상가임차권의 양도 및 전대, 가맹점운영권의 양도에 있어서 임대인 및 가맹본부의 승낙거절권 행사 기준

상가임차권 양도·전대 시 임대인의 승낙거절 기준을 연구했다.

상가건물을 임차하여 가맹사업을 운영하는 가맹점사업자는 투하자본 회수를 위하여 상가임차권과 가맹점운영권을 양도하게 되는 경우 각 임대인과 가맹본부의 동의를 받아야 한다. 그러나 현재 민법 및 가맹사업법에서는 임대인과 가맹본부의 임차권과 가맹점운영권의 양도에 대한 임대인이나 가맹본부의 승낙거절권 행사 기준에 대하여 별다른 언급이 없고, 신뢰관계파괴 이론 이외에 별다른 해석론도 형성되어 있지 않다. 신뢰관계파괴이론은 인적신뢰관계보다는 임대인과 임차인의 재산권 보호를 조화하는 관점으로 해석되어야 하는 상가임대차에서는 이를 직접적으로 적용하기 어렵다. 상가임대차계약을 체결한 당사자의 의도나 효과, 상가임대차법상 권리금 회수기회보호 조항의 취지 등을 고려한다면, 상가임대인의 입장에서는 임차권 양도나 전대에 대한 승낙을 거절하면서 제시한 사유가 당초 계약을 통하여 취득할 수 있는 차임을 새로운 임차인으로부터 지급받을 수 있는지, 임대목적물의 재산적 가치가 현저한 하락을 방지하기 위한 것이라면 그 거절이 정당하다고 본다. 그러한 사유에 근거하지 않는 한 임차권 양도나 전대에 대한 승낙거절은 정당하지 않다고 판단되어야 할 것이다. 이는 이른바 미국의 정당성 심사이고, 이를 고려한 민법 629조도 재해석하여 상가임차인의 임차권 양도나 전대를 폭넓게 허용해주는 방향으로 나아가야 할 것이다.

가맹점운영권 양도의 경우도 정당성 심사를 도입할 필요가 있으나, 가맹거래의 특성을 고려한다면, 새로운 가맹점사업자가 가맹사업을 잔여 계약기간뿐만 아니라 향후 갱신가능성을 염두에 두고 지속적으로 해당 사업장뿐만 아니라 전체적인 가맹사업을 유지할 수 있는데 도움을 줄 수 있는 지를 중점적으로 판단하여 가맹점운영권에 대한 승낙거절권 행사하는 것이 필요하다. 구체적으로 정당성 심사를 함에 있어서 가맹사업관계에서 필요한 특유의 요건을 새로운 가맹점사업자가 충족 가능한 것인지를 심도있게 판단할 수 있고, 그와 같은 판단요소를 승낙에 대한 조건으로 제시할 수 있을 것이다. 또한 상가임대차와 달리 기존 가맹점사업자와 관련된 준수사항도 정당한 승낙 조건으로 제시될 수 있다. 결과적으로 임차권과 가맹점운영권의 양도는 앞서 설명한 사유에 근거한 승낙거절이 아니라면 폭넓게 허용되어야 하되, 가맹점운영권의 경우 상가임대차와 다른 특징으로 인하여 정당하다고 볼 수 있는 승낙거절 사유나 승낙에 대한 조건이 다소 넓게 인정될 수 있다. 이러한 해석은 임대인과 가맹본부의 재산권 보호뿐만 아니라 임차인과 가맹점사업자의 영업과 관련된 재산권을 조화롭게 해석하는 것이라고 생각된다.

제1장 서 론 1 제1절 연구의 목적 1 제2절 연구범위와 방법 4 제2장 상가임대차에서 투하자본 회수로서 임차권 양도 및 전대 6 제1절 임차권 양도, 전대 및 임대인의 동의권 6 1. 임차권 양도, 전대의 의의 6 2. 임차권 양도, 전대시 임대인 동의의 의미 및 방식 7 제2절 임대목적물의 양도, 임차권의 양도나 전대시 임차인의 지위 7 1. 임대목적물이 양도되는 경우 7 2. 임차권이 양도나 전대되는 경우 8 제3절 주택임대차와 상가건물 임대차의 특징 10 제4절 투하자본 회수의 관점에서 바라본 우리 상가임대차법의 규정 11 1. 임대차기간의 보장 11 가. 외국의 입법례 11 나. 우리 상가임대차법의 내용 12 2. 권리금 회수기회 보장 13 가. 상가임대차법 개정규정의 의의 13 나. 권리금 회수기회 보호 조항의 내용과 적용범위 14 3. 소결 17 제5절 계약갱신요구권 행사기간 연장으로 인한 임차권 양도나 전대의 활성화 18 1. 구 상가임대차법에서 임차권 양도나 전대 18 2. 계약갱신요구권 행사기간 연장으로 인한 임차권 양도나 전대의 필요성 19 3. 임차권 양도나 전대시 권리금 계약의 형태와 성질 20 제3장 임차권 양도 및 전대에 있어서 임대인의 승낙거절권 행사기준과 임차인의 보호방안 22 제1절 임차권 양도 및 전대시 임대인의 해지권 행사기준(대법원 판결에 기초한 논의) 22 1. 대법원 판결의 흐름 22 가. 신뢰관계파괴이론을 최초 적용한 사안 22 나. 신뢰관계파괴이론을 적용하여 임대인의 해지권을 제한한 사안 23 2. 신뢰관계파괴이론의 상가임대차 적용 여부 24 제2절 임차권 양도