국내외 자본의 서울 오피스 빌딩 투자행태에 관한 연구

서울 오피스 빌딩의 국내외 자본 투자행태를 매매사례를 바탕으로 분석했다.

1997년 말 시작되었던 외환위기는 서울 오피스 시장에 막대한 영향을 끼쳤다. 주로 국내 기업들의 ‘안정적 사무실 공간 제공’과 ‘사세 확장’ 의 상징으로 여기어졌던 오피스가 외국자본에 의해 안정적인 임대수익은 물론 막대한 자본이득 까지 얻을 수 있는 부동산 투자상품으로 인식이 전환 되었던 것이다. 이후 서울 오피스 시장의 규모는 급속히 커지기 시작하였으며, 이와 관련한 자산관리, 투자자문, 기타 정보제공업체 등의 동반 성장이 시작되었다. 오피스 시장의 성장으로 권역별 임대료, 공실률, 매매사례 등과 같은 자료들이 축적되기 시작하였고, 시장의 임대료 및 자본환원율 결정요인, 자산관리 방안, 전월세 전환율, 입지 특성, 수요·공급 모델 등에 대한 학계의 연구가 진행되고 있으나 오피스 투자행태에 대한 연구는 상대적으로 부진한 편이다. 본 연구는 외환위기 이후 약 11년간의 매매사례를 분석하여 국내 자본 및 국내외 자본간의 오피스 투자행태가 유의한 차이가 있는지를 분석하였다. 시간의 흐름에 따른 투자행태의 차이를 보다 명확하게 설명하기 위해 국내외 자본간 오피스 투자 빈도의 차이를 보였던 2005년을 기준으로 1998년부터 2004년 까지를 1단계로, 2005년 이후 2009년 1사분기까지를 2단계로 구분하여 자본들의 투자행태에 대한 연구를 진행하였다. 분석결과 국내자본의 투자행태는 1단계와 2단계간의 명확한 차이를 나타내었다.

오피스 투자권역, 매입 목적 및 매입 방법에 있어서 그 차이의 정도가 가장 명확하게 검증 되었다. 1단계에서 강남권역에 소재한 B등급 빌딩을 실수요 목적으로 직접 매입하던 투자 행태가 2단계에서는 도심권역에 소재한 A등급 빌딩을 투자목적으로 부동산 펀드와 리츠 등을 활용한 다양한 방법으로 매입했던 것이다. 또한 지속적인 오피스 매입가격 상승으로 매입금액과 ㎡당 금액들도 1단계와 2단계간 투자행태 차이가 있는 것으로 검증된 반면 오피스의 물리적 특성인 거래면적, 연면적, 전용율, 지하철역과의 거리, 주차대수에서는 1단계와 2단계간의 유의한 차이를 찾아볼 수 없었다. 그러나 국내자본의 매입사례 중 사옥용도 등 실수요 목적을 제외한 투자목적만의 매입사례를 분석해 보면 1단계와 2단계간 투자행태의 유의한 차이가 없어, 투자목적 매입은 일정한 유형의 투자행태를 보이는 것으로 분석되었다. 이러한 결과를 바탕으로 국내자본과 외국자본의 투자행태의 차이는 국내자본의 투자목적 오피스 매입 증가로 그 차이가 감소할 것으로 예상할 수 있으며, 실제 분석 결과 1단계에 비해 2단계에서 국내외 자본간 투자행태의 차이는 감소된 것으로 분석되었다. 투자행태 요소 중 하나인 보유기간에 대한 분석에서 외국자본은 국내자본보다 오피스 보유기간이 평균적으로 짧은 것으로 분석되었다.

