연구 요약
연구 요지 (AI)
경매부동산의 법정지상권 제도와 개선방안을 연구했다.
초록
본 연구는 경매부동산의 경우 쟁점이 되고 있는 것이 법정지상권이 성립하는 물건인데 이것은 입찰법정에서 유찰이 많이 진행될 뿐만 아니라, 처음에는 동일한 소유자에서 어떤 사유로 토지와 건물의 소유권이 분리되었을 경우 양자의 소유권, 이용권, 가치권 등이 불가피하게 충돌을 하게 된다. 그래서 민법 제366조의 법정지상권과 관습법상의 법정지상권 두 개의 법정지상권을 대상으로 하고 그에 대한 개선방안을 제시하고자 경매사례분석 및 설문지를 구성하여 태도분석을 실시하였다. 법정지상권은 토지와 건물을 별개의 독립한 부동산으로 인정하고 있는 우리 민법에 근거하여, 타인의 토지위에 건물 기타의 공작물이나 수목과 같은 지상물을 소유하기 위하여 타인의 토지를 당사자 간의 물권적 합의에 의하지 않고 강제적으로 건물소유자인 그 지상권자가 그 토지사용권을 행사할 수 있는 권리이다. 첫째, 민법 제366조의 법정지상권은 저당권설정당시 건물이 존재하고 있어야 성립하는데, 보호가치가 약한 무허가건물 및 미등기건물까지 범위를 확대하는 것은 토지소유자 재산권에 대한 중대한 침해라고 할 수 있다.
한편 여기서 건물의 존재시기를 검토해보면 저당권설정당시 토지소유자에 의하여 그 지상에 건물이 건축 중이었던 경우에는 사회 관념상 독립한 건물로 볼 수 있는 정도에 이르지 않았다하더라도 건물의 규모, 종류가 외형상 예상할 수 있는 정도까지 건축이 진척되어 있는 경우에는 저당권자는 완성될 건물을 예상할 수 있었으므로, 법정지상권을 인정하여도 불측의 손해를 입는 것이 아니며 사회경제적으로도 건물을 유지할 필요가 있기 때문에 법정지상권의 성립을 인정하는 것이 타당하다고 본다. 둘째, 판례에 의하여 성립하는 관습법상 법정지상권은 법 이론적 근거가 명확하지 않고, 당사자의 사적자치에 대한 제한, 토지소유자의 토지사용권 제한, 공시가 불완전하여 거래의 안전을 저해하며 선의 제3자의 법적 안정성을 해할 우려가 있음으로 민법에 명문화하고 부동산등기법에서도 법정지상권의 등기제도를 신설하여 분쟁을 해소시킬 필요가 있다. 셋째, 법정지상권의 경매사례에서 쟁점 되고 있는 건축물로서 무허가건물, 미등기건물, 재건축, 건축 중인 건물, 노후 된 건물, 저당권설정 후 건물축조 등이 주요 분쟁의 대상이 되고 있는데, 이에 대한 특별한 해법의 기준이 마련되어 있지 않고, 대부분이 법원의 심판에 의해서 처리하고 있어 법정지상권과 관계되는 당사자에게는 사회·경제적비용이 클 것으로 판단된다.
일반적으로 건축 중인 건물의 일부가 최소한의 기둥과 지붕 그리고 주벽 등이 있다면 이러한 형태의 구조물도 미완성이지만 독립된 건물로서의 요건을 갖추고 있는 것으로 볼 수 있으므로 법정지상권의 성립을 인정할 수 있다. 따라서 건축물보호에 대한 일관성 있는 기준이 마련되어야 할 것으로 본다. 넷째, 법정지상권의 태도분석에 의하면 법원 경매부동산의 매각 공고 시 법정지상권 성립여지 있음이라고 애매한 표현을 사용하고 있는데, 입찰자의 79%가 명확한 공고를 하도록 제시하였다. 결국 불투명한 정보는 경매에 참여하는 매수희망자에게 투자위험을 줄 수도 있기 때문이다. 따라서 법원은 경매물건에 대한 권리관계를 좀 더 정확하게 조사해서 이해관계인들이 투명하게 볼 수 있도록 한다면 매수희망자는 증가할 것으로 본다. 한편 법정지상권이 성립하는 토지의 평가는 설문자의 79.5%가 법정지상권설정으로 건물소유자의 토지사용은 불가피하게 이뤄지는 것으로 토지평가 시 적절히 반영할 필요가 있다고 하였다. 실무상 법정지상권은 감정평가 시 감가수정을 고려하여 평가하고, 토지매수인은 지료를 받게 된다는 점과 존속기간 등을 감안한 법정지상권에 부담을 평가하여 감가하여야 한다고 응답자 상당수가 찬성하고 있다.
