住宅賃貸借保護法上 賃借人保護에 관한 硏究 : 住宅賃貸借의 月貰轉換에 따른 少額賃借人의 保護를 中心으로

주택임대차보호법상 월세 전환에 따른 소액 임차인 보호를 연구했다.

國 文 抄 錄 住宅賃貸借保護法上 賃借人保護에 관한 硏究 ―住宅賃貸借의 月貰轉換에 따른 少額賃借人의 保護를 中心으로― 주택임대차 시장의 구조가 채권적 전세로부터 보증부 월세로 급격히 재편되고 있다. 이런 현상은 장기적인 불황과 사상유래 없는 저금리 기조 그리고 노년세대 증가의 영향인 것으로 해석된다. 매월 생활자금이 나오는 수익형 건물 선호 추세로 바뀌어 소규모 민간 건축업자 주도하에 2002년부터 서울특별시 전철역 주변을 시작으로 청년세대의 주거문화를 바꾸게 된 1인거주 중심의 원룸이 공급되기 시작했다. 정부도 가세하여 급증하는 1~2인 가구의 임대주택을 권장한다는 명목으로 2009년 도시형생활주택과 2010년 준주택개념 제도를 도입하여 오피스텔 등을 건축할 수 있는 법적 근거를 마련하였다. 따라서 건축물의 용도는 다양하지만 1인거주 중심의 원룸건물이 전국 대·중·소도시까지 확산, 공급되었다. 10년이 넘도록 공급된 원룸 등에서 월세 임차인으로 거주하는 청년세대 및 단독가구가 노년세대를 부양하는 구조로 굳어지는 한편 세대 간의 갈등도 함께 내포하고 있다. 더욱 심각한 것은 소유권은 하나이지만 9가구부터 60가구 이상의 소액임차인이 거주하는 원룸건물은 다액의 근저당권이 선순위로 설정되어 있는 경우가 일반적이라 임차권은 불안한 미래를 담보하고 있다.

원룸건물은 과잉공급인 반면 가족구성원이 거주할 임대주택은 공급부족으로 공공부문(LH공사 등)에서 주택전세자금을 지원해도 임대주택을 구하지 못하는 실정이다. 전세금의 급등 및 월차임 전환으로 소액보증금의 임차인과 극빈 노년세대까지 저소득층 무주택자들의 주거비 부담이 가중되어 주거불안은 갈수록 심화되고 있다. 인구증가와 도시집중화 그리고 소득증가로 이어지던 1981년 무주택 국민의 주거생활 안정을 보장함을 목적으로 「주택임대차보호법」이 제정된 이래 사회경제적 약자들의 주거생활이 최대 위기를 맞고 있다. 이 법은 대항력의 부여, 존속기간의 갱신, 우선변제권의 확보, 차임의 통제가 핵심 내용이다. 그동안 대항력과 임차보증금의 회수 방법인 경·공매시 우선변제권의 확보에 대해서는 선행연구가 많았다. 그러나 임대차기간의 연장과 차임의 통제 부분에 대해서는 미흡한 점이 있지만 간과되어 왔다. 최근 채권적 전세 종말론이 등장하면서 전세금의 폭등과 연동하여 월차임 역시 고액으로 요구되고 있어 임대인이 갱신을 거절하거나 계약 내용을 변경하는 조건으로 갱신을 통지할 경우 임차인에게는 갱신요구 또는 이의가 인정되지 않아 법정기간(2년)이 만료되면 주거이전을 해야 하는 사례들이 빈번해지고 있다.

인간의 삶에 있어서 의식주의 문제는 기본으로 선결되어야 함에도 불구하고 오늘날 주택임대차는 목적물의 사용대가가 평균소득으로 감당할 수 없는 수준에 이르렀다. 특히 원룸 등에 거주하면서 취업환경이 불안정한 청년세대에게는 결코 적지 않은 월세를 지급하고 나면 미래를 위한 설계가 불투명하다는 것이다. 그것은 곧 결혼기피와 만혼 그리고 가족구성원의 해체로 이어져 인구절벽이라는 국가의 대재앙으로 돌아오게 될 것이다. 주거문제의 심각성을 묵과할 수 없는 이유가 바로 국가의 장래와 직결되어 있기 때문이다. 이 법의 당초 입법취지 대로 변화된 시대에 부합하도록 임대인의 이익을 배려하는 한편 현실성 떨어지는 “월차임 전환 시 산정율의 제한” 등의 개정에서 그칠 것이 아니라 임차인이 희망할 경우 거주할 수 있는 권리부여와 월세시대에 따른 새로운 제도의 도입을 강구해야 할 것으로 사료된다. 본고에서는 현행 주택임대차보호법상 임차인의 법적 지위를 파악하여 문제점과 해결방안을 찾는데 그 목적이 있다. 그것을 바탕으로 정책과 법 등이 보완되기를 기대한다.

第1章 序 論 1 第1節 硏究의 背景과 目的 1 第2節 硏究의 範圍와 方法 4 第2章 住宅賃貸借 槪觀 6 第1節 우리나라의 住宅賃貸借 제도 6 Ⅰ. 주택임대차보호법의 제정 목적 6 Ⅱ. 주택임대차보호법의 법적 성격 7 第2節 외국의 住宅賃貸借 제도 8 Ⅰ. 독일 8 Ⅱ. 영국 10 Ⅲ. 일본 12 Ⅳ. 프랑스 13 Ⅴ. 검 토 15 第3節 住宅賃貸借의 시대적 變化 15 Ⅰ. 임대차 15 Ⅱ. 주택임대차 시장의 변화 21 1. 의의 21 2. 주거용 건물의 변화 22 가. 수익형 임대건물 원룸 등장 22 나. 채권적 전세의 몰락과 보증부 월세 시대 25 3. 인구절벽으로 가는 임대주택 정책 26 第3章 住宅賃貸借保護法의 範圍 28 第1節 適用範圍 28 Ⅰ. 주거용 건물 28 1. 의의 28 2. 주거용 범위의 기준 29 Ⅱ. 임대차 계약의 당사자 34 1. 임대인의 자격 35 2. 임차인의 자격 38 3. 임대인과 임차인의 권리와 의무 41 第2節 住宅賃借權의 公示方法과 對抗力 47 Ⅰ. 대항력의 의의 47 Ⅱ. 성립요건 48 Ⅲ. 대항력을 갖추어야 하는 시기 56 Ⅳ. 대항력의 효력발생 57 Ⅴ. 다른 권리와의 관계 59 Ⅵ. 대항력의 범위 59 Ⅶ. 대항력의 존속 64 Ⅷ. 검 토 65 第3節 住宅賃借權의 存續保障과 借賃 등의 規制 65 Ⅰ. 주택임차권의 존속보장 65 1. 임대차기간의 의의 65 2. 존속기간 66 3. 묵시적 갱신(법정갱신) 70 4. 묵시적 갱신의 요건 71 5. 묵시적 갱신의 효과 73 6. 검 토 74 Ⅱ. 차임 등의 증감청구권 74 1. 의의 74 2. 보증금 등의 증액 75 3.