외국인 토지제도

## 연구 흐름 요약 ‘외국인 토지제도’ 연구는 초기의 외국인 토지취득·소유권과 투자 관련 논의에서 출발해, 이후 외국인 투자와 부동산시장·투자이민제 등으로 관심을 넓혀 왔다. 최근 표본에서는 취득 자체를 다루는 연구와 함께 취득세·과세, 소유권, 국가안보, 외국인 부동산 매수 특성 및 해외 제도 비교가 나타난다. 따라서 현재 흐름은 외국인 취득을 일괄적으로 설명하기보다 제도, 과세, 규제 목적과 투자 양상을 나누어 살피는 방향으로 볼 수 있다. 다만 연구량은 RISS 검색 건수이고, 세부 주제는 표본 문헌에 근거하므로 전체 분야의 추세로 단정하기는 어렵다. ## 시기별 변화 RISS의 ‘외국인 토지취득’ 검색 결과는 전체 183건이며, 완료 연도 기준 2021~2025년 17건으로 2016~2020년 30건보다 43% 적다. 이는 검색어 기반 연구량 비교로, 해당 분야만의 문헌 수와 같지는 않다. 세부 주제 표본에서는 ~2010년 문헌 50건 중 ‘외국인토지취득’이 22건, ‘외국인투자’가 14건으로 두드러졌다. 2011~2020년 문헌 35건에서는 ‘외국인투자’가 15건으로 가장 많고 ‘외국인토지취득’은 8건이었다. 2021~2026년 문헌 30건에서는 ‘외국인투자’가 8건으로 이어지는 한편, ‘토지소유권’ 4건과 ‘외국인부동산취득’, ‘취득세’, ‘외국인토지소유’, ‘부동산소유권’ 각 3건 등이 함께 나타난다. 표본상 논의가 취득에서 소유·과세·규제 쟁점으로 분화된 모습이다. 마지막 연도 구간에는 진행 중인 해가 포함되므로 이를 감소로 해석해서는 안 된다. ## 최근 주목 주제 최근 5년 표본에는 외국인 주택·부동산 취득과 취득세, 다주택 과세, 국내 매수 특성 분석이 포함된다. 주요 국가의 정책수단을 비교하거나 중국·몽골의 취득·소유 법제를 살핀 연구도 있어 제도 비교가 한 축을 이룬다. 국가안보 관점의 토지소유제도 조사와 일본의 중요토지 규제 연구는 규제 목적을 다룬 사례다. 이러한 문헌은 최근 주목 주제로 제시된 외국인부동산취득, 취득세, 외국인토지소유 등이 각각 3건이라는 표본 결과와 맞닿아 있다. 다만 이 주제들이 부상한 배경이나 정책 효과까지 표본만으로 확정하기는 어렵다. ## 연구 공백과 향후 과제 표본에는 매수 특성 분석과 법제 검토가 보이지만, 지역·부동산 유형별 취득 양상을 장기간 추적하고 제도 변화의 효과를 비교하는 연구는 더 축적될 필요가 있다. 외국인 거주자와 투자자, 주택·토지 등 취득 대상의 차이를 구분하고 과세·규제의 실제 영향을 검토하는 것도 과제다. 안보 목적의 규제와 재산권·투자 관련 쟁점을 함께 분석해 제도의 필요성과 비례성을 살피는 연구도 요구된다. ## 토지갈등 관리에 주는 시사점 첫째, 외국인 취득을 일률적으로 다루기보다 취득 목적·대상·지역을 구분한 근거 기반의 설명과 정책 설계가 필요하다. 둘째, 규제나 과세의 기준과 절차를 명확히 하고 당사자와 지역사회가 쟁점을 확인할 수 있도록 해 불필요한 오해를 줄여야 한다. 셋째, 안보·지역 영향과 재산권 보호를 함께 검토하고 제도 시행 뒤 효과를 점검하는 방식이 갈등 예방과 관리에 도움이 될 수 있다.