또한 보유기간은 거래면적, 연면적, ㎡당 NOI가 높을수록 보유기간이 길어지는 반면, 거래년도가 최근에 가깝고, 월임대료와 Cap. Rate이 높을수록 보유기간은 짧아지는 것으로 분석되었다. 또한 오피스 투자권역에서는 기타권역에 비해 도심권역과 강남권역에서 보유기간이 짧아졌으며, A등급 빌딩일 경우 B등급 빌딩에 비해 보유기간이 길어지는 것으로 분석되었다. 11년간 국내 오피스의 전체 매매사례를 놓고 국내외 자본간 투자행태를 비교할 경우 국내자본과 외국자본간의 투자행태에 대한 일반적인 차이에 대하여 논의할 수 있다. 그러나 본 연구에서와 같이 일정시점을 기준으로 전후단계를 구분하여 분석하면 국내외 자본의 투자행태가 변하고 있으며, 양 자본간 투자행태의 차이 역시 감소하고 있다는 사실을 알 수 있었다. 이러한 결과들은 결국 국내 자본의 투자목적 오피스 매입이 증가하면서 투자 목적 자본으로서의 외국자본과의 행태적 동질성이 점차 커지는 반면 자본출처간의 투자행태 차이는 감소하고 있다는 것을 밝혔다는 점이 본 연구의 첫 번째 의의라 할 수 있겠다. 또한 투자과정에 중요한 요소인 매입 이후 자산운용과 관련하여 보유기간이라는 변수를 분석함으로써 외국자본의 보유기간이 국내자본보다 적으며, 다양한 물리적, 경제적 특성변수와 권역, 빌딩 등급 등이 보유기간에 영향을 미친다는 사실을 통계적으로 증명한 것도 본 연구의 또 다른 의의라 할 수 있겠다.

Since the beginning of 2000, the size of the Seoul office market has expanded rapidly and foreign investment has followed such trend, accordingly. The foreign investment on office building has made remarkable success relatively quickly both in terms of operating income and capital gains. And the domestic investors change their views on office buildings from previous image of 'stable supply of working space' or just 'a sign of growing company and their natural tendency of owning one' to 'an attractive real estate investment worth to look at'. As there is a growing demand for office investments, the Seoul office market has achieved significant growth both in terms of size and quality.

And there are other types of business areas expanding in line with growth of an office market; property management, investment consulting, information service providers .etc. As office investment market grows, so as market information including rent price on each districts, vacancy rates, transaction cases became available and accumulated and there have been a lot of studies on market rent, determining factors for capitalization rate, property management services, transferring rate from monthly rent to Chonsei, location characteristics, demand and supply models. However, there simply have not been enough studies done on office investment behavior.

This study focuses on the difference of investment behavior between domestic and foreign funds in the Seoul office building market by analysing transaction data for the past 11 years. To make story more distinctive, the periods were divided into two. The first step was from 1998 to 2004, the second step from 2005 to the first quarter of 2009. As a result, it was found that the clear differences in terms of behavior of domestic funds in Seoul office market between 'step 1' and 'step 2'.

During 'step 1' period, the domestic funds tended to purchase class 'B" offices in KBD(Kangnam Business District) more, whereas the domestic funds preferred class 'A' office in CBD(Central Business District) by utilizing REF or REITs, indirect investment and financial asset management vehicles during 'step 2' period. There were clear differences in purchase price and price per ㎡ between 'step1' and 'step2' because of rent up annually. However, there were no meaningful differences in the category of 'area of transaction' and 'the physical characters of office', specified as efficient ratios, the distance from subway stations, parking lot and so on.

The difference of investment behavior in domestic fund for investment became more narrowed between 'step1'and 'step2' than the domestic funds including an actual demand. The more it increases in demand for investment by domestic funds, the less it decreases differences of investment behavior between domestic funds and foreign funds. The holding period of the domestic funds was longer than that of foreign funds. Holding period was positively effected by transaction size, NOI(Net Operating Income) per ㎡, but it was negatively influenced by transaction year, rent, Cap. Rate.

Specially, the office building in CBD and KBD were more shortened than those in others district in the holding period In addition, holding period of class 'A' buildings were more longer than that of the class 'B'. Although there have been clear differences between domestic funds and foreign funds in Seoul office building investment market since 1998, it proved that investment behavior of domestic funds have changed and the difference between the two types of funds became disappearing once we divide the period into a couple and see the causes and results post and pre.

This trend proves that investment behavior becomes to share similarities as domestic funds increase their investment on office buildings for investment purposes, regardless of fund characteristics or sources.