주택공급 규제가 청약수요에 미치는 영향 : 투기과열지구 지정 및 분양가상한제를 중심으로

투기과열지구 지정과 분양가상한제가 청약수요에 미치는 영향을 분석했다.

주택은 인간의 기본적 생활을 영위하기 위한 필수재인 동시에 가계 자산 포트폴리오에서 절대적인 비중을 차지하는 투자 자산으로서의 양면성을 지니고 있다. 이러한 구조적 특성은 주택시장의 자원 배분을 시장 자율에만 맡겨둘 경우 수급 불균형과 주거 불평등이 심화될 수 있어, 정부는 무주택 실수요자의 내 집 마련을 지원하고 거시경제의 안정을 도모하고자 ‘청약 제도’를 비롯한 다층적인 규제 정책을 운용해 왔다. 그러나 역설적이게도 분양가 상한제와 같은 가격 통제 정책은 주변 시세와의 괴리를 확대하여 막대한 ‘기대차익’을 발생시키고, 이로 인해 실수요자뿐만 아니라 단기 차익을 노리는 투기적 수요까지 대거 유입되는 이른바 ‘로또 청약’ 현상과 시장 과열을 구조화하고 있다. 반면, 투기과열지구 지정은 대출 규제, 전매 제한, 1순위 자격 제한 등 강력한 수요 억제책을 통해 시장 진입 장벽을 높이고 청약시장의 과열을 진정시키는 기능을 수행하고 있다. 이에 본 연구는 정책 수단(가격 통제와 수요 억제)에 따라 청약시장에 미치는 파급효과가 상이할 것이라는 문제의식을 바탕으로, 정부의 핵심 주택공급 규제가 서울 민영아파트 청약시장의 핵심 지표인 ‘청약경쟁강도’와 ‘당첨가점’에 미치는 영향을 실증적으로 검증하는 데 그 목적이 있다.

본 연구의 공간적 범위는 대한민국 주택시장의 핵심 선도 지역인 서울특별시로 설정하였으며, 시간적 범위는 주택시장 환경의 다양한 거시적 변화(코로나19 팬데믹, 급격한 금리 인상, 규제 완화기 등)가 포괄된 2020년 2월부터 2025년 12월까지로 설정하였다. 분석 대상은 이 기간 한국부동산원 청약홈을 통해 일반공급 가점제로 분양된 민영아파트 144개 단지, 1,002개 주택형의 실증 데이터를 활용하였다. 방법론적으로 본 연구는 분석의 핵심 변수인 ‘기대차익(인근 주변 시세와 분양가와의 격차)’이 사후적으로 결정되는 청약경쟁강도 및 당첨가점과 상호 유기적인 영향을 주고받는 내생성(Endogeneity) 및 동시성(Simultaneity) 문제를 지니고 있음에 주목하였다. 이러한 한계를 극복하고 측정오차를 통제하기 위해, 1단계 OLS 모형을 통해 기대차익의 조건부 예측치를 도출하고 이를 2단계 최종 OLS 모형에 투입하는 ‘생성된 회귀변수를 활용한 2단계 추정법’을 주요 분석 전략으로 채택하여 계수 추정의 신뢰성과 타당성을 확보하였다. 실증분석을 통해 도출된 전체 표본 및 평형별 세부 분석 결과는 다음과 같다. 첫째, 주택공급 규제정책이 청약시장에 미치는 상반된 파급효과가 전체 시장 차원에서 확인되었다.

분양가 상한제 적용은 기대차익을 확대시켜 청약경쟁강도를 유의미하게 상승시켰으며, 이는 시장 과열을 부추기는 역설적 부작용으로 직결되었다. 반면, 강력한 수요 억제 정책인 투기과열지구의 지정은 청약경쟁강도를 크게 낮추고, 당첨가점 역시 유의미하게 하락시키는 등 시장을 진정시키는 정책 효과를 발휘하는 것으로 나타났다. 또한, 기대차익 예측치가 증가할수록 청약경쟁률과 당첨가점이 모두 유의미하게 상승하는 인과적 메커니즘이 통계적으로 증명되었다. 둘째, 주택 규모(소형, 중형, 대형)에 따른 하위 시장별 분석 결과, 정책 규제 효과의 뚜렷한 이질성이 실증되었다. - 소형 평형(60㎡ 이하): 분양가 상한제가 적용될 경우 청약경쟁강도가 높아지는 양(+)의 상관관계가 나타났으나, 투기과열지구 지정의 과열 억제 효과는 통계적으로 유의하지 않았다. 이는 소형 평형에 집중되는 1~2인 가구 및 2030세대 실수요자의 진입 열망이 규제 장벽에 대해 매우 비탄력적으로 반응함을 시사하고 있다. - 중형 평형(60㎡ 초과~85㎡ 이하): 전체 표본의 분석 결과와 가장 유사한 패턴을 보였다. 분양가 상한제가 적용되면 청약경쟁강도가 크게 상승하고(+1.21), 투기과열지구로 지정되면 청약경쟁강도가 크게 하락(-2.20)하는 뚜렷한 대칭적 효과가 관측되었다. 다만 당첨가점에는 두 규제 모두 유의미한 영향을 주지 못했다.

- 대형 평형(85㎡ 초과): 분양가 상한제는 청약경쟁강도와 당첨가점에 유의미한 영향을 미치지 못한 반면, 투기과열지구 지정은 오히려 청약경쟁강도를 상승시키고(+1.99) 당첨가점은 크게 하락시키는(-14.24) 결과를 나타냈다. 결론적으로 본 연구는 정부의 획일적인 가격 통제 및 수요 억제 정책이 평형별 특성과 시장 참여자의 생애주기에 따라 서로 다른 시장 왜곡을 유발할 수 있음을 실증하였다. 특히, 인위적인 가격 통제인 분양가 상한제는 투기적 수요를 자극하는 한계를 드러냈으며, 투기과열지구 지정은 중형 평형 이상에서만 선택적인 억제 효과를 발휘하였다. 따라서 향후 주택공급 정책을 수립함에 있어 단편적인 규제보다는, 시장의 자율적 가격 형성 기능을 존중하면서 주택 규모별 수요의 비탄력성과 이질성을 반영한 정교하고 선별적인 정책 설계가 필수적임을 정책적 시사점으로 제시하고 있다.