해외부동산 개발금융의 활성화 방안에 관한 연구 : 법률적·제도적 개선방안을 중심으로

해외 부동산 개발금융의 법률·제도상 문제와 개선방안을 연구했다.

본 연구에서는 해외 부동산 개발금융과 관련하여 해외 부동산 개발금융의 활성화에 걸림돌로 작용하고 있는 국내 법률 및 제도의 문제점을 세 가지 측면에서 조명하고 그에 관한 개선방안을 제시하였다.본 연구에서 지적하고 있는 첫 번째 문제점은 프로젝트 파이낸싱에서 프로젝트 회사가 갖는 법적 형태에 관한 것이며, 두 번째로 주목하고 있는 문제점은 현행 세제에 관한 것이다. 본 연구가 마지막으로 언급하고 있는 문제점은 프로젝트 파이낸싱 당사자의 이해 조정에 관한 사항이다.먼저 현행법상에서 규정한 프로젝트 회사의 법적 형태가 갖는 문제점에 대한 논의가 있었다. 프로젝트 파이낸싱에서 프로젝트 회사가 갖는 법적 형태는 사업의 경제성과 리스크 등에만 영향을 미치는 것이 아니다. 즉, 이러한 법적 형태는 대주(대출 금융기관)의 채권 보전과도 밀접한 관련을 갖는 문제이며 세번째로 제시한 당사자의 이해조정과도 밀접한 관련이 있는 사안이다. 그렇다면 이렇게 중요한 사안인 프로젝트 회사의 법적 형태를 어떻게 결정할 것인가? 해답은 사업 자체에 있다. 사업의 특성을 고려해야 하는 것이다. 프로젝트 회사는 대개 한정된 기간만 생존한다. 이는 발생된 모든 수익이 전부 소유주나 대주에게 배분된다는 의미다. 이렇듯 많은 이해관계를 유발하는 프로젝트의 법적 형태에 대해서 정작 우리 법률에서는 아무런 규정을 하지 못하고 있다.

물론, 범위를 좁혀서 들어가면 우리 법률에서는 규정하는 법적 형태 중 주식회사가 가능할 수도 있다. 하지만 현행법상 지배구조 구성이나 회사운영에 많은 제약을 가하고 있는 상황에서 프로젝트 파이낸싱 구조는 사업주가 프로젝트 회사의 현금흐름에 직접적인 영향력을 행사하는 경우가 발생할 수도 있으며 아울러 다양한 자본조달 방식이 강구되어야 하는 구조이기 때문에 주식회사는 프로젝트 파이낸싱 방식에 결코 적합하지 않은 형태이다. 이에 대한 개선안으로 본 연구에서는 유한회사제도를 활용하거나 입법론적인 방법을 강구할 것을 주장하고 있다. 하지만 유한회사제도 또한 나름의 한계를 가지고 있다고 본다면 궁극적으로 볼 때는 특별법을 제정하여 특수한 형태의 회사를 허용하는 방안이 가장 합리적인 방안이라 생각된다.본 연구에서 두 번째로 지적하고 있는 문제점은 현행 세제 체계이다. 즉, 법인세 같은 경우에는 감면 혜택이 모든 프로젝트 회사에 적용되지 않고 일정한 조건을 갖춰야만 하는 문제가 있으며 지방세의 경우는 한시적으로만 감세혜택이 주어진다는 문제가 있다. 이에 대한 개선안으로 본 연구에서는 각종 세금 감면, 배당소득 분리과세, 주식양도에 따른 양도소득세 면제 등과 관련하여 상세한 검토 후 그에 대한 보완 규정을 마련할 것을 주장하고 있다.본 연구에서 세 번째로 지적하고 있는 문제점은 프로젝트 파이낸싱 당사자의 이해 조정을 위한 법제도 구축의 문제이다.

