조정대상지역과 비조정대상지역의 매매가격에 대한 분석 : 부산지역 주택을 중심으로

부산 주택시장에서 조정대상지역 규제와 매매가격의 관계를 분석했다.

우리나라가 급속한 경제성장을 거듭하면서 도시의 산업화에 따라 도심을 중심으로 집중적으로 개발되게 되고, 그러한 여파로 아파트의 수요와 공급의 불균형으로 인해 정부의 부동산정책이 정부의 바램대로 되지 않는 경우도 빈번이 발생하였다. 이에 본 연구에서는 부동산정책 중 규제정책의 하나인 조정대상지역과 비 조정대상지역의 아파트의 매매가격을 바탕으로 부산지역에서 어떻게 변화하는지를 분석하여 정부의 부동산정책에 따라 아파트 매매가격에 영향을 미치는 각 요인들이 아파트 매매가격에 영향을 미치는 경향과 그 각 요인간의 관련성을 규명하고자 한다. 이를 실증적으로 분석하기 위해 2016년 11월 3일 부산시의 조정대상지정일부터 2019년1 2월 16일 부산의 조정대상지역 해제일까지의 시계열데이터로 연도별 조정대상지역에 평당거래가격, 거래세대수, 전용면적, 거래건수, 준공일과 아파트 매매가격을 국토교통부의 자실거래가 공개시스템, 한국감정원 등을 통해 수집하였다. 연구방법은 주로 t-검정, 상관관계분석, 사후검정, 회귀분석을 통해 검증을 하였다. 첫째, 조정대상지역과 비 조정대상지역을 비교분석한 결과 전체적으로 큰 차이를 보이지는 않았다. 또한, 조정대상지역으로 지정한 후, 조정대상지역의 아파트에 대한 매매가격은 유의하게 떨어졌으나 일정시간이 지나면 다시 올라가거나 그 감소폭이 작아 시간이 지난 수록 규제의 의미가 희석되는 결과를 보였다.

둘째, 상관관계분석을 통한 결과 조정대상지역과 비 조정대상지역의 상관관계가 큰 차이를 보이지 않았다. 세대수가 많고, 거래가 많은 아파트일수록 매매가격이 높은 상식적인 결과가 동일하게 나타났고, 예상과 다르게 오래된 아파트일수록 선호도가 높게나온 부분은 재개발의 기대감으로 해석된다. 셋째, 사후분석 결과 조정대상지역과 비 조정대상지역의 매매가격의 증가폭이 유의한 차이를 보임을 나타냈다. 이는 조정지역의 발표 후, 가격증가에 영향을 미친 것으로 보인다. 넷째, 회귀분석 결과 또한 조정지역과 비 조정지역 간의 큰 차이는 없었으며, 세대수가 많고, 오래될수록 재개발 기대감으로 매매가격이 높아지는 현상을 보였다. 본 연구에서는 앞 선 결과를 바탕으로 다음과 같은 시사점을 보여준다. 첫째, 조정지역을 지정한 후, 조정지역과 비조정지역 간의 부동산시장의 흐름이 큰 차이가 나지는 않았다. 다만, 조정지역의 매매가격 증가의 폭이 유의한 차이를 보였다는 점은 의미가 있다. 둘째, 조정지역 지정 후 초반에는 다소 영향을 받았으나, 시간이 지날수록 처음의 효과가 미미하게 나타났다. 오히려 본 연구의 조사기간을 벗어나 자세하게 설명하지는 못했지만, 부산의 조정지역 해제 후, 조정대상지역의 아파트 매매가격이 복귀했을 뿐 아니라 상당수 지역은 전보다 더 올라가는 현상을 보였다.

이러한 분석 결과 정부의 부동산정책은 그 목적의식만이 아닌 부동산시장의 예상되는 움직임과 실수요자와 투자자 간의 심리적 요인을 제대로 파악하지 못하면 의도치 못한 결과를 초래할 위험성이 있음을 보여준다. 따라서 부동산정책은 순수한 목적뿐 아니라 실수요자·가수요자 간의 심리적 요인을 전략적으로 분석하여 시행할 필요성이 있음을 시사한다.