가로주택정비사업 이해관계자의 매도청구권행사에 관한 인식연구 = A Study on Stakeholders Perceptions of the Exercise of the Request for Sale in a Housing Improvement Project in a City Block

가로주택정비사업에서 이해관계자의 매도청구권 행사 인식과 개선방안을 연구했다.

가로주택정비사업은 종래 도시정비사업의 대안 중 하나로 「도시 및 주거환경정비법」상 도시정비사업의 행정절차를 간소하고 규제를 일부 완화하는 내용으로 고안되었다. 이후 가로주택정비사업은 독립된 법령인 「빈집 및 소규모주택정비에 관한 특례법」이 시행되면서 원도심에서 기존의 도심기능을 유지하면서 주거환경을 개선하는 기능을 수행할 수 있는 독립된 제도로 정비되었다. 그럼에도 불구하고 가로주택정비사업에 대한 기존의 개선방향은 도시정비사업의 행정절차의 개선안에 그친다는 한계가 있었고, 이에 토지소유권확보 등 다각도의 개선안을 마련할 필요성이 있다. 본 연구에서는 가로주택정비사업 이해관계자의 매도청구권행사에 대한 인식을 연구함에 있어, 이론적 연구를 통하여 개선안을 도출하고 이어 실증적 연구방법을 병행하였다.

이해관계자들의 인식연구를 통해 제도에 대하여 가지는 개선의 필요성을 파악할 수 있고, 나아가 제도의 개선안의 우선순위인식을 통해 개선의 방향을 파악할 수 있다. 실증적 연구방법으로는 가로주택정비사업의 이해관계자들에 대한 설문조사를 실시하고, 기존연구에서 개선안에 대한 연구방법으로 주로 채택하는 AHP（Analyrical Hierarchy Process） 분석방법의 대안으로 BWS（Best–Worst Scaling） 분석을 채택하여, 이해관계자들이 인식하는 매도청구권행사의 개선안의 상대적 우선순위를 정량화하여 분석하고 그 함의를 도출하였다. 분석결과, 첫째, 가로주택정비사업에서 매도청구권행사의 개선은 소유권취득을 위한 재판 절차의 안정성을 확보하는 방향으로 개선할 필요성이 높다. 이러한 개선은 「빈집 및 소규모주택정비에 관한 특례법」의 내용을 개정하는 것으로 이루어져야 할 것인 바 이는 입법적 개선방향이 된다. 둘째, 가로주택정비사업 매도청구권행사의 개선은 이해관계자 사이의 다양한 이해관계를 조정하는 방향으로 이루어져야 한다. 즉 가로주택정비사업의 활성화를 위해서는 필연적으로 토지등소유자의 재산권에 대한 제한이 따르게 되므로 이를 조화롭게 구성하는 정책적 개선방향의 설정도 요구된다.

셋째, 앞으로도 가로주택정비사업에 있어 매도청구권행사를 통한 토지소유권확보 방안을 그대로 유지할 것인지, 아니라면 토지수용제도를 전향적으로 수용할 것인지를 적극적으로 검토할 필요성이 있다는 점이 후속 연구과제로 도출되었다. 가로주택정비사업은 전국적으로 20,000여 호의 신규 주택의 공급을 추진하고 있고, 도심의 본래기능을 유지하면서 물리적으로 주거환경을 개선하는 기능 및 구도심의 복잡한 권리관계를 법률적으로 정비하는 기능도 수행하는 제도인 바, 그 개선방향에 대한 다각도의 연구가 필요하다. 이러한 개선방향은 입법적 측면, 정책적 측면 및 실무적 측면에서 검토할 수 있다. 본 연구에서는 사례 및 판례연구와 가로주택정비사업의 이해관계자들의 매도청구권행사에 대한 인식에 대한 실증연구를 수행하였고, 이를 통해 현행 제도의 문제상황을 도출하고 구체적인 개선안과 개선의 방향에 대한 시사점을 제시하기 위해 노력하였다. 결론적으로 현행 가로주택정비사업의 매도청구권행사에 있어, 토지등소유자의 재산권 보호를 고려하면서도, 신속하고 안정적인 토지소유권확보가 가능하도록 입법적·정책적 개선이 필요하다.

Ⅰ. 서 론 1 1. 연구의 배경 및 목적 1 가. 연구의 배경 1 나. 연구의 목적 3 2. 연구의 범위와 방법 및 구성 4 가. 연구의 범위 4 나. 연구의 방법 및 구성 5 Ⅱ. 가로주택정비사업의 매도청구권행사 및 이해관계자 인식 이론적 고찰 8 1. 가로주택정비사업의 이해 8 가. 가로주택정비사업의 개념 및 절차 8 나. 가로주택정비사업의 법적근거 10 다. 가로주택정비사업의 기능 13 2. 매도청구권행사 15 가. 가로주택정비사업의 토지소유권 확보 15 나. 가로주택정비사업에서의 매도청구권행사 17 다. 유사사업에서의 매도청구권행사 21 3. 이해관계자의 인식에 대한 고찰 24 가. 이해관계자 이론 24 나. 인식의 정의 26 다. 이해관계자의 인식 27 4. 선행연구고찰 29 가. 가로주택정비사업에 대한 선행연구 30 나. 매도청구권에 대한 선행연구 33 다. 선행연구와의 차별성 36 Ⅲ. 가로주택정비사업 현황과 매도청구권행사 판결 및 사례분석 39 1. 가로주택정비사업 현황 39 가. 전국 39 나. 부산지역 42 2. 매도청구권행사 판결 및 사례분석 54 가. 판결분석 및 시사점 54 나. 사례분석 및 시사점 67 Ⅳ. 가로주택정비사업 이해관계자의 매도청구권행사 인식 실증분석 73 1. 실증분석의 개요 73 가. 자료수집 73 나. 연구설계 및 분석방법 75 다. 변수의 선정 80 2. 이해관계자 설문조사에 따른 인식 실증분석 84 가. 이해관계자 일반적 특성 84 나. 가로주택정비사업 및 매도청구권행사 일반적 인식 분석 85 다. 가로주택정비사업 매도청구권행사 개선안 인식 분석 88 3. 분석