주택 재개발사업의 갈등해소방안에 관한 연구

주택 재개발사업에서 발생하는 갈등의 해소방안을 연구했다.

우리나라 재개발사업은 1971년 규정이 신설되고 수차례 거친 개정작업을 거쳐 2003년에 통합 개정된 「도시 및 주거환경정비법」이 현재에 이르고 있다. 운영상 나타난 문제점을 보완하기 위해 통합 개정되었는데도 불구하고 시대적 여건의 변화 등 많은 시행착오를 겪으면서 정비사업의 투명성에 대한 논란이 계속되면서 많은 문제점들을 나타내게 된다. 실질적인 사업주체인 주민참여는 사업추진 신속성 확보, 계획 및 사업추진 주체의 견제, 사업추진과정의 투명성, 합리성 확보, 주민 공동체 의식 고양과 주민 상호간 신뢰감 회복으로 주민 재정착 여건 강화 등 순기능이 있는 반면에 지역사회개발추진에서 능률저하, 특정 이익집단을 위한 지나친 대표권 행사, 참여의 허구성 등 많은 문제점도 있는 것이 현실이다. 또한 재개발사업은 토지 등 소유자들의 특성도 제각각이고, 임차인도 천차만별이며, 구성원을 통제하기도 힘들어 합의점이 찾아지기 힘든 이해당사자들의 구도를 유지하고 있다. 이에 따라 조합설립추진위원회, 조합설립, 사업시행인가, 관리처분계획 단계에서 수많은 형태의 갈등이 발생하고 한번 발생된 갈등은 소송 등으로 연결되어 장기화 되는 것이 일반적이어서 사업지연은 물론 주택공급 지연 및 그로 인한 폐해 발생 등 사회적 비용을 유발시키게 된다. 이에 대해 본 연구는 각종 사업시행단계에 있어서 갈등해소방안을 다음과 같이 제시해보고자 한다.

제도적 개선방안으로는 정비사업의 공정하고 투명한 사업장을 관리할 수 있도록 공공관리제도를 도입할 필요가 있다. 현재 서울일부재개발 구역에서 시행되고 있지만 헌법에서 규정한 자율성 배제로 인한 조합반발, 예산 확보의 문제점 등 많이 시행착오를 겪고 있는바, 제도의 철저한 준비로 초기비용을 지자체뿐만 아니라 국가 지원을 통한 도시주거환경정비기금으로 선투자하고, 공신력을 갖춘 공공기관을 선정․운영토록 하여 사업의 투명성을 제고 시켜 나가는 것이 필요하다. 또한 계획적 행정관리와 주민참여를 더욱 확대시켜야 한다. 행정관청에서도 국민이 신뢰할 수 있는 계획행정을 추진할 필요가 있으며, 주민 의견수렴의 확대․강화를 위한 노력이 필요하다. 주민 참여의 방법인 공람과 공청회가 형식적이 아닌 사업단계별로 실질적인 주민참여가 될 수 있는 제도적 개선방안이 필요하다. 전문인력의 양성 및 정비사업 전문관리업자의 전문성 ․공정성 강화가 필요하다. 고도의 전문지식과 경험을 필요로 하는 현실을 고려하여 조합 집행부 등이 전문지식을 배양할 수 있는 교육기회를 제도적 부여하여야 한다. 정비사업 전문관리업자의 공정성, 전문성, 투명성 확보를 위해서도 등록 기준 강화, 업무실적 등을 고려한 등급제 도입, 업무수행에 따른 책임규정의 강화가 필요하다. 정비사업의 추진과 관련하여 조합원 부담의 적정화 노력이 필요하다.

소형주택의무비율제도, 후분양제, 분양가상한제 등 중복적이고 다양한 규제들이 혼재하고 있어 조합원들에 대한 부담의 적정화를 위한 노력이 필요하다. 사업 주체에 의한 해소방안으로는 시공사 및 협력업체의 선정절차 및 기준 개선의 노력이 필요하다. 공동사업 시행자의 선정 시기 및 방법에 대한 규정이 미비하여 사업추진의 혼란요소로 작용하고 있으므로 이를 개선하여 재개발사업의 불확실성을 제거할 필요성이 높으며, 공동사업시행자로써 건설업자를 선정하는 경우와 도급자로써 선정하는 경우를 구분하여 그 시기와 방법을 명확히 해주어야 할 필요가 있다. 그리고, 정비사업 전문관리업체 선정에 있어 총회에서 실질적으로 심의가 이루어질 수 있도록 하는 방안을 모색하거나 총회 이전에 대의원회 등에서 총회에 상정할 업체를 선정하는 기준과 절차를 명확히 하는 것이 필요하다. 조합운영 및 자금운영의 투명성 확보를 위한 노력이 필요하다. '조합임원 해임의 소' 규정 신설 및 조합임원 해임절차의 간소화 방안, 인가관청의 감독권을 활용하는 방안마련이 필요하다. 조합운영현황의 투명성 확보를 위해서는 조합운영 관련 자료 공개제도의 강화가 필요하다.

주민 스스로 해소방안으로는 개발과정에서 지역 주민의 고용을 창출할 수 있도록 일자리 계획을 수립하여 소득수준, 연령을 고려한 맞춤형 자족성 계획을 수립 실행하는 방법이 있으며 국가, 지자체 등의 지원에 의한 해소방안으로는 다소 많은 시일이 소요되더라도 정책 수립에 있어 주민에 대한 홍보를 강화하여 모든 국민이 납득할 수 있는 부동산 정책이 수립될 수 있는 방안, 갈등관리의 주체로서 지방자치단체의 역할이 매우 중요한데 갈등의 중개자적 역할을 수행하기 위해서는 갈등관리 전문성의 제고, 실질적인 주민의사가 반영될 수 있도록 도시계획위원회의 위원 구성 및 공청회, 공람제도의 개선 등이 필요하다.