정비사업 시행에 따른 무상귀속 무상양도 감정평가 방법 개선에 관한 연구

정비사업 기반시설의 무상귀속·무상양도 감정평가 개선을 연구했다.

정비사업 시행의 절차로서 ｢도시 및 주거환경정비법｣ 제65조 제2항에 근거하여 필수적으로 정비기반시설에 대한 무상귀속 및 무상양도 감정평가를 시행하고 있는데, 관련법령에 무상귀속 대상과 무상양도 대상의 감정평가 방법에 대한 기준이 구체적으로 규정되어 있지 아니하여 실무적으로 행정안전부, 서울시 등 행정청의 지침에 의존하여 감정평가가 실시되고 있어서 사업을 시행하는 정비사업조합과 인가 등을 처분하는 행정청간 무상귀속 및 무상양도 대상의 가치 결론에 대하여 갈등의 소지가 빈번해 왔었다. 이를 해결하기 위한 본 연구는 다음과 같은 감정평가 방법 개선안을 제시하였다. 첫째, 갈등소지의 가장 큰 원인은 무상귀속･무상양도 대상의 감정평가시 무상양도 대상인 국･공유지의 이용상황을 현재의 이용상황이 아닌 장래에 이용될 대지로 전제하여 평가를 하고 있고, 무상양도에서 제외되어 유상으로 국･공유지를 매입할 때에도 이와 마찬가지로 평가하고 있기 때문이다. 이 문제는 국･공유지 무상귀속･무상양도 감정평가 방법의 결정적인 법적근거인 ｢도시 및 주거환경정비법｣ 제66조 제6항 본문이 감정평가의 기준시점제시 역할은 하고 있으나 절대적인 평가방법과 기준을 제시하지 못하고 있는데서 발생한 것이다.

현재에도 행정안전부와 지방자치단체는 무상귀속･무상양도의 감정평가 방법 및 기준과 관련하여 명확한 법적근거 없이 행정청 이익을 우선하는 입장에 치우쳐서 관련 지침을 하달하였고 이에 기속되어 무상귀속･ 무상양도 감정평가가 이루어지고 있어 앞으로도 분란과 분쟁은 예정되어 있다.문제 해결을 위해서는 ｢도시 및 주거환경정비법｣ 제66 제6항 본문의 사업시행인가의 고시가 있은 날을 기준으로 하여 행하며 를 사업시행인가의 고시가 있은 날의 현황을 기준으로 하여 행하며 로 개정해야한다.

그리고 개정조문을 법적근거로 행정안전부 및 지방자치단체는 국･공유지 무상귀속･무상양도 감정평가 방법 및 기준과 관련된 지침을 다시 하달하여 그 간의 분란을 종식시켜야 한다. 둘째, 무상귀속 및 무상양도 감정평가와 관련하여 ｢도시 및 주거환경정비법｣ 제65조 제2항에서 무상양도 감정평가 대상의 범위를 명확히 하고 있지 아니하여 사업시행자와 행정청간 다수의 분쟁이 있어 왔는데 이는 무상양도 대상의 범위 문제로서 정비사업의 본질적인 목적, 조합원 부담의 경감, 사업의 원활한 진행을 위해서 인정 범위를 넓혀야 하며 정비구역 내에서 사실적으로 정비기반시설의 역할을 하고 있는 시설을 용도 폐지되는 정비기반시설로 보아도시 및 주거환경정비법 제65조 제2항 후단의 정비기반시설을 사실상 정비기반시설로 개정하면 완전히 문제를 해결 할 수 있다. 셋째, 수많은 정비구역에서 정비사업 특성상 사업시행인가고시 이후 장시간이 흐른 후 설계변경 등 여러 가지 사유로 사업시행변경인가를 득하여야 하는경우 사업시행변경인가를 위한 무상귀속･ 무상양도 감정평가도 다시 실시해야 하는데 도대체 어떤 시점을 기준시점으로 평가해야 할지 혼란과 혼선이 있다.

이 문제는 무상귀속과 무상양도 대상의 기준시점은 반드시 일치시켜야 하고 무상귀속의 평가목적이 신설정비기반시설 설치비용을 구하는 것인 점, 가장 최근의 사업비를 반영해야 하는 점, 설계변경 등 변경 내용을 반드시 반영해야 하는 점, 장시간이 흘렀는데 굳이 과거로 소급하여 기준시점을 일치시킬 필요가 없는 점 등의 이유로 최종적인 사업시행변경인가일 내지 사업시행변경인가예정일을 기준시점으로 하면 된다. 넷째, 무상귀속 및 무상양도 감정평가시 사례를 분석한 결과 기준가치를 시장가치와 시장가치외의 가치를 혼용하여 적용하고 있는데 반드시 일관된 시장가치 원칙아래 감정평가를 해야 한다. 다섯째, 무상귀속과 무상양도에 중첩적으로 해당된 평가목적물의 경우에는 반드시 동일단가를 적용하여야 하며, 신설시설로 그대로 이용되는 시설인지 주의 하여야 한다. 주제어 : 무상귀속 무상양도, 정비기반시설 무상귀속 무상양도, 무상양수도 감정평가, 감정평가

Ⅰ. 서 론 1 1. 연구의 배경 및 목적 1 2. 연구의 필요성 2 3. 연구의 방법 4 Ⅱ. 선행연구고찰 및 관련규정 검토 6 1. 선행연구고찰 및 관련이론 6 1.1 정비사업시행 6 가. 정비사업의 개념 6 나. 정비사업 유형 6 다. 정비사업 주요 절차 9 1.2 정비기반시설 11 가. 정비기반시설 개념 11 나. 정비기반시설의 종류 12 1.3 정비기반시설의 무상귀속 및 무상양도 13 가. 무상귀속 및 무상양도 개념 13 나. 무상귀속과 무상양도의 주요 절차 13 다. 정비기반시설 무상귀속 및 무상양도 선행연구 동향 14 1.4 본 연구의 차별성 18 2. 관련 규정 검토 19 2.1 관계법령 19 가. 도시 및 주거환경정비법 19 다. 공유재산 및 물품관리법 20 라. 자치법규 20 마. 감정평가 실무기준(국토교통부 고시 제2013-620) 20 2.2 무상귀속 및 무상양도와 관련된 대법원판례 등 21 가. 무상양도 대상과 관련된 판례(대법원2013.7.12. 2012두20571판결) 21 나. 평가방법과 관련된 판례(대법원 2010.01.28. 선고 2009다69548 판결) 21 다. 무상귀속 관련 판례(대법원 2013.10.24. 선고 2011두21157 판결) 23 2.3 관련지침 등 23 가. 행정안전부 23 나. 서울특별시 지침 25 다. 구청 등 지침 26 라. 관련지침 등 검토 26 Ⅲ. 무상귀속 및 무상양도 감정평가 사례분석 27 1. 재개발 사업구역 평가사례 27 1.1 구역개요 27 1.2 평가대상범위 28 가. 무상귀속대상(신설되는 정비기반시설) 28 나. 무상양도대상(용도 폐