부동산 간접투자대상으로서의 물류센터에 대한 연구

물류센터의 부동산 간접투자 대상 가능성과 투자 특성을 분석했다.

한글초록: 2001년 부동산투자회사법상의 REITs(Real Estate Investment Trust, 부동산투자회사)가 설립되었으나, CR-REITs(구조조정대상부동산투자회사)에 대한 설립이 집중되어, 일반 REITs가 활성화되지 못하였다. 2004년 1월 간접투자자산운용업법의 시행과 동년 6월 최초의 부동산펀드가 설립되먼서, 부동산간접투자에 대한 시장이 활성화 되었다고 할 수 있다. 그러나 실물부동산에 대한 투자가 일정 수준 이상의 오피스 빌딩에만 집중되면서, 매입가격은 상승하고 수익률은 점점 낮아지는 현상이 나타나고 있다. 이에 오피스빌딩에 투자가 집중되는 이유와 오피스빌딩 이외의 실물부동산투자 대상에 대한 궁금증을 갖고 연구를 시작하였다. 대안투자대상으로는 리테일 빌딩, BTL, 휘트니스 센터 등 여러 투자 대상이 있겠지만, 그 중에서 물류센터에 대한 분석을 실시하였다. 국내 물류센터의 현황을 살펴보면, ‘02년 기준으로 자가물류비 및 위탁물류비를 종합하면, 85조원 규모이며, 이중 위탁 물류비는 34.5%인 29조 3천억원을 차지하고 있다. 이중 투자대상으로 삼을 수 있는 것은 위탁 물류를 대상으로 하는 물류센터뿐만 아니라, 자가로 사용하고 있는 것도 대상으로 할 수 있기 때문에 시장의 규모는 상당한 수준에 이른다.

오피스 빌딩과 물류센터에 대한 투자의 차이점은 건물관리(Property Management, PM)와 수익구조 및 투자수익률, 입지 및 개발가능성을 꼽을 수 있다. 오피스빌딩은 건물주의 입장에서 건물을 관리하기 때문에 건물의 가치를 위하여, 일정수준 이상의 관리를 요하며, 그에 따른 비용도 지출이 된다. 반면 물류센터의 경우를 살펴보면, 일반적으로 물류창고의 관리는 임차인(화주)이 전담하게 되고, 비용지출도 임차인의 입장에서 지출되며, 건물주는 재세공과금만 납부하게 된다. 건물주 입장에서는 오피스빌딩에 비해 관리에 대한 부담이 상대적으로 적을 것으로 판단되나, 건물 관리의 질적인 면은 건물주가 직접 관리하는 것과는 차이가 있을 수 있다. 수익수조를 살펴보면, 오피스 빌딩은 보증금 운용이익, 월 임대료, 관리비(운용비용을 제외한 부분)과 주차장 운영이익 등의 기타수익으로 구성되는 반면, 물류센터는 보증금 운용이익, 월 임대료, 물류 승하차(입출고)를 위한 비용(입출고 설비, 지게차 등)으로 구성된다. 전체 수입 중 물류 승하차(입출고)를 위한 비용이 20~30%를 차지할 정도로 비중이 큰 것이 특징이다. 또한 물류센터 전체를 한 임차인이 임차할 경우에는 전체 면적에 대한 임대료의 20%를 가산하여 하는 것이 관례로 되어있다.

이는 전체 부지면적 중 건축면적을 제외한 부분을 야적장 개념으로 판단하여, 그에 대한 임대료 부과차원에서 할증이 붙는 것이다. 오피스 빌딩과 비교하여, 건폐율은 40~60%에 불과한 반면, 대지면적은 최소 2,000~3,000평에 이를 정도로 대규모이기 때문에, 수도권에 위치한 물류센터의 경우 차후 개발의 여력을 가지고 있는 것으로 판단된다. 수도권 지역의 임대료 범위는 25,000원~55,000원을 나타내어, 서울의 YBD(Youido Business District, 여의도 오피스 권역)의 오피스빌딩의 임대료와 비슷한 수준을 보이며, Cap Rate은 10% 내외를 나타내, '05년 10월 현재 오피스빌딩의 Cap Rate인 7.32%보다, 2.7%p 정도 높은 수준을 보이고 있다. 물류센터에 대한 투자의 위험요소인 테넌트 리스크, 재매각 리스크, 물류센터 투자전문회사 및 자료의 부족을 해결할 수 있다면. 오피스 빌딩에 버금하는 투자대안이 될 것이다. 이를 위해서는 오피스 빌딩과 같은 관련 데이터베이스의 구축, 선진 투자기법 도입 및 Build to Siut, Sale & Lease Back, Put-back Option, 부지개발 등 다양한 방법으로의 접근을 통해 위험을 최소화할 수 있는 방안이 필요하다