부동산 조각투자의 취득세 과세 문제와 대응방안

부동산 조각투자 수익증권의 취득세 과세 가능성과 개선방안을 검토했다.

최근 국내에서도 디지털유동화증권 을 활용한 부동산 조각 투자(DABS) 가 빠르게 확산되고 있다. 이러한 투자 형태는 투자자가 신탁회사가 발행한 수익증권을 취득함으로써 부동산의 임대수익과 매각차익을 배분받는 구조를 가지며 법률상 소유권을 이전받지 않더라도 경제적으로는 부동산을 분할 취득한 것과 유사한 효과를 낸다. 그러나 현행 지방세법 체계에서는 수익증권이 취득세 과세대상에 포함되어 있지 않아 수익증권에 대한 취득세 과세 여부가 쟁점이 되고 있다. 부동산 조각 투자자가 취득하는 수익증권의 취득세 과세 문제에 대한 여러 논의가 있었다. 수익증권에 대한 취득세 부과의 가능성을 쟁점별로 분석한 결과, 현행 지방세법 체계에서는 수익증권을 취득세 과세대상으로 보기 어렵다. 하지만, 부동산 조각 투자 수익증권의 성격을 고려하였을 때, 수익증권에 취득세를 과세하지 않는 상황이 지속된다면 과세형평 측면에서 문제가 발생할 수 있다. 이에 본 논문은 부동산 조각투자 수익증권의 성격을 중심으로 수익증권 에 대한 취득세 과세의 필요성에 대해 논의하고 실현 가능한 합리적인 수준의 입법적 대응방안을 제시한다. 구체적으로 지방세법 제7조 제1항에서 수익증권 을 취득세 과세대상으로 명시적으로 열거하는 방안과 같은법 제7조 제5항의 과점주주 간주취득 규정에서 '지분'에 '수익증권'이 포함되도록 적용범위를 확장하는 방안이다.

다만, 소액투자자 보호를 위해 일정 지분 이상의 수익증권을 보유한 투자자에게만 과세하는 합리적 기준을 마련할 필요가 있다. 아울러 해외 대부분 국가에서도 수익증권에 취득세를 과세하지 않고 있고 부동산 조각 투자는 아직 국내 도입단계에 있는 혁신적인 사업으로 과세에 따라 시장 성장이 저해될 우려가 있다는 점을 고려하여, 한시적 감면제도나 저율의 세율 적용 등을 통해 점진적으로 과세를 도입할 필요가 있다. Recently, Fractional real estate investment using Digital Asset Backed Securities(DABS) has been rapidly spreading in Korea. In this investment structure, investors acquire beneficial interest certificates issued by a trust company, thereby sharing rental income and capital gains from real estate.

Although investors do not acquire legal ownership of the property, the structure yields an economic effects substantially similar to the fractional acquisition of real property. However, under the current Local Tax Act, beneficial interest certificates are not included in the taxable properties of Acquisition tax, raising controversial issues on whether such certificates should be subject to taxation or not. Based on prior research, this study analyzes key legal and policy issues surrounding the imposition of Acquisition tax on beneficial interest certificates.

The analysis leads to the conclusion that it is difficult to impose Acquisition tax on such certificates under the current Local Tax Act. Nevertheless, However, given the characteristics of beneficial interest certificates for fractional real estate investments, the continued exemption of such certificates from acquisition tax may raise concerns regarding tax equity. Accordingly, this thesis discusses the necessity of imposing acquisition tax on beneficial interest certificates in light of the principles of tax equity and Substance–over–Form Principle, and proposes feasible and rational legislative measures.

Specifically, this study considers two possible legislative approaches: explicitly including beneficial interest certificates as taxable objects under Article 7(1) of the Local Tax Act, and expanding the scope of ‘equity interests’ under Article 7(5) to apply the controlling–shareholder deemed acquisition tax rule. To protect small–scale investors, however, it is necessary to limit the taxation to those holding a significant portion of such certificates.

Furthermore, given that most foreign jurisdictions do not impose acquisition taxes on beneficial interest certificates and that fractional real estate investment still remains an emerging sector in Korea, it is necessary to adopt a gradual taxation such as temporary exemptions or lower rates to avoid hindering market development. By explicitly codifying a reasonable taxation standard for beneficial interest certificates in real estate fractional investment under the Local Tax Act, it will be possible to enhance tax equity while respecting the principle of legality in taxation and promoting the growth of new industries.