開發利益還收制의 效率的 施行에 관한 硏究 = A Study on Effective Operation of the Development Profit Redemption System

개발이익환수제의 운영과 효율적 시행방안을 연구했다.

오늘날 부동산소유의 문제가 인간의 부를 창조하는 원천이 된다는 사회분위기 때문에 부동산소유의 문제는 현대인들의 선망의 대상이 되고 있다. 부동산가격의 급등에 따른 부동산투기가 성행되면서 계층간의 갈등심화로 국민단합에 저해요인이 되기도 한다. 부동산문제의 가장 큰 원인을 찾는다면 경제개발에 따른 지가상승이 불로소득으로 누적되어 빈부간의 격차심화, 토지수급의 불균형, 투기 등을 통한 開發利益의 私有化라 할 수 있다． 開發利益이란 공공투자에 의한 증가, 계획의 결정·변경에 의한 증가， 그 밖의 사회·경제적 요인에 의한 증가 등 일정기간 동안 토지의 가치상승분 가운데 자신의 노력이나 투자에 의한 것을 제외한 가치상승부분을 일컬으며, 開發利益 중 자신의 노력과 관계없이 발생하는 不勞所得的 開發利益에 대해서는 환수의 대상이 되어야 한다． 開發利益의 환수범위는 시대적 상황에 따라 달리하고 있으며, 점차 환수의 범위가 확대되어 가고 있다.

이는 토지에 대한 國民의 觀念變化와 불로소득을 환수하여야 한다는 政府의 政策意志에 따른 것이다． 그동안 開發利益還收制度는 도입 당시부터 개발이익의 개념도 명확하지 않은 상태에서 제도화됨에 따라 택지소유에관한법률, 토지초과이득세법, 개발이익환수에관한법률 등이 土地公槪念과 관련한 法律로 제정되기도 하였으나 외환위기 이후 土地公槪念의 후퇴로 현행 법제상 유일하게 남아 있는 것은 開發負擔金制 뿐이라고 해도 크게 틀리지 않을 것이다. 본 연구는 이러한 開發利益還收制度의 문제점을 파악하고 개선방안을 찾고자 노력하였다. 우선 개발이익환수제의 효율적 시행을 위해서는 기존의 개발부담금제를 수정 보완해서, 개발이익이 사유화 되지 않으면서도 국가적으로 재분배되어 지역 균형발전에 활용할 수 있는 제도적 장치를 마련해야 한다. 현행 開發負擔金制의 환수대상은 개발이익의 개념과 합치되지 않은 것도 있고, 개발사업 시행지역 內 토지에 대해서만 부과하는 限界를 지니고 있다. 이에 따라 공공사업 주변지역의 개발이익을 환수할 수 있는 방안이 없어 사실상 不勞所得의 私有化가 許容되고 있는 실정이다． 이러한 기존의 開發負擔金制의 문제점을 보완하기 위해서는 개발부담금제의 부과 대상과 범위를 확대 정비하여야 한다. 또한 개발이익의 환수에 대응하는 開發損失도 補償하여야 한다. 토지소유자의 재산권 보장과 공평배분을 위해서도 開發損失의 補償은 마땅하다고 본다.

더불어 개발권 양도제(TDR)의 도입을 통해 개발권의 양도, 양수가 활발히 이루어져 부동산시장의 운영의 폭을 넓히고 사제기 등으로 또 다른 투기가 이루어지지 않도록 제도의 법제화가 이루어져야 한다. 얼마 전까지 정부는 그동안 서민경제의 안정을 위해 부동산 투기만은 꼭 잡겠다는 일념으로 극약 처방식 부동산 대책을 잇달아 내놓았었다. 그러나 현재까지의 결과로 볼 때 그 효과는 거의 없었다고 해도 과언이 아닐 것이다. 따라서 앞으로는 보다 장기적인 안목으로 정책을 수립하여, 일관성 있고 지속가능한 제도로의 정착을 이루어야 할 것이다.

國文要約 = ⅰ 第1章 序論 = 1 第1節 硏究의 目的 = 1 第2節 硏究의 範圍 및 方法 = 2 １. 연구의 범위 = 2 ２. 연구의 방법 = 3 第2章 開發利益還收制의 理論的 論議 = 4 第1節 土地公槪念의 理論的 檢討 = 4 １. 토지공개념의 등장 배경과 연혁 = 4 ２. 토지공개념의 의의 = 6 ３. 토지공개념의 기능 및 전제조건 = 9 ４. 현대적 토지소유권과 토지공개념과의 관계 = 11 第2節 土地公槪念에 대한 論議 = 12 １. 지지론 = 13 ２. 반대론 = 14 ３. 검토 = 15 第3節 土地公槪念의 範圍와 限界 = 16 １. 헌법상 토지공개념의 범위 = 16 ２. 토지공개념의 헌법적 기초 및 한계 = 18 ３. 토지공개념 관련 법률에 관한 憲法裁判所 판례 검토 = 20 第3章 開發利益還收制의 法律的 檢討 = 36 第1節 開發利益還收制의 內容 = 36 １. 개발이익의 개념 = 36 ２. 개발이익환수제의 필요성 = 40 ３. 개발이익환수제의 법적 근거 = 43 第2節 外國의 開發利益還收制度 = 48 １. 서양의 개발이익환수제도 = 48 ２. 동양의 개발이익환수제도 = 53 ３. 외국 제도들의 비교 = 57 第4章 開發利益還收制度 運營實態 = 60 第1節 開發利益 還收制度 = 60 1. 개발이익환수제도 유형 = 60 2. 개발이익 발생규모 및 환수실태 = 61 第2節 開發利益還收의 方法 = 65 1. 조세에 의한 개발이익환수 = 65 2. 부담금에 의한 개발이익환수 = 70 3. 기타 방법에 의한 개발이익환수 = 89 第5章 開發利益還收制의 問題點 및 改善方案 = 93 第1節 開發利益還收制의 問題