한 미 감정평가체계의 비교 분석

한국과 미국의 부동산 감정평가 체계와 실무를 비교한다.

부동산 시장이 개방되어 외국인들의 토지취득과 부동산 투자가 늘어나면서 감정평가를 요구하는 외국계 의뢰인들이 증가하고 있는 추세이다. 이들은 감정평가시 국내기준보다는 국제적인 기준과 관행을 따르기를 요구하고있다. 뿐만 아니라 리츠제도의 도입, 부동산 투자를 위한 과학적 분석 등의 수행을 위하여는 기존의 국내 평가관행이나 평가체계는 미흡한 것이 사실이다. 이에 우리나라의 감정평가 선진화를 위한 준비가 있어야 한다. 본 논문의 목적은 한국과 미국의 감정평가체계를 비교·분석하는데 있다. 본 논문에서는 한국과 미국의 감정평가체계의 차이점을 이론, 제도, 실무면에서 살펴보고자 한다. 먼저 양국의 이론과 제도, 실무상의 주요 쟁점사항을 한국과 미국에서 발행된 문헌, 각종 논문 및 저널을 통하여 검토하였다. 그리고 전문가들은 한·미간의 차이점을 어떠한 시각으로 보고 있는지 설문조사를 실시하였다. 이론적인 면은 미국의 경우 우리나라보다 앞서 있기는 하지만 근간은 동일하므로 기존의 평가이론을 함께 살펴보았다. 제도적인 측면에서는 감정평가실무기준, 감정평가협회 및 감정평가사 자격제도를살펴보았다. 실무면에서는 감정평가3방식이 실무상에서 어떠한 차이점을 보이는지 살펴보았다. 감정평가실무기준은 미국에서는 USPAP 단일기준을 준수하도록 요구하고 있다. 그러나 우리나라는 기준이 각 개별법 및 지침 등에 중복 규정되어있는 실정이다.

감정평가협회는 미국의 경우 1930년대부터 다양한 형태의 협회가 생겨났다. 1980년대 후반부터는 정부가 개입하여 감정평가 활동을 지도 감독하고 있으나 여전히 다양한 협회를 중심으로 활동하고 있다. 반면 우리나라는 1970년대부터 감정평가업무가 정부 주도로 도입되었다. 현재까지도 정부주도로 이루어지고 있으며 한국감정평가업협회라는 단일 협회가 활동하고 있다. 감정평가3방식에 있어서는 우리나라의 경우는 수익환원법은 대체로 잘 활용하고 있지 않고 거래사례비교법과 복성식평가법에 치중하고있는 실정이다. 반면 미국의 경우는 3방식의 고른 활용을 요구하고 있다. 설문은 국내 감정평가법인에서 활동하고 있는 감정평가사들을 대상으로 개인면접방식으로 실시하였다. 설문분석결과 실무기준에 관하여는 통일된 단일실무기준이 필요하다는 응답이 많았다. 감정평가협회 및 감정평가사 자격제도는 정부주관이 좋다는 응답자가 많았다. 그리고 자격제도는 능력과 경험 등에 따라 차등화 되는 것을 선호하였다. 감정평가3방식은 대부분 미국에 비해 열세하다고 인식하고 있었다. 그 중 수익환원법이 가장 열세하다고 인식하고 있었다. 그리고 대체로 연령이 어릴수록 감정평가실무기준 단일화 필요성, 감정평가서의 질적 향성, 데이터베이스 구축 필요성을 더 크게 느끼고 있는 것으로 조사되었다.

As the real estate markets have been open, more foreigners acquire the real estates or invest their money in them. Thus, more foreigners ask for appraisal of the real estates, but they ask for application of not domestic criteria but international ones. In fact, it is true that our existing appraisal practices or system is not appropriate to introduce the REIT system or analyze investments in the real estate in a scientific way. In other words, it is essential to enhance our real estate appraisal system. With such basic conceptions in mind, this study was aimed at comparatively analyze the appraisal system of Korea and the United States.

To this end, differences between two systems were reviewed in terms of theories, institutions and practices. In order to analyze the differences of theories, institutions and practices of the real estate appraisal between two nations, relevant literature, dissertations and journals published in two nations were extensively reviewed. Thereupon, experts were surveyed for their views of such differences. Although the US theories are advanced than ours, their basics are same, so existing theories about the real estate appraisal were analyzed together. In terms of institution, practical criteria for real estate appraisal, appraisal associations and appraiser certification systems were compared.

In terms of practices, differences of the 3 appraisal principles were comparatively analyzed. In the United States, the single criteria or USPAP are applied to the real estate appraisal. However, in Korea, such criteria are redundantly specified in individual codes and guidelines. In case of the United States, various real estate appraisal associations have been organized since 1930's. Since late 1980's, the US government has guided and supervised the appraisal activities, but such activities are still centered about the associations.

In contrast, in Korea, since 1970's the real estate appraisal has been controlled by the government, while only a single association or Korea Association of Property Appraisers has been organized. In terms of the 3 principles of real estate appraisal, the 'revenue reduction method' is not more used than transaction case comparison method and double-entry appraisal method in Korea. In contrast, the three principles are used widely. The real estate appraisers working for the domestic real estate appraisal corporations were surveyed by means of personal interview.

As a result, many appraisers answered that unified practical appraisal criteria were needed, and that appraisers' associations and certification system should be controlled by the government. Furthermore, they preferred a certification system differentiated by ability and career. Most of them perceived that the 3 appraisal methods, particularly the 'revenue reduction method', were inferior to those of the United States. The younger they were, they felt it more necessary to unify the practical appraisal criteria, improve the quality of the appraisal report and construct a database.