공용제한 토지의 효율적 관리를 위한 개선 방안 연구 : 서울시 도시공원 지역을 중심으로

도시공원 등 공용제한 토지의 관리와 보상 방안을 연구했다.

공용제한지는 도로·공원·학교·기타시설 등 도시계획 관련 법규로 토지사용행위가 제한된 지역을 말한다. 공용제한지로 지정되면 부동산 거래행위는 이루어지지 않게 되며 토지사용 수익권이 제한된다. 따라서 토지소유자 입장에서는 큰 불이익을 받게 되고 인접 일반지역과 형평성 문제가 제기 되고 있다. 또 1999년 헌법재판소에서는 미집행도시계획시설과 관련, 헌법의 재산권 보상과 정당보상원칙에 위배된다는 헌법불합치 판정을 내렸다. 이에 따라 공용제한지의 관리에 대한 정책적 대안 모색이 시급하다. 본 논문에서는 공용제한지 중 서울시에서 87%를 차지하고 있는 서울시 도시공원지역을 중심으로 경제적 보상방안과 기타 해결 방안에 대해서 연구하였다. 도시 공원으로 용도지정 된 토지는 2020년까지 공원조성계획을 실행하지 않으면 도시계획 일몰제에 의해 공원 용지에서 자동으로 해제 된다. 도시공원이 해제되면 도시계획시설 지정목적에 위배될 뿐만 아니라 도시환경을 악화시키는 결과를 초래하게 된다. 이러한 문제점에 대한 개선방안을 제시하고자 문헌연구 및 설문조사를 실시하였다. 공용제한지의 경제적 보상방안에 대해서는 무엇보다도 먼저 정부재원으로 직접 보상하고 공원개발 하는 것이 가장 이상적인 방법이다. 그러나 국가 재정의 제한을 고려하여 현실적 다른 대안도 모색하였다. 이러한 개선방안은, 첫 번째 경제적 보상방안으로는 간접·직접 방식을 고려할 수 있다.

간접 방식은 공용제한지에 부과세금 감면을 통한 보상이며, 직접적 방식은 중앙·지방정부가 금전적으로 공용제한지 소유자에게 보상하는 것을 의미한다. 두 번째 탄소배출권 거래의 인정은 공용제한지 보존과 활용이라는 두 가지 명제의 해결에 기인한다. 탄소배출권 거래가 활성화 된다면 공용제한지에 대한 부동산의 가치상승과 공용제한지의 효율적인 관리에 기여 할 것이다. 세 번째 공용제한지의 부동산 거래행위를 활성화 하려면 개인이 공원시설을 설치하여 직접수익을 올릴 수 있도록 하여야 한다. 즉 개인이 자기 소유 토지를 개발하는 행위는 정부나 지방자치단체의 부족한 재원을 고려할 때 법의 범위 내에서 적극적 장려를 하여야 할 부분이다. 네 번째 공공재 성격인 공원 개발이 소수의 지주와 개발자에게만 특례를 주어서는 안 될 것이다. 그러나 민간자본의 적정 수익도 보장되는 민자사업 유치책이 강구되어야 한다. 마지막으로 기업들이 사회 공헌 활동 의지를 가질 때 기업 이익 환원과 결합된 공용제한지 관리가 효과적으로 이루어질 수 있을 것이다. 공용제한지인 공원 용지를 기업에서 직접 매입하여 공원을 조성하여 시민들에게 개방 할 수 있도록 유도하는 정책이 모색되어야 한다. 도시개발로 인하여 많은 사람들이 부를 축적하였고 공용제한지 내에서 서울시민들이 쾌적한 삶을 영위하고 있다면 이제는 공용제한지로 묶인 토지 소유주들에게도 적절한 해결 방안이 마련되어야 한다.

전기한 개선방안을 통하여 도심에 있어서 공용제한지에 대한 추가 개발욕구 없이 토지소유자의 민원을 해결하고 효율적으로 보존관리 할 수 있을 것으로 기대한다. 또한 개발지에 대한 상대적인 형평성을 확보할 수 있으며, 부동산거래를 활성화 할 수 있어 침체된 경제 회복에도 도움이 된다. Publically Limited Site means a zone where an action of using land is restricted by the Town Planning and Zoning Act related with road, park, school and so on. If a land is designated as a Publically Limited Site, a real estate transaction is limited and a beneficiary right of using land is restricted. Therefore a landowner can be a big disadvantage comparing with other nearby common sites, he raises a question of losing fairness.

In 1999, the constitutional court said Unexecuted Urban Planning Facilities were contradictory with the constitution regarding properly right and due compensation principle. In this paper, financial land compensation is studied that is related with Urban Park Site which occupies 87% of Publically Limited Site in Seoul. But if the plan of park is not practiced by 2020, a land designated as Urban Park purpose is released from Urban Park Site according to the Sunset Law of City Planning. Releasing from Urban Park Site is contradictory with the purpose of designating Urban Planning Facilities and it causes bad effects on Urban environment.

In order to come up with an advance counterplan on these problems, various methods were used such as searching references and documentary evidence and also carrying out surveys. About the way of financial compensation for Publically Limited Site, the best is to proceed the development of Urban Park after direct compensation with government resources, but direct compensation with national budgets is difficult to carry out because national resources are not enough and in short. So we had to find a new way. It is to reduce or exempt taxes (comprehensive real estate holding tax, acquisition tax, registration tax.) charged on the Publically Limited Site that resolve a land owner's unfairness.

As a more positive way of financial compensation, we have to reduce the criteria of private facilities so that the owner of Publically Limited Site can make and operate his won private profit facilities. If it is not speculative profit facilities or not damaging serious harm to nature, we have to encourage the private business so that the unfairness of landowner can be resolved and the effect of developing park can be taken without using national budgets. And Publically Limited Site of Urban Park are mostly covered with thick forests so we have to consider the subject of admitting the emissions trading scheme which is a properly of future environment.

If we acknowledge the emissions trading scheme in the parkland, it will be disappeared to develop or damage the parkland and land owners will be willing to try to conserve. Then the trading of private estate will be encouraged. December 29th in 2009, the plan attracting facilities in accordance with the development activity exception are as follows; about 70% of Publically Limited Site, we set up a park by means of land donation. And it is a system that grant landowners to install profit facilities such as hotels, service facilities and so on about 30% of Publically Limited Site.

After enforcing a new law, although it was not until now to be prepared with regulations in details, we have to study hard about questions of cost of facilities equipment in part of land donation, and questions of developing 30%, and also about whether it is profitable or not. And also we have to make an ordinary range of profit guaranteed. If many people accumulated wealth in process of Urban development and citizens of Seoul live a pleasant life due to Publically Limited Site, now we have to prepare on appropriate compensation plan for the landowners who has been restricted by Publically Limited Site.

In doing this, without attracting additional developing desire of Publically Limited Site, we can solve questions of landowners and come up with an effective management and preservation. Addition to this we can secure a relative fairness of developing Site. And this will, through revitalizing real estate trading, commit to the discover of depressed economy