재판매 가격 규제

## 연구 흐름 요약 이 분야의 문헌은 초기에는 분양가규제·분양가상한제와 주택가격·공급의 관계를 주로 다루고, 이후 분양권과 전매를 포함한 주택시장 거래 및 제도 쟁점으로 확장됐다. 최근에는 전매제한이 가격과 거래 유동성에 미치는 효과뿐 아니라 분양권 전매, 공공주택의 재판매가격 산정, 개발이익 등으로 관심이 나뉘고 있다. 다만 RISS 검색 건수는 ‘전매제한’ 검색 결과이므로 다른 주제의 문헌이 포함될 수 있고, 세부 흐름은 114건의 DB 표본에서 파악한 경향이다. 따라서 전체 연구 분야의 규모나 세부 주제의 우열로 단정하기보다, 가격규제와 전매제도의 연계가 이어지는 가운데 최근 거래·배분 효과에 대한 관심이 두드러진다고 보는 것이 적절하다. ## 시기별 변화 RISS 검색 결과는 전체 297건이며, 완료 연도 기준 최근 5년(2021~2025)은 48건, 직전 5년(2016~2020)은 59건으로 19% 적다. 다만 이는 키워드 검색량의 비교이지 순수한 재판매 가격 규제 연구량의 변화로 단정할 수 없다. 장기 5년 구간에서는 2005~2009년이 70건으로 가장 많았고, 2010~2014년 46건, 2015~2019년 59건, 2020~2024년 48건이었다. 2025~2026년 18건은 진행 중인 연도가 포함되므로 감소로 해석해서는 안 된다. DB 표본에서는 ~2010년 55건 중 분양가규제 22건, 분양가상한제 19건, 주택가격 19건이 상위였다. 2011~2020년(34건)에는 분양가상한제 11건과 분양권 6건이, 2021~2026년(25건)에는 분양가상한제 8건, 전매제한 6건, 분양권전매 5건이 상위에 올랐다. 즉 가격규제 관심은 지속되면서 전매·거래 관련 주제가 함께 부각된 흐름이다. ## 최근 주목 주제 최근 표본에서 전매제한은 6건, 분양권전매는 5건으로, 2011~2020년의 각각 5건, 4건보다 최근 표본 내 비중이 커진 주제로 제시됐다. 2022년 문헌들은 전매제한이 아파트 매매가격과 거래 유동성에 미치는 영향, 전매제한 기간별 조세 효과를 분석했고, 2025년 표본에는 서울의 전매제한 해제와 공급 영향을 다룬 자료가 포함됐다. 개발이익도 최근 주제로 제시됐으며, 2022년 주택정비사업 일반분양자의 개발이익과 영향요인을 분석한 문헌이 있다. 한편 2023년 공동체 토지신탁의 재매도 가격 산정, 2026년 공공분양주택의 재판매가격 제한과 구입부담 문헌은 가격 제한을 공공성·부담가능성과 연결하는 흐름을 보여준다. ## 연구 공백과 향후 과제 표본만 보면 전매제한의 가격·유동성 효과에 관한 연구는 확인되지만, 제한의 설정부터 해제 이후까지 장기적인 시장·공급·주거부담 변화를 함께 추적한 연구가 충분한지는 판단하기 어렵다. 향후에는 지역·주택유형별로 효과가 어떻게 다른지 검증하고, 가격 안정과 거래 유동성, 실수요자의 주거부담을 함께 평가할 필요가 있다. 공공·민간 주택의 재판매가격 산정 기준과 개발이익 배분을 비교하고, 규제의 예측 가능성 및 수분양자·임차인 보호와의 관계도 살펴볼 과제다. ## 토지갈등 관리에 주는 시사점 첫째, 전매제한과 재판매가격 기준의 목적·적용기간·해제 조건을 명확히 하면 규제 변경을 둘러싼 불확실성과 이해관계자 간 이견을 줄이는 데 도움이 된다. 둘째, 가격 억제만을 성과로 보지 않고 주거부담, 거래 유동성, 공급 및 공공지원의 배분 효과를 함께 점검해야 정책의 편익과 부담을 더 균형 있게 설명할 수 있다. 셋째, 개발이익과 재판매 차익의 귀속 기준을 투명하게 하고 수분양자·임차인 등 당사자 영향을 사전에 검토하는 절차가 토지·주택사업 갈등의 예방과 관리에 중요하다.