民間·公共主導의 田園型 住居단지 計劃特性에 관한 硏究

민간·공공 주도의 전원형 주거단지 계획 특성을 연구했다.

민간 ․ 공공주도의 전원형 주거단지 계획특성에 관한연구 고도의 경제성장으로 국민소득의 증가와 생활수준은 지속적으로 향상되는 반면, 도심은 고밀화에 따른 환경오염과 사회문제가 매우 심각한 상황으로 도시민들의 생활환경에 대한 질적인 요구가 고조되고 있어 쾌적한 주거환경 조성의 필요성이 증대되고, 다양화, 특성화된 주거단지 개발이 요구되고 있다. 또한, 최근들어 광역교통망 확충, 교통․통신의 발달, 주5일근무제 등 사회적 여건의 변화에 따라 평온하고 쾌적하며 환경이 우수한 전원지역에 거주지를 갖고싶어 도시를 벗어나는 사람이 늘어나고 있으며, 수도권을 중심으로 전원형 주거단지 개발이 급속도로 증가하고 있다. 그러나 최근 개발되고 있는 전원형 주거단지들은 대부분 개별단위 사업별 소규모 단지형태로 개발되고, 계획적인 입지가 아니라 개별적, 산발적으로 조성이 되고 있어 도시기반시설의 미비, 주변 편의시설 부족 등 많은 문제점이 제기되고 있다. 그 원인을 살펴보면 개발사업이 주로 민간에 의해 주도되며, 민간사업자는 영세하고 영리 추구를 위해 관련 법규나 제도의 불리한 조건을 최대한 피하여 주거단지를 조성함으로써 결국은 주거단지 입주자에게 불이익을 초래하고 도시계획적 측면에서도 계획적이지 못해 건전한 도시발전에 장애을 초래하고 있는 실정이다.

본 연구는 이러한 상황속에서 진행되고 있는 전원형 주거단지에 대한 실태 및 문제점 분석을 통해 민간개발의 한계점을 살펴보고, 공공주도의 전원형 주거단지 개발의 필요성과 계획요소를 민간주도의 전원형 주거단지 개발과 비교분석을 통해 건전한 도시의 발전, 계획적인 개발, 친환경 단지조성, 난개발 방지, 저렴한 택지공급, 양호한 주거환경조성 및 주택공급의 활성화를 도모하는 목적으로 진행되었다. 연구의 주요 결과를 요약하면 다음과 같다. 첫째, 전원형 주거단지 개발이 소규모 단지위주로 난개발되고 있는 것은 현행 법규상 3만㎡ 이상이면 제2종지구단위계획을 수립하여야 함에 따라 시간과 비용이 많이 소요되어 사업성이 부족하게 됨으로 인해 민간사업자들은 이를 회피하기 위해 소규모로 분산배치하는 등 난개발의 원인이 되고 있어 이를 제어할 수 있는 규제의 수단이 강구되어야 한다. 둘째, 전원형 주거단지의 체계적이고 계획적인 개발을 유도하기 위해서는 공공에서 적극적으로 개입하여 상위․관련계획과의 연계를 통해 주거단지의 입지에서부터 개발계획의 수립, 개발사업의 시행 등 총체적인 단지환경의 향상을 도모하는 계획적 전략이 필요하다.

