買受人에게 對抗力 없는 賃借人 保護를 위한 立法論的 檢討

매수인에게 대항할 수 없는 임차인의 보호 방안을 검토했다.

로마법에서의 賃貸借는 “賣買는 賃貸借를 깨뜨린다” 또는 “매매에 의한 소 유권의 양도는 임대차를 깨뜨린다”는 원칙, 즉 물권인 소유권은 채권인 임차 권에 우월하다는 관념을 기초로 하여 임대차를 순수한 채권관계로 인식하였 으며 로마법을 계수한 서구의 근대법도 임대차를 단순한 채권관계로 규율하 였다. 그 결과 임차권은 목적물이 제3자에게 양도된 때 물권변동으로부터 보 호받지 못하는 문제가 발생하게 되었다. 이러한 Roma법상의 賃貸借는 獨逸普 通法에 이르면서 수정을 겪게 되었는데, 賃借人은 物權의 一種인 Gewere를 取得 한 權利者로서 보호를 받게 되었다. 즉 “賣買는 賃貸借를 깨뜨리지 않는 다(Kauf bricht nicht Miete)”는 原則이 존재하게 되어 임차권은 채권이지만 物權化 과정에 있는 다른 권리의 形態를 보이게 되었다. 우리 민법 제621조 제2항도 賃借人이 不動産賃貸借를 登記한 때에는 그 때부터 제3자에게 對抗力을 가지며, 건물의 소유를 목적으로 하는 토지임대차 는 이를 등기하지 아니한 때에도 賃借人이 그 지상건물을 登記한 때에는 제3 자에 대해 對抗力을 가진다는 규정을 두고 있다(제622조 제1항). 그러나 소유 자에 비하여 열세의 지위에 있는 임차인등이 소유자가 원하지 아니하는 임차 권의 등기나 전세권의 등기를 한다는 것은 실제로 기대하기 어려운 조항이 되어 실익이 없었다.

위와 같은 인식아래 “임대차는 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 익일부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다”는 주택임대차보호법(1981. 3. 5 제정, 법률 제3379호, 법 제3 조 제1항)을 제정하여 임차권에 物權的인 효력을 나타나게 하였다. 그러나 본 규정은 賃借不動産이 競賣에 부쳐지게 되었을 때는 다른 양상이 나타나 논란이 일기 시작하였다. 즉 “競落에 의한 所有權 讓渡는 賃借權을 깨뜨린다” 는 실무상의 문제가 제기되어 상당히 복잡한 실정법의 양태를 형성하게 되었 다. 부동산 경매절차에 있어서 용익권, 특히 임차권을 어떻게 취급할 것인가 하는 것은 매우 중요한 문제이다. 부동산의 용익권을 매수인이 인수하여야 하는지, 아니면 소멸하는지 여부는 매수인의 입장에서 본다면 매수신고가격을 정하는 요소로서 매우 중요한 의미를 가지며 임차인의 입장에서도 보증금이 그의 전 재산이나 다름없는데 매각으로 소멸한다면 결국 영세한 서민 입장에 서는 생존권의 문제와 직결되는 문제가 발생하게 된다. 이에 대해 연구자는 중간임차권자의 법적 지위와 대항력을 어떻게 해석해야 할 것인지 관하여 學 說과 判例 및 外國의 立法例, 임차권자와 이해관계인 사이에 地位保護와 利益 의 형량이라는 대원칙 하에 검토하여 보기로 한다.

다음으로 賃借權은 債權이기 때문에 원칙적으로 優先辨濟的 效力을 인정하 지 않는데 민사특별법(주택임대차보호법 제3조의 2 제2항, 상가건물임대차보 호법 제5조 제2항)은 이를 인정하여 실체법과 절차법적으로 많은 혼란을 야기 하고 있다. 특히 현행법상 中間賃借權者는 매수인에게 對抗할 수 없고, 오로지 優 先辨濟權에 의해서만 보호를 받을 수 있는데도 불구하고 배당요구신청 을 하지 않으면 優先辨濟權을 상실 당하는 문제점과 매수인에게 대항할 수 없는 상가임차인의 권리금 문제에 대하여 입법론적 방안을 제시한다.

Ⅰ. 序論 Ⅱ. 賃借權者와 對抗力 1. 외국의 입법례 2. 학설의 대립 3. 판례의 태도 4. 검토 Ⅲ. 對抗力 없는 賃借人 保護를 위한 立法論的 課題 1. 權利金 保障의 問題 2. 優先辨濟權 行事方法의 立法論的 課題 VI. 結論 참고문헌 초록 Abstract