土地去來規制制度에 關한 硏究 : 土地去來許可制를 中心으로 = Research on a land dealings regulation system : focusing on permission of land dealings

토지거래허가제의 운용과 문제점 및 개선방안을 검토했다.

본 논문은 우리나라 토지거래규제제도에 관한 내용 중에서 가장 핵심이라 할 수 있는 토지거래허가제도를 중심으로 연구하였다. 제1장은 서론부분으로 연구의 목적과 범위 그리고 방법과 절차 등을 서술하였고, 제2장에서는 토지거래규제 제도의 일반론적인 내용과 외국의 제도를 간단하게 검토하여 우리나라 제도와 비교할 수 있도록 하였으며, 이에 대한 시사점을 적시 하였습니다. 제3장에서는 우리나라 토지거래허가제에 대하여 입법취지와 법률적인 특성, 그리고 허가제의 운용에 대해 여러 가지 자료를 토대로 심층 분석하였으며, 제4장 에서는 본 연구의 신뢰도를 높이기 위하여 토지거래규제 내용을 가장 잘 알고 있고, 허가구역 내에서 개업한 공인중개사를 대상으로 토지거래허가제도에 대한 의견조사를 하여, 이를 토대로 제도의 여러 문제점을 분석하였다.

제5장에서는 선행연구와 본 연구에서의 의견조사를 토대로, 현행 우리나라 토지거래허가제도의 문제점과 개선방향을 제시하였으며, 제6장 결론으로는 본론에서 연구한 내용과 최근 발표한 8.31부동산 대책의 중요사항을 중심으로 토지거래규제제도가 좀 더 실효성 있는 제도로 발전할 수 있도록 하는 방안을 제시하는 것으로 본 연구의 대미를 장식하고 있다. 토지거래규제제도는 토지의 투기적 거래를 규제하고 급격한 지가상승을 억제하여 토지시장의 불안정 요인을 제거하고, 나아가 토지가 전 국민의 공통생활 기반으로 기능하고 가장 효율적인 방법으로 소유, 개발, 이용 및 보존될 수 있도록 하는 데에 그 목적이 있다고 할 수 있다. 그러나 이제도는 도입 초기부터 헌법에 대한 위헌론부터, 그 실효성에 대한 의문까지 많은 논란을 일으켜 왔으며 현실 적용에 있어 지나치게 경직되어 행정적인 불합리성을 노출시킴은 물론, 실제 토지거래관행과 실태를 거의 반영하지 못하고 있음은 심각한 문제가 아닐 수 없다. 이에 국민의 재산권을 제한하는 거래규제제도는 마땅히 그 규제의 기준과 규제에 대한 처분기준이 명확해야 하나, 토지거래허가제는 허가구역의 지정 기준이나 허가기준 등에 있어서 많은 문제점이 노출되고 있음은 주지의 사실이다.

앞에서 언급한 바와 같이 지정요건에 있어 투기가 성행하거나 성행할 우려가 있고, 지가가 급등하거나 급등할 우려가 있는 지역이라는 점은 명확한 기준을 제시하지 못하는 너무 추상적이고 애매모호한 규정이라 하지 않을 수 없으며, 이렇듯 자의적 해석이 가능한 법규자체의 모호성과, 현실을 반영하지 못한 법은 이미 죽은 법이라 아니 할 수 없을 것이다. 이에 본 논문에서는 선행연구와 의견조사 분석에서 나타난 주요 현안 문제점에 대하여 지적하고 이에 대한 대안을 제시하고자 하였다. 첫째, 허가구역의 지정권자를 건설교통부 장관에서 도지사로 낮추고, 지가동향이나 현지의 거래실태를 가장 잘 파악할 수 있는 시장·군수 또는 구청장으로 하여금 허가지역 지정을 요청할 수 있도록 하여 본 법의 제정목적과 취지에도 부합하도록 한다. 둘째, 허가구역 지정에 대한 문제도 신중해야 하겠다. 앞서 설명한대로, 국민의 기본 재산권을 규제하는 것인 만큼 본 법의 관계조항을 확대해석 하지 말고, 의견조사 분석에서도 나타난 바와 같이 대승적 견지에서 시장경제 원리를 기조로 하여 동·리 단위로 세분화 하고, 또한 기간의 범위도 지역상황의 변동에 따라 1년 단위로 지정되어야 한다. 셋째, 농지거래에 있어 적용되는 통작거리 20㎞에 대하여 대다수의 설문응답자가 적정하지 않다고 응답한 것을 보더라도 이는 현실을 감안하지 않은 규정이라는 것을 알 수 있다.

