민간주택 분양원가 공개의 위헌성 검토 = Study on The Constitutional Violation of Cost Opening of Private-Built Houses

민간주택 분양원가 공개 제도의 위헌성과 주택시장 안정 효과를 검토했다.

우리 헌법은 제23조와 제119조에서 사유재산 및 사적자치를 보장하고, 개인과 기업의 경제상의 자유와 창의를 존중하는 자유시장경제질서를 기본으로 함을 선언하고 있으며, 제15조에서는 직업결정의 자유와 직업수행의 자유 내지는 영업의 자유를 포괄하는 넓은 의미의 직업선택의 자유를 보장하고 있다. 현행 주택법에서는 민간택지에 건설하는 공동주택에까지 분양원가를 공개토록 하고 있다. 동 제도의 당초 목적은 건설업체의 과도한 분양가 책정으로 인한 무주택서민들의 피해와 투기의 과열을 방지하여 주택시장의 안정을 도모한다는 것인 바, 주택의 분양가격이나 거래가격이 아닌 분양원가를 공개함으로써 아파트 투기의 과열을 막을 수 있는지 제도의 실효성에 많은 의문이 제기되어 왔다. 건설업체의 분양원가 공개는 분양가 자체를 제한하는 직접적인 효과는 없다고 하더라도 여론의 표적이 될 것이라는 심리적인 압박을 통하여 간접적으로 가격결정에 영향을 미치는 면에서 건설업체의 가격결정의 자유를 제한하고, 건설사업을 위축시키는 것이 될 뿐 아니라, 분양원가에는 최소비용으로 이윤을 극대화하는 기업의 영업비밀이 포함되어 있다. 민간주택에 대한 분양원가 공개제도는 입법목적의 정당성은 긍정되나, 수단의 적절성, 법익의 균형성, 피해의 최소성 등의 각 요건을 충족한다고 보기 어려우므로 비례의 원칙(과잉금지의 원칙)에 위배되는 위헌의 소지가 있다.

헌법 제119조제1항과 제2항은 국가에게 경제상의 자유와 창의의 존중과 경제의 규제와 조정을 함께 고려하도록 명령하고 있다. 따라서 민간주택에 대한 분양원가 공개라는 초강력 규제조치를 수단으로 선택하는 것은 제119조의 관점에서도 부적절하다고 판단된다. 분양원가의 공개는 우리나라 경제입법상 유례가 없음은 물론 자본주의 시장경제질서를 유지하고 있는 어떠한 나라도 채택하지 않은 제도이다. 이에 따라 주택시장 외에 공공재적 성격을 지닌 어떤 시장에서도 시장 정상화를 위해 이와 같은 제도가 도입되는 것을 허용할 수 밖에 없다. 결국 민간택지에까지 분양원가 공개제도를 도입함으로써 민간 건설업체의 영업의 자유 내지 직업수행의 자유를 과도하게 침해할 가능성이 높아 위헌성이 있는 것으로 볼 수 밖에 없다. 더구나 공공주택과 민간주택에 있어 강화된 토지재산권의 사회적 기속성에 불구하고 민간주택의 경우에는 사유재산제의 보장이 더욱 강화되어야 하는 것이 헌법적 요청임에도 불구하고 공공주택과는 그 법적 구조가 전혀 다른 민간주택에까지 분양원가 공개제도를 도입한 것은 기본권 침해의 가능성이 크다.

공공주택과 달리 민간주택 건설 분야는 고도의 시장경제원리가 지배하는 영역이라고 할 수 있으므로 다양한 부동산정책이나 세제정책을 통한 공익의 실현과는 달리, 고도의 영업비밀에 해당하는 분양원가를 공개하도록 법령으로써 강제하는 것은 비례의 원칙(과잉금지의 원칙)을 침해하여 위헌의 소지가 있다고 할 것이므로 이를 폐지하는 방향으로 조속한 입법개선 조치가 이루어져야 할 것이다.