개발사업참여자의 부동산신탁회사 활용방안에 관한 연구

개발사업 참여자의 부동산신탁회사 활용 방안을 연구했다.

최근의 부동산신탁업계는 부동산신탁회사 (이하 신탁회사)의 과다설립으로 인한 과당경쟁과「자본시장과 금융투자업에 관한 법률 (이하 자본시장법)」의 시행으로 인한 금융투자회사들의 신탁업 진출 가능에 따라 치열한 생존경쟁에 돌입하게 되었다. 이에 따라 신탁회사는 부동산 개발사업 (이하 개발사업) 참여자이자 고객인 시행회사, 시공회사, 금융기관이 신탁회사를 선택하는 요인과 만족도 조사 등을 통해 고객의 니즈를 분석하고 이를 반영함으로써 생존경쟁에 대비하여야 할 필요성이 절실하게 되었다. 기존의 부동산신탁과 관련한 연구들은 일부 연구를 제외하면 대부분 부동산신탁의 문제점과 활성화 방안에 관한 연구로 이론적 고찰에 따른 문헌조사에 중점을 두고 이루어져 왔으며, 고객의 입장에서의 신탁회사 선택요인과 만족도에 관한 실증적 연구가 거의 없는 실정이다. 본 연구에서는 개발사업의 진행과정에서 부동산신탁과 신탁상품이 활용되는 현황과 문제점을 살펴보고, 설문조사를 통해 신탁회사의 주요고객인 시행회사, 시공회사, 금융기관의 신탁회사 선택요인과 만족도, 활용 목적과 문제점 등을 파악하여 이를 효과적으로 수용함으로써 무한경쟁에 진입한 신탁회사가 생존ㆍ발전할 수 있는 방안을 제시해 보는데 있다.

본 연구의 공간적 범위는 서울 및 수도권에 소재하는 신탁회사를 이용한 경험이 있는 시행회사, 시공회사, 금융기관을 대상으로 연구하였고, 시간적 범위는 신탁회사가 설립된 1991년 3월 이후부터 2010년 5월 시점이며, 설문조사의 시점은 2010년 5월 15부터 2010년 5월 29일까지로 설정하였다. 설문조사 분석결과 첫째, 개발사업 참여자의 신탁회사 선택요인인 신뢰성, 전문성, 적극성, 친밀성, 편리성 중 신뢰성, 전문성, 적극성, 편리성이 요인으로 채택되었고, 친밀성은 신뢰도 검증에서 받아들여지지 못하여 요인에서 제거되었다. 둘째, 선택요인이 만족도에 미치는 요인으로 p값이 유의하지 못한 적극성 요인을 제외한 신뢰성, 전문성, 편리성이 도출되었고 신탁회사는 이를 향후 경영전략에 적극적으로 반영하고 회사와 직원 차원의 대응과 교육을 지속적으로 강화해나가야 할 것이다. 셋째, 신탁수수료는 신탁회사를 선택하는 중요한 요인으로 나타났으므로 고객의 요구사항에 맞게 신탁수수료를 탄력적으로 운영하여야 할것이다.

넷째, 신탁회사를 이용하는 목적은 ‘채권확보와 환가용이성’ ‘안정적 사업진행’, ‘제3채권자와 사업의 단절’순으로 나타났고, 신탁회사의 문제점으로는 ‘전문적이고 특화된 신탁업무가 없음’, ‘선관주의 의무 범위 불확실‘, ’신탁이익의 선배당 과도제한‘, ’안정적인 사업 진행구조의 불완전‘ 순으로 나타나 이에 맞는 신탁상품의 개발과 신규 사업분야 진출 및 법제도의 정비를 추진하여야 할것이다. 다섯째, 신탁회사를 선택할 수 있는 권한이 가장 큰 회사는 금융기관, 시공회사, 시행회사 순으로 나타났고, 조직내에서 신탁회사를 결정할 수 있는 영향력이 가장 큰 사람은 팀장, 임원 및 사장, 부장 순으로 나타나 이에 대한 적극적인 관리가 필요할 것이다. 마지막으로 본 조사에서는 토지신탁을 이용한 경험이 있는 응답자가 3.5%에 불과하여 조사대상의 부족으로 토지신탁 이용경험자에 대한 조사가 제대로 이루어 않아 토지신탁 이용 경험자를 반영한 연구가 필요하다고 본다. 또한 시공회사의 시공능력평가순위에 따른 비교분석과 은행, 증권회사, 저축은행 등 금융기관별 규모와 특성을 고려한 비교분석이 이루어지지 않아 향후 연구에서는 시공능력평가순위를 고려한 비교와 금융기관별 규모와 특성을 고려한 비교 연구를 수행할 필요가 있다고 본다.

The real estate trust industry these days, is embroiled in a fierce war for survival as the competition is fierce due to the excessive number of real estate trust companies (hereafter, trust companies) that got established, and due to the possibility of the financial investment companies’ entry into this market segment due to the enforcement of the 「Law on the Capital Market and Financial Investment Business (hereafter, capital market law)」.

Accordingly, there is an urgent need for the trust companies to analyze needs by conducting a study on the satisfaction level and on the elements that the customers and the participants of the real estate development business (hereafter, development business) such as implementation and construction companies and financial institutions select the trust companies in order to factor in the key findings to prepare for this life or death war. The existing researches related to the real estate trust were mostly centered on the study of literature following theoretical examination.

Except for a few researches, they focused mostly on the problems of the real estate trust and on the measures for the vitalizations of the system. Thus, from the customers’ viewpoint, there is virtually no empirical researches that address the elements for the selection of trust companies and on the satisfaction level.

This research examined the current status and problems pertaining to the real estate trust and trust products during the process of carrying out the development projects, and leveraged survey research to examine the elements with which the key customers of the trust companies, implementation and construction companies and financial institutions select trust companies, their satisfaction levels, purpose for using the trust companies and problems. By leveraging the key findings in an effective manner, this research intends to present the measures for the survival and advancement of the trust companies that entered into unlimited competition.

This research targets the implementation and construction companies and financial institutions that have experience working with trust companies that are based in Seoul and metropolitan areas. The research was carried out from March 1991 when the trust companies were established to May 2010 while the survey was carried out from May 15, 2010 to May 29, 2010. The survey demonstrated the following.

First, reliability, specialty, activeness, and convenience among the elements used by development project participants to select trust companies, which include reliability, specialty, activeness, closeness and convenience were selected as the elements, while closeness was removed from the list of elements since it was not accepted in the reliability verification test. Second, reliability, specialty and convenience excluding element of activeness with insignificant p value were drawn out as for the elements that affect satisfaction level.

Going forth, trust companies need to actively factor in these to the future management strategy to strengthen coping at the company and employee levels and to reinforce training continually as well. Third, the study shows that the trust fee is an important element for selecting trust companies. Therefore, it is necessary to offer flexible trust fee in line with customer requirements. Fourth, the study demonstrates that the purpose of using trust companies are to ‘secure bond and ease of conversion into money’, ‘stable business execution’, and ‘severance of connection between a third creditor and business’ in the order listed.

Problems of the trust companies were ‘absence of specialized trust service’, ‘uncertain scope of good faith manager’,’excessive limitation on the pre distribution of gain from trust ‘ and ’incompleteness of the structure for implementation of business in a stable manner‘ in the order listed. Likewise, it is necessary to pursue after the development of appropriate trust product, entry into new business area and revision of the legal system. Fifth, the companies with greater authority to select trust companies were financial institutions, construction companies and implementation companies in the order listed while those who have the most power in an organization when it come