복합용도개발을 활용한 공공주택계획에 관한 연구 : 전통시장 복합화 사례를 중심으로

전통시장 복합화를 중심으로 공공주택의 복합용도 계획을 연구했다.

현대 도시 발전에서 주거와 상업은 인간의 가장 핵심적인 공간 수요로서 도시 기능의 기본 골격을 형성한다. 한국 사회에서 이 두 수요의 구체적 구현체는 가장 보편적인 공동주거 형태인 공공주택과 역사가 오래된 상업공간인 전통시장이다. 양자는 단일 기능성을 특징으로 장기간 사회 기반 서비스 기능을 수행해왔으나 도시화 가속화로 인해 한계점이 노출된다. 서울권 인구밀집으로 지가 상승과 부지 부족이 심화되면서 기존 공공주택과 시장의 운영비용 증가와 다변화된 수요 대응 실패는 대체 위기를 초래한다. 이 같은 모순은 도시공간 기능 복합화 전환의 시급성을 부각시킨다. 서울권이 직면한 핵심 과제는 단일 기능 건축물이 희토지 자원을 효율적으로 활용하지 못하며 주민의 복합적 공간 수요를 충족시키기 어렵다는 점이다. 기능 단순화로 인한 공공주택의 매력도 하락과 업태 고착화로 인한 전통시장 방문객 감소는 지가 상승 압력으로 더욱 악화된다. 고밀도 도시에서 건축용지 부족은 집약적 도시계획 모델로의 전환을 요구하며, 기능 복합화를 통해 전통적 공간 경계를 해체하여 토지 이용 효율성 제고와 커뮤니티 활성화가 시급하다. 복합용도개발(MXD)은 주거·상업·업무·문화 기능을 통합하는 도시계획 이념으로 상기 문제 해결의 유효한 방안을 제공한다. 수직적·수평적 기능 중첩을 통한 토지자원의 고효율 활용과 공간 활력 재생이 핵심이다.

구체적으로 주거와 상업 기능의 융합은 지가 압력 완화에 기여한다. 주거 단지의 상주 인구는 상업시설에 안정적 소비층을 공급하고 상업 수익은 주거지 운영비용을 상쇄하는 선순환 구조를 형성한다. 본 연구는 MXD 이론 프레임워크 기반으로 공간 기능 통합의 자원 배치 모델과 업태 결합 메커니즘을 체계적으로 분석하며, 주거 기능 주도형과 상업시설 분산형 두 가지 복합공간 모델을 구축한다. 국내외 공공주택과 전통시장 협력 발전 사례의 비교분석을 통해 수직적 중첩과 수평적 침투가 토지 효율성 제고에 미치는 동적 균형 효과를 규명한다. 지가 상승과 부지 부족이라는 이중과제에 대응해 기능 모듈화 재구성을 핵심으로 하는 주상복합 방안을 제시하고자 한다. In modern urban development, residential and commercial functions represent humanity's most fundamental spatial demands, forming the basic framework of urban functionality.

Within Korean society, the concrete manifestations of these two demands are public housing—the most prevalent form of collective residence—and traditional markets—long-standing commercial spaces with deep historical roots. While both have served as foundational social service providers characterized by single functionality over extended periods, accelerating urbanization has exposed their limitations.

The intensifying land price escalation and severe land scarcity resulting from population concentration in the Seoul metropolitan area have led to increased operational costs for existing public housing and markets, coupled with a failure to meet diversified demands, culminating in a crisis of potential replacement. These contradictions highlight the urgency of transitioning towards functional diversification in urban spaces. A core challenge facing the Seoul metropolitan area is that single-function buildings fail to efficiently utilize scarce land resources and struggle to satisfy residents' complex spatial needs.

The declining appeal of public housing due to functional simplification and the reduction in traditional market visitors caused by rigid business models are further exacerbated by land price pressures. The shortage of building plots in high-density cities necessitates a shift towards an intensive urban planning model. It is imperative to dismantle traditional spatial boundaries through functional diversification to enhance land-use efficiency and revitalize communities. Mixed-Use Development (MXD), an urban planning concept integrating residential, commercial, office, and cultural functions, offers an effective solution to the aforementioned problems.

Its core principles involve the highly efficient utilization of land resources through vertical and horizontal functional layering and the regeneration of spatial vitality. Specifically, the integration of residential and commercial functions contributes to mitigating land price pressures. The resident population within housing complexes provides a stable consumer base for commercial facilities, while commercial revenue offsets the operational costs of the residential areas, forming a virtuous cycle.

Based on the theoretical framework of MXD, this study systematically analyzes the resource allocation models and business combination mechanisms inherent in spatial function integration, constructing two distinct mixed-space models: a residential-function-led type and a commercial-facility-dispersed type. Through comparative analysis of domestic and international case studies featuring collaborative development between public housing and traditional markets, the study elucidates the dynamic equilibrium effects of vertical layering and horizontal penetration on enhancing land efficiency.

In response to the dual challenges of land price escalation and land scarcity, the study proposes mixed-use solutions centered on the functional modular reorganization of space.