택지개발사업지구 특성에 따른 상가 건물 층별 입점 패턴 분석 : 수도권 택지개발사업지구 내 상가를 중심으로

수도권 택지개발지구 상가의 층별 입점 패턴을 분석했다.

상업용 부동산(상가)에 있어 입지는 매우 중요한 요소이다. 상가의 입지에 따라 수익률과 가치가 결정되기 때문이다. 이러한 중요성으로 인해 상가 입지에 관한 연구는 활발히 이루어져왔다. 그러나 상가에 대한 수직적(층별) 입지 연구는 미흡하였다. 상가에 있어 수평적 입지가 중요하듯 수직적 입지 역시 중요하다. 입지 조건이 유리한 지역에 위치한 상가일지라도 상가에 속한 점포의 수직적 입지가 상대적으로 불리하다면 해당 점포의 가치는 하락하기 때문이다. 그럼에도 수직적 입지에 대한 고려가 충분히 이루어지지 않고 있으며, 획일적인 상가 공급으로 인해 과다공급 또는 과소공급이 발생하였다. 이로 인해, 심각한 공실 문제와 서비스 부족 문제가 야기되어 비효율적인 토지이용이 발생하였다. 특히, 택지개발사업지구 내 상가 건물에 있어 획일적인 계획과 공급으로 인해 많은 문제가 발생하고 있다. 이러한 배경에서 본 연구는 택지개발사업지구 내 상가 건물의 층별 입점 패턴 분석을 통해 상가 건물의 층별 업종 구성 현황, 층별 임대료 수준, 층별 전용면적 구성에 대하여 파악하고, 이에 작용하는 요인이 무엇인지 분석하였다.

이를 통해 상가 건물의 층별 적정 업종, 층별 적정 상가 규모, 층별 입점 기준 등 상가계획과 상가개발 시의 지표를 제시하여 상업용 부동산의 공실과 임대 지연, 서비스 부족 문제 등 비효율적인 토지이용을 사전에 방지하고, 효율적인 상가 개발과 분양 방안을 제시할 수 있을 것으로 판단된다. 본 연구의 구성은 다음과 같다. 제1장 서론에서는 연구의 배경 및 목적과 연구의 범위 및 방법에 대하여 설명하였다. 제2장 이론적 고찰 및 선행연구 동향에서는 본 연구의 전개를 위해 살펴볼 필요가 있는 택지개발사업지구와 상가의 개념 및 특성에 대해 알아보았고, 연구의 이론적 배경을 구축하기 위해 상업 입지 관련 이론과 수직적 토지이용 관련 이론을 고찰하였으며, 본 연구와 관련된 선행연구의 동향을 파악하고, 기존 연구와의 차별성을 서술하였다. 제3장 연구대상지 개요 및 현황 분석에서는 연구대상지의 선정 이유와 조사 방법 및 그 내용에 대하여 서술하였고, 연구대상지 및 연구대상지 내 상가의 현황에 대하여 분석하였다.

제4장 택지개발사업지구 상가 건물 층별 입점 패턴 분석에서는 1990년 이후 한국토지공사(현 한국토지주택공사)가 수도권에서 시행하여 준공한 택지개발사업지구 가운데 준공 후 3년 이상이 경과한 33개 택지개발사업지구 내 3,334개 상가 점포의 업종, 전용면적, 입점 층, 임대료, 준공년도, 사업면적, 세대 수, 서울과의 접근성을 바탕으로 실증분석을 실시하였다. 실증분석에서는 이러한 요소들의 분석과 비교를 통해 상가 건물의 층별 입점 패턴과 이에 작용한 요인을 파악하였다. 마지막으로 제5장 결론에서는 본 연구를 요약하고, 연구의 시사점 및 한계에 대하여 서술하였다. 본 연구를 통해 밝혀진 결과는 다음과 같다. 첫째, 업종의 특성에 따라 층별 입점이 결정되고 있었다. 업종에 따라 중요하게 고려하는 요인이 다르기 때문에 업종별로 입점 층이 상이하게 나타나는 것으로 분석된다. 둘째, 임대료 수준에 따라 층별 입점이 결정되고 있었다. 이는 업종별 지불용의액의 차이에 따른 결과로 분석된다. 셋째, 전용면적 규모에 따라 층별 입점이 결정되고 있었다. 이는 층별 전용면적 구성이 상이하고, 업종별로 필요한 전용면적이 다르기 때문에 적절한 점포면적을 고려하여 입점이 결정되고 있음을 보여준다. 넷째, 상가가 위치하고 있는 지역의 특성이 상가 건물 층별 입점에 미치는 영향은 미약한 것으로 나타났다.

이는 상가 건물이 어느 지역에 위치해 있는지와 상관없이 층별 입점을 결정하는 요인은 지역적 요인보다는 업종의 특성, 층별 임대료 수준, 층별 전용면적 구성 형태인 것을 의미한다. The location is very important factor of the Commercial Properties because the rate of return and the quality are fixed according to the location of the Commercial Properties. For these reasons, the studies on the Commercial Properties have done thoroughly. However, the researches of the vertical-based location have been insufficient. As the horizontal-based location is important to the Commercial Properties, the vertical-based location is significant as well.

The reason the vertical-based location is important is this: even though the conditions of a location is advantage, there always the depreciation exists due to the adverse vertical-based location of stores in the Commercial Properties. Nonetheless, the considerations for the vertical-based location are not approached yet. Also, uniform Commercial Properties supply has left with oversupply and shortage of supply. For these reasons, inefficient land usages occur due to the problems of vacancies and the lack of service. In particular, various problems arise in the Commercial Properties in the Housing Development District in consequence of uniform plan and supply.

The study focus on understanding the composition of category of business by floor, levels of rental costs by floor, ratio of area for exclusive use space, and analysis on the main cause of these failures through analyzing the floor-based location patterns in the Housing Development District.

This helps to prevent the vacancies and the lease delay, lack of service, and inefficient land-usages in the Commercial Real Estate and to present effective ways of developing and selling the Commercial Properties by showing the index including the type of business of the Commercial Properties by floor, optimal capacity of the Commercial Properties by floor, the location requirements by floor, and the index of the Commercial Properties development. The study contents are as follow. Part I, the introduction, gives the description of the research purpose, background, and the method of this study.

Part II shows the concept and the characteristics of the Commercial Properties and the Housing Development District those which need to be examined to establish the foundation of the study. Also, it gives understanding of relevant to preceding study trends and differences between the previous study and the present one. PartIII describes the reasons for fractionating the object land on the study and research method. Also, it gives the analysis of present conditions of the object land and the stores consist in the object land.

Part IV gives the analysis of stores past over three years after the completion in the Housing Development District among the Housing Development District completed by LH since 1990 based on the type of business, area of exclusive use space, store location by floor, rental costs, the date of completion, and the space requirements for the business, the number of leaseholders, and the accessibility to Seoul. PartV, the conclusion, summarizes research findings and concludes with a description of study implications and the limitations. The research findings are as follow. First, floor-based locations are fixed by the characteristics of the type of the business.

It is because the consideration factors of each type of business vary on account of different characteristics. Second, floor-based locations are fixed by the levels of the rental costs. It is due to the contrasting opinions on Willingness to Pay by business. Third, floor-based locations are fixed by the size of the area of exclusive use space. This finding shows that the compositions of the area of exclusive use space contrast with each other and the need for the area of exclusive use space varies with the type of business. Fourth, floor-based locations are rarely affected by the characteristics of local that the Commercial Properties are located.

This finding shows that the floor-based locations are more influenced by the type of business, the levels of rental costs by floor, and the composition of the area of exclusive use space by floor.