부동산 거래사고 예방에 관한 연구 = (A)Study on Prevention of the Real Estate Transaction Accidents

부동산 거래사고를 예방하기 위한 거래제도 개선 방안을 연구했다.

본 연구는 인간생활의 3대 요소인 ‘의.식.주’, 즉 인간생활을 영위할 수 있게 하는 물적기반으로서 편안하게 쉴 수 있는 ‘주’, 인간생명 유지를 위한 ‘식’, 사회 생활과 신체보호 등을 위한 ‘의’를 생산, 제공함으로써 인간 생활 전 영역에 걸쳐 밀접한 관련이 있는 ‘부동산’의 거래사고가 미치는 부정적 영향력이 작게는 한 개인에서 크게는 한 나라의 사회.경제.유통에 이르기까지 심각한 문제를 초래하므로 부동산에 대한 거래사고를 최대한 예방하는 것이 사회.경제적 안정을 구현하고 건전하고 투명한 부동산 거래질서 확립을 이루는 최선의 길이 됨을 인식하고, 거래사고 예방에 일조하고자 부동산 거래사고 예방을 위한 거래제도 개선방안을 제안하여 “우리나라의 사회.경제적 안정을 위해 부동산 거래사고 예방을 통한 건전하고 투명한 부동산 거래질서 확립을 도모”함에 그 목적을 두고 있다. 본 연구 목적의 달성을 위해 그동안의 선행 연구 논문과 관련서적 등을 통한 문헌연구, 각종 사례의 수집.분석을 통한 사례조사, 기타 자료와 통계의 수집.분석.비교를 통한 통계분석과 비교연구 등의 연구방법을 수행하였다. 본 연구의 내용적 범위는 전체를 5개의 장으로 구성하였는데 이를 구체적으로 살펴보면 다음과 같다. 제1장은 서론의 장으로써 연구의 목적, 배경, 방법 및 범위, 연구의 진행과정 등을 기술하고 도식화하였다.

제2장은 문헌연구와 비교연구를 통해 부동산 거래에 대한 전반적인 내용을 기술하였다.

이를 상술하면 제1절에서는 부동산 거래의 개념을, 제2절에서는 부동산 거래의 내용을 살펴본 후 사법상의 거래(계약)자유의 원칙과 그 제한 규정에 대하여 기술하였는데 특히, 현재 우리나라의 부동산 거래에 대한 공적 규제 제도인 토지 거래허가제, 선매제, 등기의무제와 부동산실명제, 주택거래신고제, 투기지역⋅투기 과열지구제, 공공택지 채권입찰제, 공동주택 분양가 상한제 등에 대하여 상세히 기술하였고, 제3절에서는 부동산 거래의 유형을 부동산 소유권을 이전시키는 매매, 환매, 교환, 증여, 부동산의 용익가치에 관한 거래인 임대차, 전세권, 지상권, 지역권, 사용대차, 부동산의 담보가치에 관한 거래인 저당권으로 구분하여 상세히 기술하였고, 제4절에서는 일반적인 부동산 거래활동과정을 살펴본 후 실제 부동산 거래활동의 대부분을 차지하고 있는 부동산 중개거래 과정을 단계별로 살펴보았고, 제5절에서는 부동산 중개제도 전반에 대해 연구한 바, 우선적으로 부동산 중개의 개념과 필요성을 살펴본 후에 각 국의 부동산 중개제도를 비교, 분석하고자 우리나라의 부동산 중개제도부터 집중 비교연구 대상국으로 선정한 미국, 영국, 일본의 중개제도를 상세히 기술하였고, 기타 프랑스, 독일, 대만의 중개제도를 간략히 서술한 후에 우리나라와 각 나라의 부동산 중개제도를 비교, 분석하며 제2장을 마무리 지었다.

