몽골의 부동산 소유권 = Real Estate Ownership in Mongolia

몽골의 토지·부동산 소유권 제도와 변천을 살펴본다.

몽골은 유목 민족이며 목축 생활을 유지해왔다. 이러한 생활에서는 목초지가 가장 중요하고, 4계절에 맞게 목초지를 정하여 자유롭게 이동하면서 가축을 키워야지 생활이 유지된다. 그리하여 몽골의 토지는 국가 소유로서 오랫동안 국가의 보호를 받아 왔다. 한때 유럽까지 정복했던 대몽골 제국이 1691년에서 1921년까지 200년 넘게 만주족 통치하에 지내면서 땅을 빼앗기면 국가와 국민의 자유가 빼앗긴다는 사실을 알게 되었다. 러시아의 도움으로 독립을 찾은 몽골 국가는 1990년까지 60년 동안 사회주의 국가로서 집단노동 방식을 도입했고, 몽골 내 모든 토지에 대한 외국의 소유를 영구히 금지했다. 몽골 국경 안에 토지를 포함 부동산, 가축은 집단 소유가 되었다. 1990년부터 몽골은 사회주의에서 민주주의 사회로 전환하면서 개인에게 토지 소유권을 부여하기 시작했다. 이때부터 부동산에 대한 개인과 법인의 소유권을 법으로 보장해주면서 개인 소유 재산은 거래와 경제유통에 도입되기 시작했다. 따라서 토지의 가치는 지속적으로 올라가면서 국가와 국민이 경제적 이득을 얻는 부동산 거래순환이 활발해지고 있다. 현재 몽골 국민은 태어남과 동시에 일정한 크기의 땅을 무기한, 무상으로 소유할 권리가 있으며, 개인 소유 토지 외의 모든 토지는 국가 소유다.

국민은 무상 소유토지 외의 토지를 추가 소유하고 싶으면 당연히 매수해야 하지만, 몽골 국민과 몽골 법인은 법에 정한 목적과 조건에 따라 계약으로 토지 점유, 사용할 수 있다. 즉, 몽골은 토지의 소유권 외에 토지의 점유권 및 사용권이라는 권리관계를 인정하고 있다. 또한, 몽골에서는 현재 법 규정에 따라 외국인과 외국 법인은 토지를 포함한 부동산을 소유할 권리는 없고, 일정한 기간에 정해진 목적과 조건에 따라 사용할 수 있는 권리만을 가지고 있다. 몽골 등기법에 따라 집합건물을 제외한 토지 위에 지어진 건물을 토지와는 별개의 부동산으로 등기 처리를 하지만, 몽골 민법에 따라 토지와 그 위에 있는 건물의 소유자는 같아야 한다. 즉, 등기부는 2개, 소유자는 1명이다. 이러한 규정은 지상물은 토지에 따른다(superficies solo cedit)는 로마법의 원칙에서 이어온 규정으로 보여진다. 또한 몽골은 지상권을 인정하고, 이에 따라 다인의 토지에 건물을 건축하여 점유할 권리는 99년까지 인정된다. 이러한 여러 특징을 가진 몽골 부동산 소유권에 제도는 현대의 몽골 사회에서 여러 이슈로 언급되고 있고, 이러한 이슈들을 한국에서의 같은 제도와 비교하여 논의하고자 한다.