도시개발사업구역 내의 분양자격에 관한 연구

도시개발·정비사업 구역의 분양자격과 보상 문제를 연구했다.

조상으로부터 물려받거나, 정비기반시설의 미비로 도시기능의 회복이 필요하거나, 어렵게 마련한 주택등의 부동산이 공공의 목적 또는 주거환경의 불량으로 개량이 필요한 경우 각종 개발사업의 대상이 되어 보상을 받는 경우 또는 재개발등의 정비사업으로 새 아파트를 저렴한 가격으로 취득하여 부동산 자산이 증가하는 경우를 종종 있다. 하지만 현재 부동산공법에서 정의된 재개발사업, 재건축사업, 주거환경개선사업, 도시환경정비사업 등 각종 개발사업의 종류와 자신이 소유한 부동산 종류에 따라 조합원으로 분양자격이 없는 경우와 현금정산으로 인한 희망가액 대배 보상가액의 차이로 민원발생, 사업기간의 연장 등 용산사태와 같은 불행한 사회적 부작용이 곳곳에서 다양하게 발생하고 있다. 재생사업의 시행자는 가능한 최소 보상을 하고자 하며, 부동산소유 자는 많은 보상 받기 원하지만 감정평가 된 부동산이 시가보다도 적은 감정평가액으로 현금청산 대상자가 되어 민원이 자주 발생되고 있으며 또한 본의 아니게 손실을 감내해야하는 경우와 부동산을 임차한 세입자의 보상도 많은 문제가 발생하고 있다.

특히 서울 및 수도권의 많은 지역이 도시 및 주거환경정비법 및 도시 재정비 촉진을 위한 특별법의 목적을 배경으로 사업이 진행되고 있으나, 개발사업자나 조합원, 새 아파트로 보상 받고자하는 투자자들은 분양자격에 대한 이해부족과 과오로 인하여 자신이 소유하고 있는 부동산의 분양자격 유무와 보상에 대한 지식의 부족으로 이에 대한 희비가 엇갈리는 경우가 종종 발생하고 있다. 특히 토지와 건물의 소유가 다른 경우, 공유지분으로 여러 명이 소유하는 경우, 과소 토지를 소유한 경우, 토지 중에서도 도로 등 특수한 부동산을 소유한 경우, 상가 또는 상가 주택을 소유한 경우, 지상권과 같은 물건을 소유한 경우, 무허가 건물을 소유한 경우 등등 부동산의 소유종류와 분양 자격 유무에 대하여 정확한 이해가 필요함을 연구·조사결과 알 수 있었다. 따라서 본 연구는 부동산관련법과 서울특별시 도시 및 주거환경정비 조례를 기준으로 인천광역시 도시 및 주거환경정비사업 조례의 분양자격에 대한 비교 검토를 통하여 사업에 따라 변하는 분양자격관련법을 통합 할 수 있는지의 유무와, 조합원 재산권 침해의 문제, 조합원 기회균등의 문제, 분양자격유무로 인하여 발생하는 피해를 줄일 수 있는 방안을 본 연구 결과로 제시하였으며, 조례개정시 본 논문에서 제시한 개선안이 반영 되어 지기를 기대 한다.