REITs 活性化 方案에 관한 硏究

국내 리츠 제도의 활성화 방안을 연구했다.

우리나라 부동산 시장은 한정된 국토와 수도권 과밀현상 등의 특수성에 기인하여 공급자 중심의 시장구조를 이루고 있다. 이에 따라 부동산시장은 정부의 투기에 대한 염려와 낙후된 부동산 산업구조 그리고 변하기 힘든 시장관행 때문에 아직도 투기와 감각에 의한 투자가 이루어지고 있고, 시장에 충격이 가해질 때 어느 정도 이를 스스로 해결할 수 있는 시장 매카니즘을 가지고 있지 못한 실정이다. 이러한 현실은 우리가 외환위기를 겪으며 충분히 인식할 수 있었던 문제라 하겠다. 미국의 부동산시장이 자본시장과 부동산의 결합을 통해서 이미 부동산이 가지고 있던 전통적인 투자 관념들이 상당히 줄어든 상태인데 비해, 우리나라의 부동산 시장은 여전히 직접투자 위주의 시장으로 많은 문제점을 안고 있으며 강력한 규제 대상으로 남아 있다. 이러한 후진성은 직접투자만이 존재하는 전문화되지 못한 투자구조도 하나의 중요한 원인으로 우리나라에서 부동산 간접투자의 도입과 확대는 부동산 시장의 발전을 위해 불가피한 선택이었다. 이러한 일련의 과정에서 부동산 시장의 선진화 및 투명성제고, 부동산유동화를 통한 기업 구조조정의 도모와 개인 투자기회 제공 등의 이유로 부동산투자회사 제도의 도입이 거론되어 부동산투자회사법이 법률 제 6438호로 공포되고, 2001년 7월 1일부터 시행하기에 이르렀다.

그러나 이러한 제도도입 초기의 의도와 기대에도 불구하고 부동산투자회사제도가 시행된 지 6년이 경과한 지금, 부동산간접투자기구에 시장을 빼앗기고 있고, 제도적 운영상 문제점 등에 따라 시장 확대에 한계성을 드러내고 있는 상황이다. 이에 본 연구는 현재까지의 부동산투자회사 제도의 운영 실태 및 사례분석을 통하여 현실적으로 나타난 시행상의 문제점을 지적하고 이를 통한 개선방안을 모색하는데 주안점을 두었다. 본 연구를 통해서 얻을 수 있었던 부동산투자회사제도 시행의 문제점 및 개선방안은 다음과 같다. 첫째, 안정적 투자수익률 확보문제를 들 수 있다. 부동산 투자회사제도의 정착 발전을 위해서는 일정수준의 투자수익률이 지속적으로 안정적으로 확보되는 것이 무엇보다 중요하다. 이를 위해서는 각종 리스크에 대한 단계별, 요인별 관리 Tool의 개발 및 시스템구축을 통한 리스크관리 능력의 확보와 효율적인 자산관리System 구축을 통한 자산관리 능력의 확보 및 정기적 자산 가치 평가방안 도입을 통한 적정주가 형성과 사전 리스크 대응 등이 요구되고 있다. 둘째, 투자자 보호에 대한 노력이 필요하다. 제도 시행 후 제도권의 부동산투자회사 보다는 유사 부동산투자회사가 난립하여 투자자들의 피해가 우려되며, 내부자 거래 위험성과 최근 도입 운영 중인 부동산간접투자기구와 관계 정립 문제 및 자산보관 위탁문제 등에 대한 제도 보완이 필요한 상황이다.

정부당국은 이러한 변칙적 제도운용을 미연에 방지하여 투자자들의 투자 손실과 관련업계의 시행착오로 이어지지 않도록 적극적 제도보완 노력이 필요하다. 셋째, 올바른 투자로 유도할 수 있는 정보인프라 구축의 문제를 들 수 있다. 그 동안 부동산 시장을 은밀하고 비체계적인 시장으로 치부하여 부동산 투자에 대한 정보인프라 구축에 소홀하였다. 투자수익성의 기준이 될 수 있는 지수의 확립이 이루어져 투자자들에게 투자물건 전반의 상황을 판단 할 수 있도록 하고, 정확한 가치 측정의 도구 마련을 통해 대상 부동산 및 부동산 투자회사 주식의 정확한 투자가치를 측정할 수 있어야 할 것이다. 넷째, 전문인력 확보의 문제를 들 수 있다. 제도 시행 후 자산관리 및 리스크관리 등에 대한 전문 인력의 필요성이 강조되고 있다. 즉 부동산에 대한 물리적, 경제적 , 행정적 측면에 있어 전문적 지식을 소지한 전문인력 확보를 통한 운용능력을 확보하고 대외 공신력 제고가 필요한 바, 이를 위해서는 공식적인 교육프로그램 개발과 관련 자격 제도의 도입 및 기존 자격제도를 보완하고 활용하는 방안을 모색할 필요성이 있다.

The real estate market of our country has a provider-oriented market structure, because of the particularity of limited land space and the overpopulation of metropolitan area. Accordingly, Investment consists in the real estate market by speculation and sense because of goveronment worry about speculation in the real estate and a backward real estate industrial structure and it is hard to change traditional market practice, when impact is imposed on the market, it is not a circumstance that does have a market mechanism to solve it naturally. While we suffer a foreign exchange crisis, we could recognize this live issue more.

While American real estate market is a state where traditional investment ideas in which real estate has already decreased fairly through union of capital market and real estate, our real estate market has many problems in the market of direct investment by putting it first still and remains an object of strong regulation. This backwardness where only direct investment exists the investment structure does not specialize in one importance cause in our countries induction of real estate portfolio investment and the extension of inevitable selection for development of real estate market.

At such series processes, the introduction of the real estate investment company system is taken by reason of planning company restructuring and individual investment opportunity offers etc. Through reform of the real estate market and raise the transparency, real estate fluidization and real estate Investment Company Act was promulgated by law No. 6438, and enforces from July 1, 2001. It becomes 6 years whether the real estate investment trust system is enforced in our country. Therefore, it is consequence that have a problem. A continuos effort is needed by the government dimension and industry dimension for fixing and activation as well in our country.

Real estate investment trust is a system that gets born within great like the IMF situation. It gathered many expectation and is an all-importance drawing for our whole real estate market reform. Problems indicated in the operation process are improved rationally and the fixing of efficient systems and continuous development and development desire exist.