공공분양주택 재판매가격 산정방식과 주택구입부담 분석

공공분양주택의 재판매가격 제한 방식과 주택구입부담을 분석한다.

우리나라의 공공분양주택은 공공의 지원 혜택을 최초 수분양자가 독점하여 후속 구매자가 향유할 수 없다는 구조적 한계를 지니고 있다. 본 연구는 공공 지원의 편익을 장기간 보존하는 메커니즘으로서 재판매 가격 제한을 분석하고 주택구입부담을 개선하기 위해 지속가능한 저렴주택’ 공급모델을 제시하고자 한다. 이를 위해 국내외 저렴자가주택 유형에 대한 선행연구와 사례를 고찰한 결과를 바탕으로 공공분양주택의 재판매가격을 결정하는 ‘물가지수 연동방식’, ‘공급가 할인율 연동방식’, ‘상한이 있는 공급가 할인율 연동방식’ 등 3가지 방식을 제안하였다. 3가지 방식을 하남시 미사지구와 수원 호매실지구 공공분양주택에 적용하고, PIR과 HAI를 산출하여 주택구입부담에 미치는 영향을 평가하였다. 본 연구를 통해 공공분양주택은 공급가격을 시세보다 일정비율만큼 할인 공급하는 것 이외에도 적정 소득 상한을 고려하는 것이 주거비 부담능력을 유지하는 방안으로 중요하다는 점을 확인하였다. 아울러 이러한 결과는 재판매 가격 제한이 공공지원으로 형성된 가격의 편익이 사유화되는 정도를 규제함으로써 후속 매입자의 주택구매력을 유지하게 한다는 점도 보여주었다. 저렴자가주택의 지속적인 유지를 위해서는 재판매 가격제한뿐만 아니라 지속적인 관리·모니터링ㆍ감독이 중요하다.

따라서 강력한 재판매 제한제도는 점진적으로 도입되어야 하지만, 장기적으로 운영되는 제도가 되기 위해서는 제한된 주택과 수용 가능한 가구부터 실시되어야 할 것이다. Korea’s publicly supplied for-sale housing has a structural limitation in that the benefits of public support are largely captured by initial purchasers and are not preserved for subsequent buyers. This study examines resale price restrictions as a mechanism for preserving the benefits of public support over time and proposes a sustainable affordable homeownership model to improve housing affordability.

Based on a review of previous studies and domestic and international affordable homeownership programs, three methods for determining resale prices are developed: (1) a consumer price index-linked method, (2) a supply-price discount rate-linked method, and (3) a capped supply-price discount rate-linked method. These methods are applied to publicly supplied for-sale housing in the Misa District of Hanam and the Homaesil District of Suwon, and their effects on housing affordability are comparatively evaluated using the price-to-income ratio (PIR) and housing affordability index (HAI).

The results show that maintaining housing affordability requires not only the provision of public housing at prices below market levels but also appropriately designed income eligibility criteria. The findings further indicate that resale price restrictions can help preserve affordability for subsequent buyers by limiting the extent to which publicly supported price benefits are capitalized as private gains upon resale. However, the long-term sustainability of affordable homeownership requires not only resale price restrictions but also institutional arrangements for ongoing management, monitoring, and stewardship.

Accordingly, more restrictive resale conditions should be introduced gradually, initially targeting selected housing programs and eligible households, while establishing an institutional framework for their long-term management.