교통수단의 발달, 농가의 자동차와 고속으로 주행할 수 있는 트랙터 등 농기계 보유, 그리고 경지정리와 농로포장 등 농지의 이용 여건을 감안해 볼 때 최소한 40-50㎞이상의 거리에서도 충분히 경작을 할 수 있다고 보았다. 넷째, 매수청구제나 선매제도를 활용하기 위해 충분한 예산을 확보하고 이를 실효성 있게 추진하여야 한다. 불허가처분을 받은 토지소유자로부터 매수 청구가 있을 시에는 거래예정금액이나 감정가로 반듯이 매수해야 하는 의무를 부여하여, 선의의 토지소유자를 보호해야 할 것이다. 다섯째, 토지거래허가 전, 사전거주 요건을 폐지하고 대신에 허가 후 취득자에 대한 사후관리를 철저히 하는 것이 바람직 할 것이며, 8·31조치의 일환으로 2005년 11월 11일자로 시행하고 있는 허가받아 취득한 토지에 대한 과도한 전매제한 금지는, 사유재산의 처분권을 지나치게 제한하는 바로 선의의 피해자를 양산할 가능성이 크다. 기왕 우리나라의 현 상황에서 본 제도를 시행할 수밖에 없다면, 최소한 이 다섯 가지문제는 어떠한 형태로든 재검토되어, 공익과 사익의 조화를 이루면서 본 제도 본래의 목적인 지가의 안정과, 국민경제생활의 안정, 그리고 국민의 재산권 행사를 보장 할 수 있는 법의 제정이 이루어 져야 할 것이다.

目次 = ⅰ 표목차 = ⅴ 그림목차 = ⅶ 감사의 글 = ⅸ 논문개요 = ⅹ 第1章 序論 = 1 第1節 硏究의 目的 및 背景 = 1 第2節 硏究의 範圍 및 方法 = 3 1. 硏究의 範圍 = 3 2. 硏究의 方法 및 節次 = 3 第2章 土地去來規制 制度의 一般論 = 5 第1節 土地去來規制 制度의 意義 및 導入背景 = 5 1. 土地去來規制 制度의 意義 = 5 2. 土地去來規制 制度의 目的 = 7 3. 土地去來規制 制度의 導入背景 = 7 4. 土地去來規制制度의 根據 = 8 第2節 外國의 土地去來規制 制度 = 9 1. 日本의 土地去來規制 制度 = 9 2. 臺灣의 土地去來規制 制度 = 10 3. 프랑스의 土地去來規制 制度 = 11 4. 獨逸의 土地去來規制 制度 = 11 5. 示唆點 = 13 第3章 土地去來許可制度의 內容 = 14 第1節 土地去來 許可制度 = 14 1. 土地去來許可制의 立法趣旨 = 14 2. 土地去來許可制의 法律的 特性 = 15 3. 土地去來許可區域의 指定要件 및 節次 = 16 4. 土地去來許可 對象 및 節次 = 18 5. 許可對象 面積 = 19 6. 許可基準 = 20 7. 不許可處分에 對한 救濟 = 20 第2節 土地去來許可制의 運用에 대한 分析 = 22 1. 土地去來許可 區域의 指定現況 = 22 2. 年度別 全國 許可區域面積 變化 = 28 3. 土地去來現況 分析 = 30 第4章 土地去來許可制度에 관한 仲介業者의 意見調査 = 44 第1節 調査의 目的과 對象 = 44 1. 調査의 目的 = 44 2. 調査의 對象과 方法 = 44 第2節 意見調査 分析 = 45 1. 應答者의 類型分析 = 45 2. 土地去來許可