지가거래동향조사

## 연구 흐름 요약 ‘지가거래동향조사’ 관련 연구는 초기의 지가변동 파악과 공시지가·지가조사에서 출발해, 공시지가의 산정·형평성 및 개발사업에 따른 지가 영향 분석으로 확장되어 왔다. 최근 문헌 표본에서는 실거래가를 활용한 지가지수 산정, 가격공시와 지가산정의 개선이 두드러진다. 따라서 현재는 지가의 변동을 설명하는 데 더해, 거래자료를 어떻게 가격정보와 공적 평가에 연결할지가 주요 관심사로 보인다. 다만 연구량은 RISS 검색어 ‘지가동향’ 결과이므로 관련 없는 주제가 일부 포함될 수 있고, 세부 흐름은 211건의 DB 표본에 한정해 해석해야 한다. ## 시기별 변화 RISS 연구량은 완료 연도 기준 최근 5년(2021~2025) 143건, 직전 5년(2016~2020) 139건으로 3% 증가해 대체로 비슷한 수준이다. 장기적으로는 2005~2009년 203건으로 가장 많았고, 이후 2010~2014년 174건, 2015~2019년 152건, 2020~2024년 153건이었다. 이 구간은 비교 기준의 5년과 일치하지 않으므로 최근 5년 증감률과 직접 대조해 해석하지 않는 편이 적절하다. 2025~2026년 37건은 진행 중 연도가 포함된 수치여서 감소의 근거로 볼 수 없다. DB 표본에서는 ~2010년 132건 중 지가변동이 63건, 공시지가가 31건으로 중심을 이뤘다. 2011~2020년 61건에서도 지가변동(25건)과 공시지가(16건)가 상위였으며, 개별공시지가(10건)와 토지가격(8건)도 나타났다. 2021~2026년 표본은 18건으로 지가변동 6건, 실거래가와 공시지가가 각각 4건이었다. 표본 규모가 작으므로 주제 비중 변화는 추세를 가늠하는 신호로 보는 것이 타당하다. ## 최근 주목 주제 최근 5년 비중이 늘어난 주제로 실거래가(4건)와 지가산정(2건)이 제시됐다. 문헌에서도 실거래가·감정평가선례를 결합한 읍면·용도지역별 지가지수 산정, 실거래자료의 이상치 탐색, 실거래가와 공시지가를 이용한 토지가격지수 작성이 확인된다. 집합상가 실거래지수 연구도 포함돼 거래자료의 활용 범위가 넓어지는 모습이다. 한편 공시지가와 개별공시지가 산정·제도 개선 연구도 이어져, 거래가격 정보를 공적 가격 산정에 반영하려는 관심이 함께 나타난다. 이 변화는 문헌 표본에서 확인되는 연구 방향이지, 제도 전반의 변화로 단정할 수는 없다. ## 연구 공백과 향후 과제 표본상 실거래가와 지가산정 연구가 부상했지만, 거래자료의 대표성·이상치 처리와 지역·용도별 지수의 비교 가능성을 함께 검증하는 연구가 더 필요하다. 실거래가와 공시지가의 연계 방식이 평가 형평성에 미치는 영향도 지속적으로 점검할 과제다. 개발사업·용도변경·구역 지정의 지가 영향 연구는 확인되나, 표본만으로는 영향의 지속기간이나 집단별 편익·부담을 종합 비교하기 어렵다. 자료의 한계와 분석 범위를 명시하고, 가격 산정 결과를 실제 갈등 사례와 대조하는 연구가 보완될 필요가 있다. ## 토지갈등 관리에 주는 시사점 첫째, 개발사업이나 토지이용 규제 변경 전후의 지가 영향권을 분석하면 갈등 가능 지역과 영향을 받는 토지를 사전에 살피는 데 도움이 된다. 둘째, 실거래자료와 공시지가의 차이 및 산정 근거를 투명하게 제시하면 가격정보의 불신과 형평성 논란을 줄일 수 있다. 셋째, 평균적인 지가 변동뿐 아니라 지역·용도별 차이를 점검하고, 보상·공시 과정에서 그 근거를 설명하는 것이 갈등 예방과 조정의 기반이 될 수 있다.