주택임대사업자 과세에 관한 연구 : A Study on the taxation of housing rental business operator

주택임대사업자 과세제도의 문제점과 개선방안을 분석했다.

국가의 공공재화로서뿐만 아니라 개인의 사유재산으로서 주택이 가지는 의미는 크다. 주택은 국민의 헌법상 기본권과 존엄성을 지키기 위한 수단이기도 하다. 이러한 이유로 우리나라 현대 정부에서 주택에 대한 정책은 항상 비중이 높았고 국민의 관심도 높았다. 문재인 정부에 들어서는‘주택의 공공성 강화’를 목표로 하여 실수요자는 보호하고 투기를 근절시키고 동시에 주택임대시장을 안정화하고자 하는‘임대주택등록 활성화 방안’을 내놓았다. 임대주택등록 활성화 방안의 주된 내용은 임대주택으로 등록할 경우 다양한 세제 혜택을 부여할 테니 임대인은 임차인의 주거안정을 책임지라는 것이었다. 이러한 정부의 약속을 믿고 수많은 주택 보유자들이 임대주택으로 등록하였다. 문제는 이렇게 임대주택으로 등록된 상황에서 주택가격이 급등하자 처음 정부의 약속과는 달리 세금 혜택 요건은 점점 강화하고 세제 혜택은 축소 시켰다는 것이다. 이러한 세금정책이 헌법상 평등의 원칙에 어긋나 형평성을 훼손하고 국민의 신뢰 보호 원칙에도 어긋난다는 비판이 있다. 그리고 보유세를 비롯한 주택 세제가 비례의 원칙에 비추어 볼 때 재산 원본까지 잠식시키는 징벌적 과세로서 국민의 재산권을 침해한다는 주장도 있다. 정부의 과도한 규제는 비규제 지역의 풍선효과를 발생시키므로 세금정책의 중립성이 요구된다.

또한, 세법이 지나치게 복잡해져 국민 대다수가 의사결정에 어려움을 겪고 과도한 행정상 비용이 발생할 우려가 있으므로 세법에 대한 법적 안정성과 예측 가능성을 높여야 한다. 그리고 다주택자와 법인에 대한 징벌적 거래세 중과는 매물 잠김 현상으로 인해 오히려 주택가격의 급등을 가져올 수 있으므로 거래세를 인하하고 보유세는 유지하는 편이 주택 시장가격 안정화를 이끌 수 있다. 본 연구는 주택임대사업자 과세제도의 문제점과 개선방안을 주택의 보유단계에 따라 취득, 보유, 임대소득 및 처분단계로 살펴보고 법인 임대주택 과세에 대하여 마지막으로 살펴보았다. 먼저, 민간임대주택 취득단계에서는 최초로 분양받은 공동주택 및 오피스텔을 주택임대사업자로 등록하면 취득세를 감면하는데 신규 분양주택 매입자와 특정 주택만 감면하는 것은 형평성에 어긋나므로 기존 주택을 매입하는 때와 다가구 주택에도 감면 혜택을 부여해야 한다. 또한, 취득세의 급격한 인상으로 조세저항 심화가 우려되므로 인상률을 완화할 필요성이 있다. 민간임대주택의 보유단계에서는 종합부동산세, 재산세, 종합소득세에 있어 세제 혜택을 부여하고 있는데 정부의 계속된 부동산대책으로 인하여 세제 혜택 요건을 강화함으로써 다음과 같은 문제점이 발생하고 있다.