제3장은 본 연구의 큰 주제중 하나인 부동산 거래사고의 이론적 고찰을 최대한 철저히 한 장이였다. 이를 상술하며, 제1절에서 부동산 거래사고의 개념을 살펴본 후 제2절에서는 부동산 거래사고의 발생원인을 역사적 원인, 제도적 원인, 사회적 원인, 경제적 원인, 개인적 원인 등으로 분류하여 상세히 기술하였고, 제3절에서는 부동산 거래사고의 유형을 법률적 측면, 경제적 측면, 기술적 측면, 유통적 측면으로 분류하여 상세히 기술하였으며, 제4절에서는 부동산 거래사고의 사례를 기술하고자 여러 참고문헌 중에서 가장 사례가 풍부한 “부동산 권리분석이론(정승호 저, 부연사 발간, 2004년)”을 인용하여 협잡성 사례, 조작성 사례, 선의의 위험사례, 혼합형 사례 등으로 구분하여 최대한의 이해를 돕고자 가능한 많은 사례를 기술하였으며, 제5절에서는 부동산 거래사고가 미치는 영향으로 개인, 유통, 사회, 국가에 미치는 영향으로 분류하여 상세히 기술하였고, 제6절에서는 부동산 거래사고의 실제 현황을 파악하고자 부동산 중개사고의 유형, 실태 및 부동산 중개업자 단속실태를 조사, 분석하였고, 부동산 관련 민⋅형사사건 및 민사본안사건 처리결과 통계를 수집, 분석하여 부동산 거래사고의 증대로 인한 심각성과 그 예방을 위한 부동산 거래 제도의 개선방안을 모색하고자 하였다.

제4장은 본 연구의 가장 핵심이 되는 부분으로써 본 연구의 목적인 “우리나라의 사회⋅경제적 안정을 위해 부동산 거래사고 예방을 통한 건전하고 투명한 부동산 거래질서 확립을 도모”하기 위해 부동산 거래사고 예방을 위한 거래제도 개선방안을 부동산 공시제도의 개선방안, 부동산 권리분석제도 도입, 권원보험 및 에스크로우 제도의 활성화, 부동산 중개제도의 개선방안, 부동산 거래사고 전담기구의 신설 등으로 크게 분류하여 각각 최대한 상세히 기술하고자 했다. 즉, 본 연구의 결과로써 우리나라의 부동산 거래사고의 예방을 위한 거래제도 개선방안을 자세히 기술하였는데 그 내용을 약술하면 다음과 같다. 제1절에서는 부동산 공시제도의 개선방안에 대해 상세히 기술하며 현행 부동산 공시제도는 부동산등기부와 지적공부의 이원화, 등기공무원의 형식적 심사권, 등기의 공신력 부정 등으로 인하여 부실등기나 허위등기에 대한 예방이 미흡하고, 등기의 외관을 신뢰하여 거래한 자를 보호하지 못해 부동산 거래안전을 해치는 등의 많은 문제점을 야기하므로 부동산 공부청을 사법부(법원) 산하에 신설하여 부동산 공시제도를 일원화하고, 등기담당관에게 등기에 관한 실질적 심사권을 부여하는 동시에 등기의 공신력을 인정하거나 등기원인증서의 공증제도를 도입하여 부동산 거래안전을 적극적으로 도모할 것을 제안하였다.

제2절에서는 부동산 권리분석제도에 대하여 상세히 기술하며, 우리나라가 갖고 있는 부동산 공시제도의 문제점, 즉 공시제도의 이원화, 공신력 부정 등으로 인한 부동산 거래의 불안정성을 해소하고, 사유재산권을 적극 보호하며, 거래로 인한 피해예방 및 손해배상제도를 보완하고, 부동산 직⋅간접투자시장의 발달을 위해 부동산 권리분석를 제도화 하여 정착시킬 것을 제안하였다. 제3절에서는 부동산매매시 신뢰를 증진시키고 거래의 안정을 도모하기 위해 부동산 권리의 하자로 인해 발생하는 손실을 보장해주는 부동산 권원보험 제도와 부동산 거래에 있어 중립적인 제3자 또는 중립적인 기관이 쌍방대리인의 자격으로 거래 관련 자금이나 보증 또는 그 대상이 되는 자산과 관련서류 일체를 계약이 완결될 때까지 보관하여 거래 당사자들을 보호하고 거래의 안전과 투명성을 증대시키는 에스크로우 제도에 대하여 각각 상세히 기술하고 부동산 거래사고의 예방을 위해 권원보험과 에스크로우 제도의 활성화를 제안하였다. 제4절에서는 부동산 거래활동의 대부분을 차지하고 있는 중개거래활동에 있어 현재의 부동산 중개제도의 문제점을 해소하기 위해서 개선방안을 상세히 기술하며 다음과 같이 제안하였다..

