제주시 애조로 회천~신촌 도로건설 환매 갈등

## 갈등 진단 핵심은 도로 계획 변경으로 당초 취득한 토지가 사업에 더 이상 필요 없게 되었는지, 그에 따라 토지주에게 환매권을 행사할 여지가 있는지와 실제 환매가가 어떻게 산정됐는지입니다. 토지주들은 보상 때보다 높은 환매가와 행정의 계획·설명 미흡에 반발하는 것으로 보도됐습니다. 다만 보도 내용만으로는 환매 대상 필지, 변경된 계획의 내용, 환매가 산정 근거와 각 토지주의 구체적 요구를 확인하기 어렵습니다. 대립 구도는 환매를 원하는 일부 토지주와, 사업 계획 및 환매 절차를 설명하고 처리해야 하는 제주특별자치도 사이에 형성된 것으로 보입니다. 다만 갈등의 쟁점은 서로 구분할 필요가 있습니다. **환매권이 성립하는지**와 **환매가가 적정한지**는 별개의 문제이며, 계획 변경에 관한 행정의 설명·절차상 책임도 따로 살펴야 합니다. 현재 자료상 갈등은 단일 보도로 확인되는 **초기 발생 국면**입니다. 집단적인 대응이나 협의·재결·소송이 진행 중인지는 확인되지 않으므로, 갈등이 확산됐거나 법적 분쟁으로 넘어갔다고 단정하기 어렵습니다. ## 과거 사례와의 비교 가장 직접적으로 참고할 사례는 환매권의 성립 요건을 다룬 **사례 2**입니다. 이 판결은 환매권 판단에서 당초 토지 취득의 목적이 된 구체적인 공공사업을 기준으로 삼고, 사업의 폐지·변경 또는 토지가 해당 사업에 필요 없게 되었는지를 사업시행자의 의사만으로 판단하지 않고 사업 목적·내용, 취득 경위와 범위, 토지와 사업의 관계 등을 종합해 객관적·합리적으로 판단해야 한다고 설명합니다. 또 취득 토지 중 일부만 사업에 필요 없게 된 경우에도 환매권이 문제 될 수 있다고 봤습니다(사례 2). 닮은 점은 도로사업을 위해 취득한 토지의 일부가 계획 변경 뒤 당초 사업에 계속 필요한지 여부가 쟁점이 될 수 있다는 것입니다. 따라서 ‘계획이 변경됐다’는 사정만으로 환매권이 곧바로 성립하거나 부정된다고 보기보다, 필지별로 실제 사업 이용 여부와 변경 내용을 확인해야 한다는 점에서 참고할 수 있습니다(사례 2). 결정적으로 다른 점은 현재 갈등의 보도 요약만으로는 해당 토지가 실제로 불필요해졌는지, 변경된 계획에서도 다른 방식으로 쓰이는지 알 수 없다는 것입니다. 또한 보도는 환매가가 보상가보다 높다는 불만을 전하지만, 사례 2의 제공된 요지는 주로 환매권의 발생 요건을 다루며 현재 갈등의 환매가 산정이 적정한지까지 판단해 주지는 않습니다(사례 2). 사례 1·4·5는 잔여지 손실보상이나 수용 보상평가에 관한 내용이어서 환매권 성립을 직접 판단하는 자료로 삼기 어렵습니다(사례 1, 사례 4, 사례 5). 사례 3도 토지세목 공고의 절차적 기산점을 다룬 것으로, 현재 확인된 환매가 쟁점과는 거리가 있습니다(사례 3). ## 전개 전망 현재 정보만으로는 갈등의 결말을 예측하기 어렵습니다. 다만 쟁점이 **토지별 사업 필요성**, **환매가 산정 근거**, **행정의 설명과 절차**로 나뉘어 있으므로, 우선 행정자료 공개와 필지별 사실 확인을 요구하는 단계로 진행될 가능성이 있습니다. 제주특별자치도가 변경 전후 계획과 토지 이용계획, 환매가 산정 자료를 구체적으로 제시하면 개별 협의나 조정으로 마무리될 여지가 있습니다. 