부동산 양도차익 평가의 관한 연구 : 양도소득세에 대한 실지거래가액 과세제도를 중심으로

부동산 양도차익 산정과 실지거래가액 과세제도를 연구한다.

현행 양도소득세 제도는 자본이득에 대한 소득과세의 원칙에 충실하기 보다는 부동산 투기를 억제하기 위한 정책적인 수단으로 도입되어 과세원칙이 제대로 정립되어 있지 않고, 법적 안정성이 부족하였다. 부동산 양도차익은 2006. 12. 31. 이전까지는 기준시가 적용을 원칙으로 하였으나, 2007. 1. 1.부터 실지거래가액 과세원칙이 시행되었다. 그러나 양도가액이나 취득가액에서 실지거래가액을 확인할 수 없는 부동산의 경우 기준시가, 환산가액 등을 적용하면서 적용 기준이 달라서 조세평등주의·동일기준원칙·조세법률주의 위반 여부에 대하여 문제 제기가 있었다. 이 제도가 안착되고 공평성과 효율성을 가지기 위해서는 기준시가 적용을 바탕으로 규정된 평가규정들의 보완과 실지거래가액이 없는 경우의 평가규정 도입 등 합리적인 양도차익의 산정을 위한 과세체계의 개선이 필요하다. 본 연구에서 제기된 문제에 대하여 표적집단면접(FGI) 방식으로 전문가인 변호사, 세무사, 세법교수, 세무공무원을 대상으로 토론하여 분석한 결과는 다음과 같다. 첫째, 실지거래가액에 의한 양도차익 평가는 실질과세원칙상 타당하며, 세원 검증을 위해 국세청과 행정안전부, 법원 간에 자료공유가 필요하고, 1세대 1주택 등 양도소득세 비과세주택에 대한 신고의무를 부여하여야 한다.

둘째, 상속 또는 증여로 부동산을 취득하고 유상으로 양도하는 경우에, 상속인 및 수증자가 취득 당시에 관련 세금에 대한 과세표준의 신고 이행여부와 신고 당시의 부동산 평가액에 따라 양도차익이 크게 차이가 발생하므로, 조세평등주의·동일기준원칙 및 조세법률주의에 부합한 환산가액 적용원칙이 준수되어야 하고, 이를 위해 법령의 개정이 필요하다. 셋째, 현행 부담부증여에서 부담액의 평가 및 귀속자를 확인하기 위해 「소득세법」 제114조 제7항, 「소득세법」시행령 제163조 제9항을 개정해야 한다. 넷째, 단순교환거래와 같이 실지거래가액이 없는 경우, 교환계약서에 임의평가금액이 기재되어 있으나 시가에 미달할 경우 바로 기준시가를 적용하여 악용되는 것을 막기 위해 「소득세법」 제114조 제7항을 개정하여야 한다. 다섯째, 실지거래가액이 없는 주거용과 상업용 복합건물의 평가는 각 용도별 평가기준이 다르기 때문에 평가의 적정성에 문제가 생기므로, 일괄 양도하는 경우 양도가액의 안분기준은 주택과 상가 모두 기준시가로 하는 것이 필요하다. 여섯째, 부동산의 의제취득시기는 현행 1985. 1. 1.에서 1990. 1. 1.로 변경하는 타당하다. 본 연구는 부동산 양도차익 평가 기준에 관하여 논란이 되었던 부분을 전문가의 토론을 반영하여 개선방안을 제시하였다는데 의의가 있으며, 향후 정책입안에 기여할 것으로 기대된다.

주제어 양도소득세, 실지거래가액, 양도차익, 부동산 평가, 표적집단면접(FGI) The current transfer income tax system has been introduced as the policy means for curbing speculation on real estate rather than faithful to the principle of imposing tax on capital gain. So it has had the poorly established principle of taxation and lacked legal stability. It was made a principle to apply the tax standard value to real estate transfer gain before Dec, 31, 2006 but the principle of imposing tax on real market price since Jan 1, 2007.

But as the tax standard value, reduced price and the like have been applied to real estate in which the real market price cannot be found in the transfer price or the acquisition price, the problem has been raised as to whether it is contrary to the equality of tax burden principle, the principle of equal standard, the principle of no taxation without law because of a different criterion for its application.

For this system to take root in our society and have fairness and efficiency, it is necessary to complement the provisions of assessment prescribed based on the application of the tax standard value and to improve the taxation system for calculating reasonable transfer gain such as the introduction of the provisions of assessment in case of no real market price. An attempt was made to analyze the discussion over the problem raised in this study among specialists such as lawyers, tax accountants, tax law professor, tax public officials in a focus-group interview(FGI).

As a result, the following findings were obtained: First, the assessment of transfer gain by the real market price is valid by the principle of substantial taxation. And it is necessary to share data among the IRS, Ministry of Public Administration and Security, court in order to verify the tax source and impose on one household with one house the duty of reporting non-taxable housing of the transfer income tax such as one house per household.

Second, in case one acquires real estate by inheritance or gift and transfers it at a cost, there occurs a great difference in transfer gain according to whether or not the heir or legatee reports the assessment standard for related taxes at the time of acquisition or the appraised price of real estate at the time of reporting. Therefore, it is necessary to observe the principle of applying the reduced price corresponding to the equality of tax burden principle, the principle of equal standard, the principle of no taxation without law and amend laws for this purpose. Third, it is necessary to amend the subsec. 7 of sec. 114 of the「Income Tax Law」, the subsec. 9 of sec.

163 of the Enforcement Ordinance of the「Income Tax Law」to assess the share in current conditional donation. Fourth, in case the real market price does not exist in the simple exchange transaction, the voluntary appraised price is written in the exchange contract but may not meet the market price. So it is necessary to amend subsec. 7 of sec. 114 of the「Income Tax Law」to prevent the tax standard value from being misapplied. Fifth, there is a different criterion for appraising the residential and commercial complex building with no real market price according to uses. For this reason, a problem occurs in the reasonableness of appraisal.

Therefore, it is necessary to apply the tax standard value to both housing and store as the proportional division of the transfer price in case they are transferred across the board. Sixth, it is valid to change the period of fictitious acquisition of real estate from Jan 1, 1985 to Jan 1, 1990. This study has its significance in that it presented the improvement scheme by reflecting the discussion among specialists in the controversial part concerning the criterion for appraising real estate transfer gain. And it is expected that its findings will contribute to formulating the policy in the future.

Key words: transfer income tax, real market price, transfer gain, real estate appraisal, focus-group interview(FGI)