① 현행 부동산 중개제도의 중심이나 처음 시행시부터 잘못된 운용으로 부동산 거래사고의 근본적인 원인중의 하나로 지적되는 공인중개사 제도를 폐지할 것을 주장하면서 현재의 공인중개사 자격제도는 자격자 과잉양산으로 인하여 과당경쟁, 전문성 상실, 중개서비스 질 저하, 불법중개 등 문제의 근원이 되었고, 이미 현 체제내의 개선방안으로는 치유 내지는 개선이 거의 불가능하므로 공인중개사 제도의 폐지를 주장하였다. ② 공인중개사 제도를 폐지함에 있어 기득권자들의 집단적 저항으로 인한 사회적 혼란 등으로 폐지가 어려울 경우에는 미국의 이원화된 부동산 중개자격 제도를 벤치마킹하여 가칭 ‘부동산 경영관리사’ 등의 보다 높은 수준의 부동산 전문가제도를 도입하여 현재 과다배출되어 있는 공인중개사 제도를 바로잡는 계기로 삼아야 할 것을 제안하였다.

③ 우리나라의 중개업이 전문성의 부족과 영세성 등의 이유로 부동산 시장에서 퇴출될 위기에 직면하고 있는 실정이므로, 우리나라의 부동산서비스시장의 제도를 개선하여 규모 있고 전문성을 갖춘 종합부동산서비스회사를 설립할 수 있는 제도를 도입하고, 부동산관련서비스제공자들의 업무영역을 통합하여 종합부동산서비스회사에서 부동산 관련 종합서비스를 실시하도록 제도화 할 것을 제안하였고, 만약 종합부동산서비스회사제도의 도입이 원활치 못할 경우 우선적으로 부동산 중개업 프랜차이즈의 활성화 방안을 마련하여 프랜차이즈를 개별 중개업소가 갖는 기술적, 지역적, 경제적 한계를 부족하나마 극복하는 대안이 되도록 제시하였다.

④ 일반적으로 국내의 부동산 중개업자의 업무영역이 부동산 단순 중개⋅알선과 경⋅공매 입찰대리로 제한되어 있어 소비자에게 제공하는 서비스 수준이 낮고, 전문지식을 갖지 못하며, 영세성을 벗어나지 못하는 원인이 되고 있는 바, 외국의 사례를 검토하고 우리의 여건을 고려하여 현재의 부동산 중개업자의 업무영역을 확대하여 전문성을 함양할 수 있는 제도적 여건을 만들어야 하고, 너무나도 미흡한 손해배상제도를 개선하여 손해보장금액은 사고발생시의 최고한도를 최대한 보장하여야 한다는 측면에서 손해배상금의 한도액을 크게 증액하도록 하고, 현실을 무시하고 불법을 조장하고 있는 현 중개수수료체계를 시장논리에 맡겨 자율화 할 것을 제안하였고, 부동산 중개계약시 서면계약을 의무화하도록 제안하였다. 제5절에서는 부동산 관련 거래사고의 예방 및 상담을 위해 사법수사기관인 검찰청 산하에 부동산 거래사고 전담기구를 설치하여 점차 조직화, 지능화, 대형화되고 다양해지는 부동산 범죄에 신속히 대처하고, 부동산 거래사고 예방을 위한 상담과 예방 방안을 연구⋅홍보하며, 부동산 범죄 예방을 위한 다양한 수사기법의 개발 등을 통해 부동산 거래사고를 예방 업무의 중추적 역할을 수행하게 할 것을 제안하였다.