종합부동산세 합산배제의 경우 세제 혜택 요건을 강화하고 세제 혜택을 적용받지 못하도록 법을 개정함으로 인하여 주택임대사업자의 종합부동산세 부담이 증가하게 되었다. 이러한 조치는 주택임대사업자의 재산권을 현저히 침해하고 정부 정책에 대한 신뢰성을 훼손시키므로 세제 변경의 경제적 파급효과와 법적 안정성을 고려하여 세금정책을 최소한으로 제한해야 한다. 재산세 감면규정의 경우 「지방세특례제한법」 제31조의 3에 의하여 공동주택과 오피스텔을 구분하여 같은 종류의 주택을 합산하여 2채 이상 보유한 경우에만 감면 혜택을 부여하고 있는데 법의 취지상 논리적 근거가 부족하므로 주택 종류 요건을 폐지한다면 형평성이 제고될 것이다. 복잡한 세법 규정으로 납세자는 물론 세무전문가와 세무공무원까지도 어려움을 느끼고 있어 세법을 이해하기 쉽도록 개선해야 하고 정부와 지방자치단체의 과실이 있는 경우 지연 손해배상을 지급하는 등 장치를 마련하여 책임감 있는 과세 행정을 수행하도록 해야 한다. 종합소득세 감면의 경우 주택임대소득의 계산방식이 주택의 보유수와 면적 등에 따라 달라지는데 소득금액만을 기준으로 계산하는 편이 이해하기 쉽고 과세 형평성에 부합한다.

또한, 소액의 주택임대수입만 발생하는 경우 납세협력비용을 고려하여 기존의 분리과세 방식을 유지하는 편이 합리적이다. 주택임대사업자로 등록하면 양도소득세에서 다양한 감면 혜택이 있었으나 갑작스러운 민간임대주택법 개정으로 처분단계에서 감면을 받지 못하는 경우가 발생하였다. 납세자의 귀책사유가 아닌 민간임대주택법의 개정으로 인한 불가피한 상황이므로 처음 정부가 약속한 대로 세제 혜택을 부여해야 한다. 마지막으로, 주택 보유 법인의 경우 취득세는 물론 보유세를 최고 단일세율로 적용하는 것은 징벌적 세금이며 비례의 원칙에 어긋나므로 다주택자의 누진세율 체계로 인하하는 것이 과세 형평성에 부합할 것이다.

Ⅰ. 서론 1 1. 연구의 목적 1 2. 연구의 범위 3 3. 선행연구의 검토 4 3.1. 주택임대사업자 관련 제도 연구 5 3.2. 선행 연구와의 차별성 6 4. 연구의 구성 7 Ⅱ. 주택임대사업자 과세제도의 일반론 9 1. 민간임대주택법에 대한 개요 10 1.1. 개요 10 1.2. 민간임대주택법의 연혁 10 1.3. 주택임대사업자 등록제도 14 1.3.1. 주택임대사업자의 정의 15 1.3.2. 민간임대주택의 구분 15 1.3.3. 주택임대사업자의 등록 16 1.3.4. 의무임대 기간 준수 17 1.3.5. 임대료(임대보증금) 증액제한 18 1.3.6. 임대차계약 및 기타 의무 19 2. 주택임대사업자 과세제도 21 2.1. 민간임대주택 취득 단계 과세 21 2.1.1. 취득세 22 2.1.2. 민간임대주택에 대한 취득세 감면 25 2.2. 민간임대주택 보유 단계 과세 28 2.2.1. 재산세 28 2.2.2. 민간임대주택에 대한 재산세 감면 30 2.2.3. 종합부동산세 32 2.2.4. 종합부동산세 합산배제 특례 38 2.3. 주택임대 소득에 대한 과세 40 2.3.1. 주택임대소득의 과세 연혁 41 2.3.2. 주택임대소득 과세대상 42 2.3.3. 주택임대소득 과세방법 44 2.3.4. 주택임대소득에 대한 세액감면 45 2.4. 민간임대주택 처분 단계 과세 46 2.4.1. 주택임대사업자 양도소득세 특례 개요 46 2.4.2. 주택임대사업자 양도소득세 특례 제도 47 2.4.3. 법인 보유 임대주택 처분단계 과세 52 3. 주택임대사업자 현황 분석 54 3.1. 우리나라 주택 관련 현황 분석 54