셋째, 전원형 주거단지의 계획요소는 입지, 토지이용 및 주택배치, 교통체계 및 도로계획, 기반시설 및 에너지 사용 등의 요소로 구분할 수 있으며, 입지요소는 양호한 주거단지의 목표 실현에 적합한 입지, 선계획 후 개발 원칙, 생태적 환경유지 및 창출, 거주자의 지속적 생활이 가능한 입지, 자연조건을 고려한 입지, 합리적인 지구계 등의 요소를 고려해야 하며, 토지이용 및 주택배치 요소는 주변지역 교통시설 및 교통부하, 도로체계 및 도로포장, 도로공간의 녹지화, 보행 및 자전거 동선, 주차공간, 대중교통과의 연계성 등이며 기반시설 및 에너지 사용 요소는 상수도 공급, 하수도 처리, 쓰레기 처리, 에너지 절약, 자연순환체계 등의 요소를 고려하여야 한다. 넷째, 민간과 공공주도의 전원형 주거단지의 계획특성을 비교해 본 결과 민간주도는 사업성 위주의 고급화, 고분양가, 고밀개발, 산발적 분산배치로 인해 난개발되고, 대도시의 고소득층을 분양대상으로 하는 반면, 공공주도의 개발은 사전타당성검토를 통한 입지, 실수요자 중심 개발, 중․저밀개발 및 중․소형 규모의 주택개발로 인한 저분양가, 일정규모 이상의 단지규모로 인해 공공기반시설의 공급, 개발이익의 재투자 등 계획적, 합리적 개발로 인해 다양한 계층의 전원생활이 가능하며 부담없이 전원생활환경을 영위할 수 있다.

끝으로 전원형 주거단지의 개발은 향후에도 지속적으로 증가할 것으로 예상되며, 본 연구에서 민간과 공공의 전원형 주거단지 계획요소 및 특성을 비교분석함으로써 민간과 공공 상호간의 보완적 역할을 기대할 수 있으며, 궁극적으로는 전원형 주거단지 개발에 대한 계획적이며 친환경적인 주거단지 조성과 전원형 주거단지 공급의 활성화를 기대할 수 있다. Abstract A Study on the planning feature of rural type housing site by private and public sector While the high growth rate of the Korean economy brings constant increase and improvement to the nation’s income level and its standard of living, major cities of Korea are experiencing aggravating problems with environmental contamination and social issues that are caused by concentration of population.

As the result, the demand for the quality of life is arising and the need for the development of pleasant, diversified, and distinctive residential environment is increasing. Furthermore, the recent changes with the social circumstances such as the expansion of the wide traffic network, advanced means of transportation and communication, and five-day work week, more people are willing to move out of the cities and reside in the rural areas which provide calm and comfortable environment, causing the rapid development of rural-type-housing estates at the vicinity of the metropolitan area.

However, the rural-type-house that are recently under construction are being developed on a small scale for individual enterprising purposes and under individual and sporadic occasions instead of systemized development projects causing the inadequate urban infrastructure and accommodations in the neighborhood. One main reason for this arising problem is that the development projects are generally led by private sectors that endeavor to evade urban development-related laws, regulations and other conditions which they may consider disadvantageous in order to incur a profit.

When the residential areas are developed under these objectives, it eventually creates negative impact on the residents, disorder to the urban development, and obstacles to the progress of constructing a healthy urban planning. This study seeks to assess the limitation of the development by the private sectors by looking into the actual condition and problems with the rural-type-house developments in progress.

Also, it seeks to promote wholesome urban development and planned development projects; construct eco-friendly environment; prevent thoughtless development; provide housing sites at an affordable price; create satisfactory residential environment and revitalize the supply of houses by comparing the necessity of rural-type housing development and elements needed in the progress with the rural-type housing development led by the private sector.

To achieve the purpose of this study, a study of the actual condition of the development of the rural-type housing was conducted; plans to differentiate from development by the private sector and consider several aspects that arise from the progress of development by the public sector henceforth were presented by analyzing the problems that arise from development by the private sector and the case study of the necessity for the intervention of the public sector and the rural-type housing development led by the public sector; and the advantages of development by the private sector was applied to the rural-type residential development by the public sector.

Firstly, a method to regulate the actions of the private enterprises must be deliberated since the private sector endeavors to avoid the time and cost of accepting the 2nd District Unit Project whichisrequired by the currentlawiftherural-type development covers more than 30,000㎡, resulting in a abusive development without concern to the environment such as small-scaled, dispersed arrangements of development plans.

Secondly, in order to promote a systemized and well-planned development for the overall improvement of the residential environment, planned and sensible development by the public sector such as establishing development projects based on the residential unit and enforcing the development enterprise by taking the related plans into consideration is necessary. Thirdly, the elements of the rural-type-house development can be sub