끝으로, 제5장 결론부문에서는 제4장에서 제안한 개선방안 등을 도입함에 있어 각 제도들 간의 연관성, 제도도입의 효과 등을 충분히 고려하여야 함을 첨언하였는 바, 일례로, 등기원인증서의 공증제도 도입은 등기의 공신력을 인정하는 것과 같은 역할을 하며, 부동산 권원보험과 권리분석 제도의 의무화는 등기의 공신력 부정, 등기공무원의 형식적 심사권, 현행 부동산 중개제도 등의 개선 없이도 문제를 해결하는 방안이 될 수 있기 때문이다. 이와 관련 본 연구자가 제안하는 가장 바람직한 개선방안은 종합부동산서비스 회사제도를 도입함에 있어 권리분석 제도와 권원보험 제도 및 에스크로우 제도의 의무화를 함께 추진하는 방안으로 이는 부동산 공부청이나 부동산 거래사고 전담 기구같은 정부기관의 설립문제를 제외하고는 다른 부동산 거래사고 예방을 위한 거래제도 개선방안들의 역할 내지는 효과를 전부 아우를 수 있는 방안이기 때문이다.

그러나 위와 같은 제도적인 보완이 완벽하게 되어있다고 하더라도 최우선적으로 선행되어야 할 것은 무엇보다도 부동산을 거래하고자 하는 거래당사자 개개인들이 부동산 거래를 할 때 해당 부동산의 권리관계, 사실관계 등을 철저히 분석하고, 부동산 범죄인 사기 등 거래사고의 틈이 없는 지를 꼼꼼히 잘 살피고, 부동산 전문가들과의 상담을 하는 등 신중한 판단을 하여 부동산 거래사고가 발생하지 않도록 각자가 철저한 사전준비를 통해서 부동산 거래사고 예방을 위해 만전을 기해야 함을 마지막으로 당부하면서 본 연구를 마무리 지었다.

목 차 제 1장 서 론 제1절 연구의 목적 제2절 연구의 배경 제3절 연구의 방법 및 범위 제2장 부동산 거래의 내용과 유형 제1절 부동산 거래의 개념 제2절 부동산 거래의 내용 1.거래(계약)자유의 원칙 2.부동산 거래에 대한 공적 규제 제3절 부동산 거래의 유형 1.부동산 소유권의 이전 2.부동산의 용익 3.부동산의 담보 제4절 부동산 거래활동의 과정 1.부동산 거래활동의 일반적 과정 2.부동산 중개활동의 일반적 과정 제5절 각 국의 부동산 중개 제도 1.부동산 중개의 개념 2.각 국의 부동산 중개 제도 제3장 부동산 거래사고의 일반적 고찰 제1절 부동산 거래사고의 개념 제2절 부동산 거래사고의 발생원인 1.역사적 원인 2.제도적 원인 3.사회적 원인 4.경제적 원인 5.개인적 원인 제3절 부동산 거래사고의 유형 1.법률적 측면의 거래사고 2.경제적 측면의 거래사고 3.기술적 측면의 거래사고 4.유통적 측면의 거래사고 제4절 부동산 거래사고의 사례 1.협잡성 사례 2.조작성 사례 3.선의의 위험 사례 4.혼합형 사례 5.부동산 거래사고 사례별 비율 분석 제5절 부동산 거래사고가 미치는 영향 1.개인에 미치는 영향 2.유통에 미치는 영향 3.사회에 미치는 영향 4.국가에 미치는 영향 제6절 부동산 거래사고의 현황 1.부동산 중개사고의 실태 2.부동산 관련 민사사건 통계 분석 3.부동산 관련 형사사건 통계 분석 4.민사본안사건 종류별 처리결과 분석 제4장 부동산 거래사고 예방을 위한 제도적 예방책 제1절 부동산 공시제도의 개선 1.부동산 공부청의 신설 2.등기담당관의 실질적 심사권 부여 3.부동산 등기의 공신