부동산간접투자제도

## 연구 흐름 요약 부동산간접투자제도 연구는 초기의 부동산금융·투자신탁·자산유동화 논의에서 리츠와 부동산펀드의 제도·운용 및 성과 분석으로 중심이 이동해 왔다. RISS 검색량은 2005~2009년 190건으로 가장 많았고 이후 감소했으며, 최근 완료 연도 기준 2021~2025년은 60건으로 2016~2020년의 80건보다 적다. 다만 이는 키워드 검색 건수로 관련 주제 문헌이 섞일 수 있어 분야 전체의 연구 축소로 단정하기 어렵다. 최근 표본에서는 기존 리츠 연구를 이어가면서 조각투자·토큰증권, 프로젝트리츠, 과세와 개발사업 활용 등으로 논점이 넓어지는 모습이다. ## 시기별 변화 RISS의 5년 단위 검색량은 1990~1994년 12건, 1995~1999년 10건에서 2000~2004년 89건, 2005~2009년 190건으로 늘었다. 이후 2010~2014년 132건, 2015~2019년 83건, 2020~2024년 62건으로 낮아졌다. 2025~2026년은 20건이지만 진행 중인 연도가 포함된 구간이므로 감소 추세의 근거로 삼기 어렵다. 세부 주제 DB 표본 1,106건에서는 문헌이 ~2010년 507건, 2011~2020년 367건, 2021~2026년 232건으로 집계된다. 각 시기 상위 주제에서 리츠가 각각 333건, 224건, 150건으로 계속 큰 비중을 차지하지만, 최근에는 부동산펀드가 2011~2020년 64건에서 2021~2026년 13건으로 줄고 상장리츠와 조각투자가 각각 9건으로 새롭게 두드러진다. 이 수치는 시기별 문헌 수와 주제 출현 건수에 근거한 표본 분석이다. ## 최근 주목 주제 최근 5년 비중이 높아진 주제로 조각투자 9건, 상장리츠 9건, 토큰증권 6건, 취득세 6건, 프로젝트리츠 5건이 제시된다. 문헌 표본은 조각투자·토큰화의 제도권 편입과 권리·과세 문제, 상장리츠의 섹터 다각화와 시장 동향, 프로젝트리츠의 세제·법제 및 개발사업 적용을 함께 다룬다. 공공지원 민간임대리츠의 투자 회수 불확실성, 미분양 해소를 위한 CR리츠, 재개발·재건축 시행자로서 리츠 활용도 나타난다. 다만 최근 표본에는 2026년 문헌이 포함되어 있고, 세부 주제 변화는 DB 표본에 한정해 해석해야 한다. ## 연구 공백과 향후 과제 제시된 최근 문헌은 제도 설계, 세금, 투자성과, 사업구조를 주로 다루며, 토지·주택 사업 과정에서 임차인·토지소유자·지역주민에게 편익과 부담이 어떻게 배분되는지 직접 분석한 사례는 상대적으로 뚜렷하지 않다. 앞으로는 리츠·펀드 사업의 개발 전후 토지가치와 주거비 변화, 참여 주체별 위험·수익 배분, 주민 의견 반영과 정보공개가 사업 수용성에 미치는 영향을 추적할 필요가 있다. 조각투자와 토큰증권은 권리관계와 과세뿐 아니라 투자자 보호 및 의사결정 책임도 함께 검토해야 한다. ## 토지갈등 관리에 주는 시사점 첫째, 개발사업에 리츠를 활용할 때 사업성·회수구조뿐 아니라 토지가치 상승과 공공기여, 임대료·보증금 영향의 배분을 사전에 설명할 필요가 있다. 둘째, 임차인과 지역주민이 사업계획과 위험 정보를 이해하고 의견을 제시할 통로를 마련하면 정보 격차에 따른 갈등을 줄이는 데 도움이 될 수 있다. 셋째, 취득세 등 과세 쟁점과 권리구조를 초기 단계부터 명확히 해 사업 전환·회수 과정의 예측 가능성을 높여야 한다.