지역주택조합 사업의 문제점과 개선방안에 관한 연구-통합 창원시를 중심으로- = A Study on the Problems with Local Housing Association Business and the Improvement Measures -Focusing on Integrated Changwon City-

지역주택조합 사업의 단계별 문제점과 개선방안을 창원 사례로 연구했다.

지역주택조합 제도는 서민들에게 저렴한 비용으로 내 집 마련의 기회를 제공하고자 1977. 12. 31. 주택법에 도입되었다. 이후 지역주택조합 수가 점진적으로 증가하였고, 2005년부터 2015년 6월까지 전국 155개소 지역주택조합(75,970세대)이 설립인가를 득할 정도로 전국적으로 그 수가 확대되어 갔다. 그러나 지역주택조합 사업을 위한 설립인가가 전국적으로 확산되면서 그에 따른 법적·사회적 문제점들도 생겨 나게 되었고 조합가입으로 피해를 입은 조합원들이 증가하였다. 따라서 본 연구에서는 이론적 고찰로 지역주택조합의 개념과 사업단계별 시행 절차를 먼저 살펴보고, 지역주택조합의 추진과정에서 발생하고 있는 제반 문제점을 경남 창원지역에 진행 중인 지역주택조합의 사례를 토대로 해당 사업 단계에서의 문제점을 살펴보고, 이를 바탕으로 문제점을 개선하기 위한 법적, 정책적 방향을 제시하고자 한다. 첫째, 추진위원회 단계에서의 개선방안으로는 조합설립을 위한 추진위원회 설립 전 사업장 소재지 관할 시·군·구에 추진위원회 설립 사실의 신고제를 도입하고 추진위원회의 전문성 확보를 위하여 그 구성원들로 하여금 일정한 교육의 수료를 의무화하여 지방자치단체 홈페이지 또는 공보로 공시하는 제도의 개선이 필요하다.

둘째, 추진위원회 설립 후 조합원을 모집하는 단계에서 허위·과장 광고를 막기 위해서 지방자치단체에 신고된 추진위원회에 한정하여 미리 광고의 내용을 검증한 후 광고하도록 하는 법제의 개선이 필요하다. 셋째, 설립인가 단계에서의 개선방안으로 지역주택조합은 설립인가를 득한 후 조합원 교체와 신규가입이 어려워 사업이 정체되기 쉽다는 점이다. 지역주택조합이 조합원의 적극적인 참여가 있을 때 조합사업 성공의 가능성도 높다. 따라서 조합원의 자유의사에 의해 적극적 참여 의사를 가진 대체 가능한 조합원이 있을 경우 기존 조합원의 탈퇴와 동시에 분담금반환에 관한 제반 규정을 두어 조합원이 교체될 수 있도록 제반 규정의 보완이 필요할 것으로 본다. 넷째, 주택건설사업계획 승인을 신청하기 위해서는 주택법상 해당 지역주택조합 사업부지 95% 이상의 소유권을 확보해야 잔여 토지에 대한 매도청구권 행사를 할 수 있도록 정하고 있다. 이로 인하여 토지소유자의 과도한 토지매매대금의 요구와 투기꾼의 해당 사업장 부지의 선점으로 조합사업에 심각한 타격을 주는 문제점이 나타나고 있어서 위 매도청구권을 행사할 수 있는 요건을 완화하는 규정도 필요하다고 본다.

마지막으로 조합 임원과 이해관계인의 조합자산에 대한 횡령·배임 등 범죄행위를 사전에 차단하기 위하여 조합원 모두가 조합 사업자금의 집행 시 이를 실시간으로 확인할 수 있는 제도적 장치가 필요하다. 조합사업의 공정성과 자금집행의 투명성을 확보하기 위하여는 조합원이 총회에서 직접 선출한 외부 감사인 제도를 두어 조합의 외부 감사에게 조합운영과 조합자금의 지출에 대해 전반적인 감시·감독을 할 수 있도록 권한을 부여함이 타당하다고 본다. 본 연구가 지역주택조합 제도로 인하여 발생하는 부작용을 최소화하고 지역주택조합이 그 제도적 순기능을 다하여 주택공급정책의 한 축을 담당하는데 기여할 수 있는 방법으로 활용될 수 있기를 바란다.

제1장 서론 1 제1절 연구의 목적 1 제2절 연구의 범위 및 방법 3 I. 연구의 범위 3 II. 연구의 방법 4 제3절 선행연구의 검토 및 차별성 6 I. 선행연구의 검토 6 II. 선행연구와의 차별성 9 제2장 지역주택조합의 이론적 고찰 10 제1절 지역주택조합 개관 10 I . 지역주택조합의 개념 10 1. 지역주택조합의 의의 10 2. 지역주택조합의 법적 성격 11 Ⅱ. 지역주택조합과 유사한 조합 12 1. 「주택법」상 주택조합 12 2. 「도시 및 주거환경 정비법」상 주택조합 13 Ⅲ. 「주택법」상 지역주택조합과 일반분양주택과의 비교 14 Ⅳ. 지역주택조합의 구성원 15 1. 조합원 15 2. 조합의 임원 16 Ⅴ. 지역주택조합 설립인가 요건 17 제2절 주요국의 주택조합 제도 18 Ⅰ. 미국 18 Ⅱ. 영국 18 Ⅲ. 캐나다 19 Ⅳ. 스웨덴 19 Ⅴ. 일본 20 Ⅵ. 시사점 20 제3절 지역주택조합 사업의 단계별 시행 절차 21 I. 지역주택조합 사업의 단계별 시행 절차 21 II. 지역주택조합의 내부 절차 22 1. 건립예정지 선정 및 추진위원회 구성 22 2. 주택조합 규약작성 23 3. 조합원 모집 및 홍보 25 4. 주택조합 창립총회 26 5. 주택조합 청산 및 해산 27 Ⅲ. 지역주택조합의 외부 절차인 행정 절차 29 1. 지역주택조합 설립인가 29 2. 주택건설사업계획승인 29 3. 착공 및 공사시행 30 4. 사용검사 및 입주 31 5. 주택조합 해산 및 해산인가 31 제4절 소결 32 제3장 지역주택조합 사업의 현황 및 문제점 33 제1절 서언 33 제2절 지역주택조합 사업장 현황