임대주택리츠의 과세제도에 관한 연구

임대주택 리츠의 과세제도와 세제혜택 개선 필요성을 연구했다.

정부는 리츠를 통한 임대주택공급 활성화 정책을 구상하고 있다. 리츠는 부동산 투자 접근이 어려운 소액투자자에게 우량 부동산에 대한 투자참여 기회를 제공하여 일반인의 부동산 간접투자 기회를 제공하고, 투기적 부동산 시장을 건전한 투자시장으로 전환하여 부동산시장 가격안정 도모하는 역할을 수행할 수 있는 제도이다. 이런 리츠의 특성은 시장에 임대주택의 공급은 달성하되, 주택시장의 직접투자로 인한 투기적 요인을 제거하기 위한 정책에 적합하다고 생각한다. 다만, 부동산 특히 주택의 특성상 세부담이 큰 측면을 고려할 때 정부의 정책목적 달성을 위해서는 세제혜택을 잘 마련할 필요가 있다. 이 논문에서는 현재 정부가 임대사업자 세제혜택에서 제외하고자 하는 개인임대사업자이나 법인을 통해 우회적으로 투자하는 개인사업자와의 차별성을 고려하여 일반임대사업자와 분리된 과세제도의 필요성측면, 주택에 직접 투자하여 수익을 얻는 구조가 아닌 간접투자를 통하여 수익을 공유한다는 공익성측면 즉, 간접투자의 특수성을 고려하여 법인의 주택투자에 대한 제한규정의 배제 필요성측면에서 개선점을 살펴보았다. 또한, 투자자입장에서 리츠는 투자자산이 무엇인지와 무관한 하나의 증권에 불과하므로 리츠가 투자하는 투자자산간의 조세중립성을 고려하여 투자자산의 종류 및 취득유형에 따른 과세제도의 공평성측면에서의 개선점도 고민해보았다.

임대주택리츠의 과세제도에 관하여 이 논문에서 제안하는 구체적 개선방안은 다음과 같다. 첫째, 지방세특례제한법상 취득세 및 재산세 감면을 규정함에 있어 기존 임대사업자 감면규정과 구분된 리츠임대사업자에 대한 감면규정을 정할 필요가 있다. 동 규정의 적용범위에 있어 매입 및 건축의 구분없이 적용하고, 주택의 면적 및 공시가격요건을 정하지 않아야 한다. 둘째, 종합부동산세를 적용함에 있어 임대주택리츠의 경우 면적 및 공시가격요건을 정하지 아니하고 종합합산배제가 되도록 함으로써 고율의 종합부동산세부담을 없애는 것이다. 셋째, 토지 등 양도차익에 대한 법인세를 적용함에 있어 임대주택리츠의 경우 면적 및 공시가격요건을 정하지 아니하고 과세에서 제외되도록 함으로써 추가법인세 부담을 없애는 것이다. 넷째, 법인의 주택유상취득의 취득세 중과세를 적용함에 있어 매입임대주택리츠의 경우에는 예외로 정해야 한다. 다섯째, 10년 장기대규모 임대주택사업의 예측가능성을 위협하는 해석들에 대해서 다시 고민해 볼 필요가 있다. The government is devising a policy to revitalize the supply of rental housing through REITs.

REITs provide opportunities to invest in high-quality real estate to small-scale investors who have difficult access to real estate investment, providing an opportunity for the general public to indirectly invest in real estate, and convert the speculative real estate market into a healthy investment market to promote real estate price stability. It is a system that can I think this characteristic of REITs is suitable for a policy to achieve the supply of rental housing to the market, but to remove the speculative factor caused by direct investment in the housing market.

However, considering the high tax burden due to the characteristics of real estate, especially housing, it is necessary to provide tax benefits in order to achieve the government's policy objectives.

In this thesis, considering the difference between individual rental business operators that the government wants to exclude from the tax benefits of rental business operators or individual business owners who invest indirectly through corporations, the necessity of a separate taxation system from general rental business operators, Improvements were looked at in terms of the public interest of sharing profits through indirect investment rather than a structure to obtain profits, that is, in terms of the need to exclude restrictions on corporate housing investment in consideration of the specificity of indirect investment.

In addition, From an investor's point of view, REITs are just a security regardless of the type of investment asset. Considering the tax neutrality of investment assets invested by REITs, we also considered improvements in the fairness of the taxation system according to the types of investment assets and acquisition types. The specific improvement measures proposed in this thesis regarding the taxation system of rental housing REITs are as follows.

First, in stipulating the reduction or exemption of acquisition tax and property tax under the Restriction of Special Local Tax Act, it is necessary to establish a reduction or exemption regulation for REITs rental business that is different from the existing rental business reduction or exemption regulation. In the scope of application of this regulation, it is applied without distinction between purchase and construction, and the area of ​​the house and the requirements for the published price are not set.

Second, in applying the comprehensive real estate tax, the high rate of comprehensive real estate tax burden is eliminated by not setting the area and public price requirements for rental housing REITs, but making the comprehensive aggregation exclusion. Third, when applying corporate tax on capital gains such as land, rental housing REITs are excluded from taxation without setting the area and published price requirements, thereby eliminating the additional corporate tax burden. Fourth, in the application of heavy taxation of acquisition tax on the acquisition of housing rights by corporations, an exception should be made in the case of purchased rental housing REITs.

Fifth, it is necessary to reconsider interpretations that threaten the predictability of the 10-year long-term large-scale rental housing business. <Key words> rental housing REITs, acquisition tax, property tax, REITs, rental housing business