반면 행정과 토지주 사이에 해당 토지가 당초 사업에 여전히 필요한지에 관한 견해 차가 남거나, 환매가 산정의 근거를 납득하지 못하면 개별 필지별 권리 다툼으로 이어질 수 있습니다. 사례 2는 토지의 사업상 필요 여부를 객관적·합리적으로 따져야 한다는 판단 기준을 제공하지만, 현재 갈등의 사실관계에 그 결론을 그대로 적용할 수는 없습니다(사례 2). 특히 해당 판결은 1997년 판결이므로, 실제 권리 판단에는 취득 시점과 방식, 관련 절차 및 현재 적용되는 법적 기준을 별도로 확인해야 합니다. ## 대응 방향 1. **필지별 사실관계와 계획 변경 사유를 정리한다 — 제주특별자치도·사업 담당 부서** 당초 취득 목적과 취득 경위, 변경 전후 노선·사업계획, 각 필지의 현재 및 예정 이용 여부를 표로 정리해 토지주에게 설명하는 것이 우선입니다. 특히 토지별로 당초 사업에 계속 사용되는지, 일부만 필요 없어진 것인지 구분해야 합니다. 이는 토지의 사업상 필요 여부를 객관적으로 판단해야 한다는 사례 2의 취지와 연결됩니다(사례 2). 2. **환매가 산정 내역을 공개하고 검토 절차를 마련한다 — 제주특별자치도·토지주 대표** 환매 대상 토지별 산정액, 산정에 사용한 자료와 기준, 보상 당시 금액과 차이가 발생한 이유를 설명해야 합니다. 자료가 충분하지 않거나 당사자 간 견해가 다르면 외부 전문가의 검토를 받는 방안을 협의할 수 있습니다. 단, 환매권 성립 여부와 금액의 적정성은 별도로 검토해야 합니다. 3. **개별 권리관계와 적용 절차를 확인하고 협의 창구를 운영한다 — 제주특별자치도·토지주 및 각자의 법률·감정 전문가** 토지 취득 방식과 시점, 계획 변경 시점, 토지주별 통지·의사표시 등 권리 판단에 필요한 자료를 확인해야 합니다. 동시에 토지주별 질문과 이의 내용을 접수하고 답변하는 창구를 두어, 공통 쟁점과 개인별 쟁점을 구분해 협의하는 것이 바람직합니다. 자료 검토 뒤에도 다툼이 남으면 당사자들이 이용할 수 있는 공식적인 권리구제 절차를 안내하되, 그 적용 가능성은 개별 사실관계에 따라 확인해야 합니다. ## 유의점 - 현재 자료는 2020년 단일 언론보도의 요약이므로, 토지주 전원의 입장이나 제주특별자치도의 설명·반박, 이후 협의 및 권리구제 진행 상황이 반영돼 있지 않을 수 있습니다. - “보상가보다 높은 환매가”라는 보도 표현만으로 산정 오류나 행정 책임을 단정할 수 없습니다. 환매가 산정의 근거와 기준 시점, 대상 필지별 금액을 확인해야 합니다. - 계획 변경이 있었다는 사실만으로 토지가 당초 사업에 불필요해졌다고 단정할 수 없습니다. 반대로 사업 전체가 계속된다는 사정만으로 개별 필지의 필요성이 인정된다고 보기도 어렵습니다. 필지별 용도와 사업과의 관계를 확인해야 합니다(사례 2). - 사례 2의 판결은 환매권 요건을 검토하는 참고자료이지, 현재 도로사업의 권리 성립이나 환매가를 확정하는 판단은 아닙니다. 취득 방식·시기와 적용되는 현행 기준을 별도로 확인하지 않으면 과거 판결의 법리를 현재 사안에 잘못 옮길 위험이 있습니다. - 사례 1·4·5의 잔여지 손실보상 판단을 환매권 판단과 혼동하지 않아야 합니다. 제공된 정보만으로는 잔여지 보상 쟁점이 현재 갈등에 포함돼 있는지도 확인되지 않습니다(사례 1, 사례 4, 사례 5).