리츠의 수익ㆍ위험 특성에 관한 연구 : 상장 리츠의 분산투자 효과를 중심으로

상장 리츠의 수익·위험 특성과 분산투자 효과를 분석했다.

In Korea stock market, there were only one type of REITs, CR REITs(Corporate Restructuring REITs) listed and traded up to 2004. Hence, the empirical studies limited on CR REITs always incurred the hasty generalization problem in estimating the characteristics and performance of other REITs based on CR-REITs studies. This study aims to provide investors with useful information through setting up the optimized portfolio comprised around many types of REITs(listed in stock market) with stock and bond.

This paper concentrates on the risk-return relationship and diversified investment characteristics of 6 REITs(Self Managed RETIs 3, Outside Advisory REITs 2, CR-REITs 1), KOSPI 200 Index(stock portfolio) and MKF TBI(bond portfolio). Those are listed and traded in current stock market. The results of this study are as follows. First, the analysis of overall return rate and sharp ratio shows the patterns of high risk-low return(golden narae, gwanghee), high risk-high return(e-corea), medium risk-low return(KORCREF CR REITs 8, 15 and so on) unlike previous studies.

Second, the β coefficients in Outside Advisory REITs and CR REITs show the portfolio diversification but the one in Self Managed REITs is higher and means low portfolio diversification, Third, the correlation coefficients among REITs, KOSPI 200 INDEX and MKF TBI are relatively low, Forth, the effects of lowering risks are estimated by the overall return rate and sharp ratio. These are analyzed by combining REITs and stock portfolio, REITs and bond portfolio, all three assets(REITs, stock, bond). This results imply that REITs don't show high return even with high risk, low diversification effect.

The performance of REITs(return and risk) could not follow those of stock or bond portfolios under the given time period. This study has the limitation that the number of REITs is small, analyzed time period is relatively short and current markets are in depression. Therefore, the analyzed risk-return characteristics of REITs in this study can not be generalized. Moreover, it is necessary to set a new model for pre-estimating backing up the post-estimated results of this study. 우리나라 리츠는 2004년까지만 하더라도 CR리츠(기업구조조정리츠)만 존재하여 리츠에 관한 현재까지 실증분석 연구도 CR리츠에 한정되어 분석결과를 리츠 전체로 일반화하거나 실제 투자에 활용하기에는 한계가 있었다.

본 연구에서는 현재 주식시장에 상장된 여러 가지 유형의 리츠를 중심으로 실제 거래되는 주식, 채권과 포트폴리오를 구성하여 최적의 포트폴리오를 실제 구함으로써 투자자들에게 유용한 정보를 제공함을 목적으로 하였다. 이를 위해 2012년 2월 29일 현재 증권거래소에 상장되어 있는 6개 리츠(자기관리리츠 3개, 위탁관리리츠 2개, CR리츠 1개)와 ETF(Exchange-Traded Fund)의 형태로 거래되고 있는 주식포트폴리오(코스피200 주가지수)와 채권포트폴리오(MKF TBI(국고채지수))를 함께 고려하여 각 리츠의 상장일자로부터 2012년 2월 29일까지 수익ㆍ위험특성과 분산투자 효과를 분석하였다. 본 연구 결과는 다음과 같다. 첫째, 총수익률과 샤프비율의 분석 결과 기존 연구(저위험-고수익)와는 달리 고위험-저수익(골든나래, 광희), 고위험-고수익(이코리아), 중위험-저수익(코크렙제8호, 트러스와이제7호, 코크렙제15호)의 패턴을 보였다. 둘째, 리츠의 시장위험을 평가하기 위한 β계수 측정결과 자기관리리츠의 β계수는 높게 나타나 분산투자 효과가 크지 않을 것으로 판단되나, 위탁관리리츠와 CR리츠의 β계수는 선행연구들의 결과와 유사하게 낮게 나타나 분산투자 효과가 크게 나타날 것으로 판단되었다.

셋째, 리츠와 다른 자산과의 상관관계를 분석해 본 결과, 일반적으로 알려져 있는 바와 같이 각 리츠와 코스피200 주가지수, MKF 국고채지수 간의 상관계수는 낮게 나타났다. 넷째, 리츠의 분산투자 효과를 분석하기 위해 가격수익률에 배당수익률을 더한 총수익률과 샤프비율을 성과척도로 하여 개별 리츠와 주식포트폴리오, 개별 리츠와 채권포트폴리오, 또는 세 가지 자산(개별 리츠, 주식포트폴리오, 채권포트폴리오) 모두를 결합하여 가장 우수한 투자성과를 발생시키는 각 자산의 구성비율(투자비중)을 분석한 결과 수익률과 위험 개선 효과가 미미하였다. 본 연구 결과를 종합하면 리츠는 기존 연구 결과와는 달리 수익은 높지 않고 상대적으로 위험은 높으며, 이에 따라 분산투자 효과는 미미한 것으로 분석되었다. 이는 기본적으로 분석기간 동안 리츠의 성과통계량(수익과 위험)이 함께 고려한 주식포트폴리오나 채권포트폴리오의 성과통계량에 크게 미치지 못했기 때문이다. 본 연구는 분석대상 리츠 수가 적고 분석 기간이 짧으며, 현재 부동산 시장이 불황기에 있으나 이를 분석에 고려하지 못하여 본 연구의 결과를 리츠의 수익ㆍ위험 특성으로 일반화하기가 어렵다는 점에서 한계가 있다. 또한 본 연구에서는 리츠에 대한 투자성과를 사후적으로만 평가하여 향후 모형설정을 통하여 사전적으로 검증하는 연구가 필요하다고 하겠다.