都心再開發事業의 妥當性 分析方法에 관한 硏究 = (A) Study of the Feasibility Analysis in Urban Redevelopment Project

도심재개발사업의 타당성 분석 방법과 사업 추진 여건을 연구했다.

도심재개발 사업은 건축물이 노후, 불량하여 그 기능을 다할 수 없거나 과도하게 밀집되어 있어 그 구역안의 토지의 합리적인 이용과 가치의 증진을 도모하기 곤란한 지역 등에 대하여 도심재개발 기본계획에 적합한 범위내에서 도시계획으로 재개발 구역을 지정하는 절차 등을 통하여 도시의 발전과 공공복리의 증진에 기여하는 공공사업으로 시행되고 있으나 서울특별시의 경우 총 41개 구역 484지구 중 61%인 297개 지구가 미 시행지구로 남아 있는 등 활성화되지 못하고 있는 실정이다. 도심재개발 사업이 활성화되지 못한 원인은 도심부 관련 정책의 혼돈, 사업에 직·간접으로 참여하게 되는 이해주체들의 갈등, 사유재산권과 공공성 등 기대목표의 상충, 고지가 등 도심지의 물리적 특성이 사업시행을 어렵게 만들고 있으며 이러한 요인은 사업초기단계의 타당성 분석을 어렵고 복잡하게 만들며 또한 근래에는 사업비, 사업기간, 마케팅 등 기본적인 요인뿐만 아니라 경제동향, 부동산 시장의 흐름, 금리변동 등 사회환경관련 요인도 사업의 성패에 큰 영향을 미치는 중요한 요인으로 부각되고 있으나 도심재개발사업의 특성과 사회환경관련 요인을 포함하는 체계적인 타당성분석 방법이나 관련요인의 정립에 대한 이론들이 제시되지 못하고 있는 실정이다. 이러한 상황에서 도심재개발 사업의 타당성 분석의 효율성을 제고하고 보다

정확한 사업성을 예측하기 위해서는 체계적인 분석방법의 정립이 필요하다. 이를 위해 본 연구에서는 도심재개발 사업의 타당성분석 방법의 개선방안을 제시하기 위해서 이론고찰, 사례연구, 설문분석, 전문가 면담 등을 통한 분석목표 및 절차, 관련요인, 의사결정방법 등에 대한 연구를 실시하였다. 연구결과 도심재개발 사업의 타당성분석은 사업시행지 선정단계에 개발방향을 설정하고 사업계획과 경제마켓을 통하여 개발계획을 수립하여 인·허가, 개발시나리오등에 따라 개발계획을 확정하여 사업을 진행하는 과정을 거치게 된다. 또한 분석목표에 관련되는 요인은 경제/재무 관련 11개요인, 법규/제도 관련 7개요인, 시장관련 11개요인, 기술관련 9개요인, 갈등관계 관련 7개요인 등 총 45개 요인이 도출되었으며 이 요인은 관련전문가 설문조사를 통한 통계적 분석결과 신뢰도가 매우 높은 것으로 나타났으며 분석과정 단계별 의사결정은 요인을 계량화하여 수학적 분석이 가능한 경제적 타당성분석을 기초로 하여 개발방향 설정 단계에서도 SWOT 분석을 통한 외부의 기회, 위기요인, 내부의 강점, 약점을 분석하여 개발방향설정의 사업 의사결정 방법으로 제안하였으며 개발계획수립단계에서는 사업계획 및 경제마켓 분석을 통하여 매출이익 등의 매력도와 자금력 등 지원가능성의 적사도를 평가항목으로 가중치를 부여 사업도 평가를 통한 의사결정 도구를 제시하였다.

본 연구에서 제안한 도심재개발사업의 타당성분석 개선방안은 사례연구에서 나타난 분석절차의 문제점과 간과되었던 주요 요인에 대한 중요성의 입증으로 유용한 방법이라는 결론을 얻었다. 따라서 도심재개발 사업의 타당성분석에 있어서 본 연구에서 제시한 개선방안을 활용하면 분석목표에 관련되는 요인의 분석과 합리적인 의사 결정으로 도심재개발 사업의 타당성 분석능력을 향상시킬 수 있을 것이다.

I. 서론 = 1 1.1 연구의 배경 = 1 1.2 연구의 목적 = 2 1.3 연구의 범위 및 방법 = 2 II. 사업타당성 분석의 이론적 고찰 = 4 2.1 사업타당성 분석의 이론적 고찰 = 4 2.2 사업타당성 분석 내용 = 5 2.3 사업타당성 분석의 이란적 절차 = 6 2.4 사업타당성 분석 방법에 대한 이론적 고찰 = 8 III. 도심재개발사업의 현황 = 14 3.1 도심재개발사업 일반적 현황 = 14 3.1.1 도심재개발 사업의 개요 = 14 3.1.2 도심재개발사업의 시행절차 = 14 3.2 도심재개발사업의 일반적 내용 = 15 3.3 사례분석 = 18 3.3.1 개요 = 18 3.3.2 사업계획 = 18 3.3.3 타당성 분석 = 19 IV. 도심재개발사업의 타당성 분석 방법 연구 = 21 4.1 분석방법 고찰 = 21 4.2 분석 절차 및 목표에 관한연구 = 22 4.2.1 분석절차 = 22 4.2.2 분석목표 = 22 4.3 요인분석 = 24 4.3.1 요인도출 = 24 4.3.2 설문분석 = 26 4.4 의사결정 방법에 관한 연구 = 29 4.4.1 경제적 타당성 분석에 관한 의사결정 방법 = 29 4.4.2 사업결정에 과난 의사결정 방법 = 30 V. 도심재개발 사업의 타당성 분석 개선방안 = 33 5.1 타당성 분석 요인 = 33 5.1.1 경제/재무관련 요인 = 33 5.1.2 법규/제도적관련 요인 = 34 5.1.3 시자관련 요인 = 36 5.1.4 기술적관련 요인 = 36 5.1.5 갈등관련 요인 = 36 5.2 분석방법 = 37 5.2.1 개발방향 설정 단계 = 37 5.2.2