주택재개발사업의 收容裁決에 관한 硏究 = (A) Study on the expropriation decision of the residential environment improvement project centered appleal system and remedy of right

주택재개발사업의 수용재결 절차와 피수용자의 권리구제·보상을 연구했다.

‘도시 및 주거환경정비법’에서 규정하고 있는 사업방식 중 주택재개발사업은 그 진행과정에서 발생하는 손실에 대해‘공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률’을 준용하여 보상하도록 규정하고 있다. 강제수용 되는 과정에서 보상의 대상이 되는 권리는 소유권뿐만 아니라 수용되는 토지 등에 대한 저당권, 전세권, 임차권 등을 포함한다. 사업시행자는 수용권 행사를 위해 지급하여야 할 보상금액에 대한 협의가 성립되지 않을 경우 관할 토지수용위원회에 재결을 신청할 수 있고 토지수용위원회의 재결 결과에 따라 수용의 개시일 까지 보상금을 지급하거나 공탁함으로써 사업구역 내의 모든 권리를 수용할 수 있게 된다. 수용되는 자들은 토지수용위원회의 재결처분에 대하여 이의신청 또는 재결처분 취소 및 보상금 증액을 구하는 행정소송의 방법으로 재결처분에 불복할 수 있다. 또한 토지수용위원회의 재결을 받고자 함에도 사업시행자가 보상대상자임을 부정하거나 내부적인 사정에 따라 재결신청을 지체하고 있을 경우 보상을 받고자 하는 자는 신속하게 재결을 신청하여 줄 것을 사업시행자에게 요청할 수 있는 제도도 마련되어 있다. 보상을 받고자 하는 자들의 이러한 재결신청청구가 있었음에도 이를 거부하거나 무대응으로 방치하는 경우 거부처분취소를 구하는 행정소송을 제기할 수 있다.

이와 같은 법률분쟁의 근본적인 발생원인은 재개발사업의 시행과정에서 재결을 신청할 수 있는 권리가 오로지 사업시행자에게만 부여되어 있기 때문이다. 예외적으로 보상을 받을 자가 직접 토지수용위원회에 재결을 신청할 수 있는 제도가 마련되어 있기는 하나 그 대상은 매우 제한적이기 때문에 신속한 보상절차 및 신속한 사업의 진행을 위해 보상을 받을 자가 직접 재결을 신청할 수 있는 권리를 부여하거나 관할 인가청이 사업시행자에게 재결을 신청할 것을 권고하고 이를 이행하지 않을 경우 직접 또는 간접적인 불이익을 주거나 인허가청이 직접 재결을 신청할 수 있도록 하는 등의 현실적인 제도의 마련이 필요하다. 또한 재결처분이 있었음에도 수용의 개시일까지 보상금을 지급 또는 공탁 하지 않거나, 공탁하였지만 공탁이 무효가 되는 등의 사정으로 재결처분이 실효되는 경우 사업시행자는 재결실효에 따른 손실을 보상하여야 한다. 그러나 손실보상의 방법 및 절차에 관한 구체적인 규정이 없고 더군다나 토지수용위원회 및 법원은 재결실효에 따른 손해를 특별손해로 해석하고 있다.

즉, 보상금이 수용의 개시일 전까지 지급될 것을 신뢰하고 계획한 이주날짜와 새로운 거주지에 대한 정착 계획 등이 모두 무산됨에 따른 피해 또는 재결절차를 다시금 진행하는 과정에서 오는 생활의 장애와 정신적 피해 등과 같이 재결실효에 따른 손해는 산정하기 곤란한 것들이 대부분인데 그 손해를 특정하고 구체적인 손해의 입증자료를 제출하지 못하는 이상 손해가 없는 것으로 취급하는 것은 재결실효에 따른 손실보상 규정의 존재의미를 무의미하게 할 수 있다. 따라서 사업시행자의 신속한 사업의 진행 및 성실한 보상절차 진행 그리고 보상을 받을 자의 권리 보호, 이 모두를 합리적으로 실현시키기 위해 재결실효에 따른 손실은 그 손실의 입증을 요하지 않는 징벌적 손실보상 제도를 도입하고 손실의 범위를 실효된 재결에서 책정된 보상금의 일정 비율로 하는 법률개정 검토가 요구된다. 소유권 이외의 권리는 지상권, 전세권, 임차권 등이 있다. 이와 같이 지상권자 등 권리자는 부동산을 사용 수익하기 위해 지급한 보증금 등에 대하여 사업시행자에게 반환을 청구할 수 있고 사업시행자는 이를 지급할 의무가 있으며 사업시행자는 지급된 보증금 등에 대하여 토지소유자에게 구상할 수 있다. 그러나 토지등소유자의 채무초과 상태로 사업시행자의 구상권 행사가 불가능 할 것이 명백한데도 반환의무를 제한하는 규정이 없어 많은 분쟁이 야기되고 있다.

따라서 지상권자 등 권리자들이 보증금 등의 청구권을 사업시행자에게 행사 할 경우 사업시행자는 토지등소유자의 부동산에 설정되거나 확인된 채무의 정도와 부동산의 잔존 가치를 고려하여 잔여액 한도 내에서 이를 지급 하도록 관련 법규의 개선이 요구된다.

제1장 서론 = 5 제1절 연구의 목적 = 5 제2절 연구의 범위 및 방법 = 6 Ⅰ. 연구의 범위 = 6 Ⅱ. 연구의 방법 = 6 제2장 주택재개발사업의 수용재결 = 8 제1절 도시정비법상 개발사업 = 8 Ⅰ. 정비사업 종류 = 8 Ⅱ. 각 사업의 정의 = 8 Ⅲ. 공익사업법이 준용되는 주택재개발사업 = 9 Ⅳ. 재개발조합의 설립 = 10 Ⅴ. 조합원의 권리와 의무 = 11 제2절 수용재결 = 12 Ⅰ. 공익사업법의 제정연혁 = 12 Ⅱ. 공익사업법의 일부규정을 배제하는 특칙 = 13 Ⅲ. 청산대상자와 수용대상자의 구별 = 14 Ⅳ. 수용재결 절차 = 20 제3장 재결처분에 대한 불복제도와 권리구제 = 42 제1절 이의신청제도 = 42 Ⅰ. 개요 = 42 Ⅱ. 심리의 범위 = 43 Ⅲ. 이의신청의 기간 = 47 Ⅳ. 확정된 재결 및 이의재결의 효력 = 47 Ⅴ. 증·감된 보상금의 처리 = 48 제2절 행정소송 = 48 Ⅰ. 형식적 당사자소송 = 49 Ⅱ. 항고소송 = 56 제3절 재결거부처분에 대한 불복방법 = 58 Ⅰ. 명시적 거부처분이 있는 경우 = 60 Ⅱ. 명시적 거부처분이 없는 경우 = 60 제4절 재결신청의 청구제도 = 61 Ⅰ. 의의 = 61 Ⅱ. 재결신청 청구의 효과 = 62 Ⅲ. 가산된 이자금의 청구방법 = 62 제5절 재결신청권에 대한 예외규정 = 63 Ⅰ. 타인의 토지에 출입하여 측량조사시 발생하는 손실보상 = 64 Ⅱ. 강제수용 되는 토지로 간접손해를 보는 토지 등에 대한 보상 = 64 Ⅲ. 임시수용시설의 설치에 따라 발생하는 손실보상 = 65 Ⅳ. 재결실효에 따른 손실보상의 청구 =