군부대 이전이 주변지역 토지이용행태 및 지가에 미치는 영향: 육군특수전사령부 및 육군학생군사학교 이전 사례를 중심으로

군부대 이전이 주변 토지이용행태와 지가에 미친 영향을 분석했다.

본 연구는 군부대 이전 이후 주변지역에서 관찰되는 토지이용행태와 지가 변화의 양상을 분석하기 위해, 송파신도시 군부대 이전 사업 중 육군특수전사령부와 육군학생군사학교 이전 사례를 대상으로 실증 분석을 수행하였다. 군부대 이전은 비선호시설 이전이라는 인식과 대규모 공공사업이라는 성격을 동시에 지니고 있음에도 불구하고, 지역의 토지이용 구조와 지가에 수반되는 변화에 대한 실증적 검토는 상대적으로 제한적으로 이루어져 왔다. 이러한 문제의식을 바탕으로 본 연구는 군부대 이전을 정책적 변화로 설정하고, 사건사 분석 모형을 적용한 이중차분법 기반의 준실험적 접근을 활용하였다. 토지이용행태는 지적공부상의 지목 자료를 이용하여 시계열적 변화 양상을 분석하였으며, 지가 변화는 표준지공시지가 자료를 활용하여 개별 필지 수준에서 검토하였다. 또한 군부대 이전의 공간적 파급 양상을 고려하기 위해 거리 변수를 포함한 확장 모형을 함께 분석하였다. 분석 결과, 두 사례 모두에서 군부대 이전 이후 비도시적 토지이용에서 도시적 토지이용으로의 구조적 전환이 관찰되었다. 이는 군부대 이전이 부대 조성과정에서 수반되는 기반시설 확충과 접근성 변화 등을 통해 주변지역의 토지이용 여건에 영향을 미칠 수 있음을 보여준다. 반면 지가 변화의 양상은 사례별로 상이하게 나타났다.

특전사 이전 사례에서는 사전 평행추세 가정이 비교적 안정적으로 충족되는 가운데, 이전 이후 사후 기간에서 처치집단의 지가가 통제집단에 비해 상대적으로 높은 수준으로 변화하는 경향이 관찰되었다. 이에 비해 학군교 이전 사례에서는 사전 기간에 이전 논의와 이전지 선정 과정에서 형성된 기대가 일부 반영된 것으로 나타났으며, 사후 기간에서는 통계적으로 유의한 지가 변화를 명확히 식별하기 어려웠다. 이러한 결과는 학군교 이전 사례에서 사후 효과를 추가적으로 분리·식별하는 데 준실험 설계상의 제약이 존재했음을 보여준다. 종합하면, 군부대 이전이 토지이용행태와 지가에 미치는 영향은 부대의 기능과 이전 과정, 지역 수용성, 그리고 시간적·공간적 조건에 따라 상이하게 나타나는 것으로 확인되었다. 이는 군부대 이전의 효과를 단일한 방향으로 일반화하기보다는, 이전 논의 단계부터 이후 변화에 이르는 과정을 함께 고려하여 해석할 필요가 있음을 시사한다.

This study analyzes changes in land-use characteristics and land prices in areas surrounding relocated military bases, focusing on the relocation cases of the Republic of Korea Army Special Warfare Command and the Korea Army Cadet Military School under the Songpa New Town military relocation project. Although military base relocation is commonly understood as both the transfer of an undesirable facility and a large-scale public development initiative, empirical examinations of its effects on local land-use structures and land prices remain limited.

To address this gap, the study adopts a quasi-experimental approach that treats military base relocation as a policy-related change and applies an event-study specification within a difference-in-differences framework. Changes in land-use characteristics are examined using time-series data on cadastral land-use categories, while land price dynamics are analyzed at the parcel level based on officially assessed standard land prices. Extended models incorporating distance variables are further employed to examine potential spatial heterogeneity in the observed effects.

The analysis indicates that, in both cases, military base relocation was followed by a structural transition from non-urban to urban land-use categories. This pattern suggests that relocation processes, accompanied by infrastructure provision and changes in land-use conditions, were associated with shifts in local land-use structures. By contrast, land price responses differed across the two cases. In the Special Warfare Command relocation case, the parallel trends assumption was relatively well satisfied, and land prices in treated areas exhibited higher levels relative to control areas during the post-relocation period.

In the Cadet Military School relocation case, however, positive coefficients observed in the pre-treatment period imply that expectations related to relocation were partially reflected in land prices prior to the policy reference year, making statistically significant post-treatment effects difficult to identify. This result reflects identification constraints arising from anticipatory effects rather than the absence of relocation-related impacts. Overall, the findings indicate that the effects of military base relocation on land-use characteristics and land prices vary across cases and cannot be generalized in a single direction.

The observed differences appear to be shaped by case-specific contexts, including the function of the military unit, the relocation process, and local acceptance conditions. These results underscore the importance of considering temporal dynamics, anticipatory effects, and spatial heterogeneity when interpreting the outcomes of military base relocation.