또 법원은 법정지상권의 부담을 받는 토지의 평가에 대하여는 이를 적절하게 반영하였는지, 매각물건명세서에도 매각에 의한 여러 가지 부담의 권리여부를 살펴야 하고, 매각에 따라 설정된 것으로 보게 되는 지상권의 개요도 검토하여야 한다. 법정지상권이 성립되는 건물이 있는 토지사용료인 지료의 수익률은 통상 감정가격의 연 6∼7%정도로 판례가 인정하고 있지만, 토지의 지목 및 용도에 따라서 연 1%∼10%로 범위 내에서 탄력적으로 적용하고 있다. 또 법정지상권의 범위확대에 대하여 태도분석에 의하면 응답자는 지상권의 범위확대를 바라고 있지 않다. 특히 무허가건물 및 미등기건물 등은 보호범위를 확대하는 것은 토지소유자에게 피해를 안겨 줄 뿐만 아니라 그 범위를 토지소유자와 지상권자 간의 객관적인 여러 사정들을 종합하여 그 건물을 사용하는데 일반적으로 필요한 범위 내에 인정하여야 할 것이다. 다섯째, 법정지상권의 개선방안으로 토지와 건물을 독립한 부동산으로 이원화하고 있는 한 법정지상권문제의 해결방안을 제시한다는 것은 근본적인 대안이 될 수 없다. 새로운 입법이 제정될 때 까지는 토지와 건물의 일괄경매청구권, 집합건물의 토지와 건물의 일체성, 부동산의 토지와 건물의 일괄매매 등을 원용하여 유연한 자세로 토지와 건물이 분리되지 않고 하나로 거래시키는 것이 타당하다고 할 것이다.
한편 토지를 목적으로 저당권을 설정한 후에 저당권설정자가 그 토지에 건물을 축조한 경우에는 법정지상권이 성립되지 않는다. 그러나 건물을 철거하여야 한다면 사회경제적으로 큰 손해가 발생될 것이고, 저당권자에게도 토지저당권위에 건물의 존재로 인하여 경매가 사실상 어려워져 토지의 교환가치가 감소하게 될 것이다. 그러므로 토지와 건물을 저당권자가 일괄경매를 신청하는 것이 합리적이라고 판단할 때는 일괄경매처리 하고 있다. 또한 실무상에서도 토지와 건물이 함께 매매하고 있는 것이 관례이고 부동산거래에서도 거래금액을 일괄적으로 기재하도록 하고 있다. 따라서 미래는 지상물은 토지에 속한다는 원칙이 부동산의 소유, 관리, 이용적인 측면에서 효율적인 방법이 될 수 있을 것이며, 이러한 방향은 토지와 건물의 일원화로 입법적으로 해결하면 될 것으로 본다.
목차
Ⅰ. 서 론 1 1. 문제의 제기와 연구목적 1 2. 연구의 범위 및 방법 5 Ⅱ. 이론 및 선행연구 고찰 7 1. 법정지상권의 이론적 배경 7 1) 법정지상권의 연혁 7 2) 부동산학의 토지 9 3) 토지의 정착물 17 2. 부동산경매의 개요 22 1) 개념 22 2) 경매절차 23 3) 경매시장 25 4) 입찰시 법원에 비치해야 할 정보서류 26 3. 선행연구 고찰 29 1) 법정지상권의 선행연구 29 2) 선행연구와 본 연구의 차별성 33 Ⅲ. 법정지상권의 법리쟁점과 경매사례분석 34 1. 법정지상권의 법리와 문제점 34 1) 민법 제366조 법정지상권 34 2) 관습법상의 법정지상권 44 3) 법정지상권의 권리변동 52 4) 법정지상권의 등기 및 관계되는 물권 70 5) 경매부동산 법정지상권의 문제점 77 2. 법정지상권의 경매사례분석 84 1) 법정지상권의 불성립으로 건물철거 84 2) 종전건물을 철거 후 신축한 건물의 법정지상권 성립여부 87 3) 법정지상권이 성립하기 위한 건물의 요건 89 4) 공동저당권설정과 법정지상권의 취득여부 92 5) 토지와 미등기건물의 양수인의 법정지상권 취득여부 94 3. 경매사례 종합분석 96 1) 종합분석 96 2) 사례에서 쟁점 되었던 건축물 98 Ⅳ. 법정지상권에 대한 태도분석 112 1. 태도분석의 개요 112 1) 표본설정 113 2) 설문지 구성 113 3) 자료수집과 분석방법 115 2. 태도분석의 결과 116 1) 설문지 응답자의 일반적 특성 116 2) 경매제도에 대한 공통적인 사항 118 3) 법정지상권의 일반적 특성에 관한 사항 124 4) 법정지
발행 정보
2013. 대구대학교 대학원 국내박사 학위논문