프로젝트 파이낸싱은 상이한 이익을 추구하는 다수의 당사자가 관여하고 있으므로 이해 조정이 무엇보다 중요하다. 본 연구에서는 이에 대한 개선안으로 당사자의 이해 부족과 개념 혼란을 막고 체계적인 절차와 합리적인 계약에 의한 자금조달과 사업 수행을 할 수 있도록 특별법 및 그 시행령의 제정을 주장하였다.이상과 같이 본 연구에서는 국내 기업이 해외 부동산 프로젝트 파이낸싱을 추구함에 있어 국내에서 접하게 되는 법률적 및 제도적 한계와 그 개선방안을 제시하였다. 본 연구는 해외 부동산 프로젝트 파이낸싱과 관련하여 국내기업이 직면하는 국내의 법률적 및 제도적 측면을 중점적으로 고찰한 것에 그 의의가 있다 하겠다. 하지만 본 연구는 시간적 제약과 선행연구 자료의 부족으로 나름의 한계를 갖는다. 즉, 국내의 법제도의 개선을 통해 국내기업이 해외 부동산 개발사업에 진출하였다 하더라도 현지 국가의 법률적 및 제도적 한계가 존재하는 경우에는 우리나라에서 개선 이전에 접하게 되는 문제를 동일하게 접할 가능성이 있음에도 불구하고 그에 대한 연구가 빠져있다는 것이다. 따라서 향후 연구는 국내뿐만 아니라 해외 현지의 법·제도를 함께 고찰해야 하는 과제가 남아 있다 하겠다.

The purpose of this study is to examine our domestic legal and institutional problems impeding the overseas real estate development project financing from three perspectives and suggest their solutions. The first problem involves legal form of the project developer required for project financing, and the second problem involves the current tax system. And the third problem involves coordination of interests among the parties concerned with project financing.First all, the problem involving the legal form of the project developer specified in the current law is discussed. In project financing, the legal form of the project developer cannot only affect feasibility and risks of the project.

In other words, such legal form is closely related with lender's (financial institution's) preservation of credit as well as with coordination of interest among partie concerned. Then, how should such important issue or the legal form of developer be defined? The answer lies in the project itself. Namely, the characteristics of the project should be taken into consideration. A project developer exists usually for a certain period of time, which means that all profits generated should be distributed among owners and lenders upon completion of the project. Despite the legal form of the project is associated with numberous relationships of interest, our current law does not specify it.

Of course, if we narrow our scope, the form of corporation specified in our law may well befit the developer. However, while the current law puts various restrictions on corporations in terms of ruling structure or operation of the company, the developer tends to exercise a direct influence over the cash flow of the project company. And since the form of corporation tends to rely on diverse fund-raising methods, it is not deemed to befit the project financing. In order to solve such a problem, some argue that it would be necessary to use the limited responsibility company system or approach the problem in view of legislation.

However, since the limited responsibility company system has its own disadvantages, it is deemed most reasonable to enact a special law to allow for a company of special form.The second problem raised by this study involves the current tax system. Namely, such tax incentive as reduction and exemption of the corporate tax are not applied to all project companies but certain companies meeting some criteria, while the local taxes are reduced or exempt for a certain period of time.

In order to solve the problem, this study suggests that the government should review such aspects of the tax system as various tax reductions and exemptions, separate tax on dividend income, exemption of the capital gain tax for transfer of stocks, etc., and then, complement them.The third problem raised by this study involves a legal system for coordination of interests among parties concerned with the project financing. Since multiple parties have different interests in project financing, it is important to coordinate such interests, above all.

In order to solve such a problem, this study suggests that a special law and its enforcement regulation should be enacted to facilitate concerned parties' understanding of project financing and its concepts and thereby, help them raise funds and implement the project smoothly through systematic procedures and with reasonable contracts.As discussed above, this study addresses the problems involving the overseas real estate development project financing in legal and institutional terms and thereby, suggest their solutions.

This study may well be significant in that it examines the domestic legal and institutional problems suffered by our overseas real estate developers regarding project financing. However, this study may well be limited due to limited time and lack of literature. Namely, although a domestic company may face various legal and institutional problems in the nation where it develops a real estate even if it is supported by reformed domestic legal