아파트재건축에서 지구단위계획적용에 관한 연구 : 압구정 아파트지구를 중심으로

압구정 아파트 재건축에 지구단위계획을 적용할 때의 문제와 개선책을 연구했다.

아파트 재건축은 민간주도로 난개발과 무분별한 재건축으로 인해 도시경관을 파괴하며 녹지공간의 부족을 가속화 시켰다. 또한, 무분별한 재건축은 인접지역과 부조화를 형성하는 등 부작용을 유발하였다. 결국 이러한 문제점을 해결하기 위해서 아파트재건축을 단순히 하나의 프로젝트로만 볼 것이 아니라 전체적인 관리가 필요하다는 논의가 진행되었으며 그 결과로 지구단위계획 수립지침에 마련되기에 이르렀다. 그러나, 이러한 지구단위계획수립지침의 실효성과 문제점에 대해서는 아직 검증된 바는 없다. 이에 본 연구는 지구단위계획적용시 문제점을 분석해 보고, 이에 대한 해결책을 제안하고자 하였으며, 다음과 같은 결론을 얻었다.현재 대상지 지구단위계획적용시 주요 고려 사항은 3가지이다.첫 번째는 높이 입면차폐도 시각회랑등에 대한 기준을 제시해야 한다. 압구정아파트지구는 입면적에 있어서 한강인접지역으로 한강 경계로부터 500m이내지역에 건축되는 모든 아파트의 단위주동 입면적은 3,000㎡를 초과할 수 없다.또한 입면차폐도는 대지 주위의 주요 조망축 방향에서 건축물 입면적의 합계를 그 주요 조망축 방향의 단지의 가장 긴 길이로 나눈 값인데 한강인접지역으로 한강경계로부터 500m이내지역 및 위원회에서 중요하다고 인정되는 주요 하천 인접지역은 30m이하가 돼야 한다.

시각회랑은 한강에 인접하고 단지, 전면폭이 300m이상인 모든 아파트단지는 전면폭의 10%이상을 확보해야 한다.두 번째는 근린주구계획에서 적정한 근린주구범위 설정과 주구중심시설 및 보행네트워크를 설정하는 것이다.세 번째는 사업계획적 측면에서 용적률 250% 확보 방안을 연구하는 것이다그러므로 해결방안은첫 번째 현재 압구정지구경관은 강변에 고층아파트가 밀집되어 있어 압박감, 폐쇄감을 유발하며 한강변으로 늘어선 비슷한 층수의 아파트전체가 하나로 인식되어 위압감을 유발하고 있다. 그러므로 규모면에서 높이와 전면폭 연동규제, 거리별차별규제를 활용하고 형태는 입면적 차폐도를 고려한 다양한 주동형태를 유도하며 차폐도, 입면적, 시각회랑등을 규제하여야 한다.두 번째 근린주구분할 기준은 서울시 아파트지구개발기본계획수립에 관한 조례에 근거 기존 도시계획현황을 반영하고 타 지구 주구분할 기준 분석 및 반영(청담도곡아파트지구, 반포지구, 서초지구)하여 3개의 근린주구와 2개의 근린분구로 분할하여 계획하고 공원학교기타주민편의시설을 주구중심시설로 하여 반경 400m이내권역으로 설정한다.

또한 주구 중심녹지역세권 등을 보행체계로 연결하여 접근성 및 주구간 연계를 강화한다.세 번째 용적률 문제에 있어서는 지구단위계획구역안에서 도로.공원.학교 등 공공시설을 조성해 제공할 경우 부여하는 인센티브 용적률을 확대할 수 있다는 도시계획조례 시행규칙 개정안을 활용할 수 있다.결국 아파트재건축은 우리나라의 주택공급에 많은 영향을 미치고 있고 재건축이 보다 활성화되어야 하는 입장에서 지구단위계획을 제시하였다. 그 과정에서 문제가 있는 사항들을 정리하면 다음과 같다.첫째 서울시에서의 지구단위계획을 지역문제와 연계한 다양한 계획수립이 되도록 유도하기 위해서는 유형구분을 통한 명확한 정비목표 설정과 계획수립 유도 뿐만 아니라 보다 구체적으로 해당 지역의 문제를 풀어나갈 수 있는 다양한 실현수단 마련이 절실하다. 이러한 실현수단은 건축규제의 예외인정, 소규모 개발사업수법 도입에서부터 예산지원형식의 정비수법 연계나 나아가 재정적 지원이나 세제혜택 방안 등 다각적인 제도보완 검토가 이루어질 필요가 있다.둘째 제도가 현실을 따라가지 못해서는 안된다. 그러기 위해서는 지역특성이나 정비목표상 필요한 경우가 아니라면 굳이 개별 필지별 건축규제 형식으로 최종 성과물을 제시할 필요는 없을 것이다. 즉 필요한 도시계획 결정사항만으로 지구단위계획이 완료될 수도 있을 것이다.마지막으로 주민참여의 방법을 개선할 필요가 있다.

지구단위계획의 재정비시에는 지금은 개별적으로 운영되고 있는 주민참여방식에 의한 실현을 소규모 공공투자사업과의 연계조정, 혹은 관련 정비수법의 조정 등을 통한 우선순위 조정 등을 통해 실현가능성을 높이는 노력이 필요하리라 생각된다. 이러한 노력을 통해 다양한 수법의 연계로 지나치게 개발규모 확대중심의 기존 계획의 한계를 극복하고 실현가능성을 높일 수 있을 것으로 생각된다.이상에서 살펴본 바와 같이 아파트재건축에서 지구단위계획수립은 비록 기존재건축에서와는 달리 시간과 노력을 더 많이 필요로 한다는 단점이 있긴 하지만 주변지역의 경관이나 물리적 환경의 질이 많이 향상될 것으로 기대된다. 그러므로 앞으로 주거환경의 질을 평가할 수 있는 지표의 개발이 선행된다면 좋은 제도로 정착될 것으로 판단된다