주택재건축·재개발조합의 과세체계 정비방안 연구

주택 재건축·재개발조합의 과세체계 정비방안을 연구했다.

우리나라는 1970년대 이후 산업화․도시화 과정에서 주택 부족문제를 해결하기 위해 주택의 대량 공급정책을 시행하여 주택의 부족문제를 크게 완화하였으나, 산업화․도시화 당시 시공기술의 상대적 낙후 및 거주자, 관리자의 체계적인 유지․보수, 관리에 대한 인식부족으로 인하여 주택이 내구연한보다 조기에 노후화되어 난방이나 배관, 상하수도 등 주거환경이 심각한 상태가 됨에 따라 당시 대량공급된 주택들에 대한 체계적이고 효율적인 관리 및 정비가 필요하게 되었다. 국가별로 재건축까지의 아파트 수명과 기간은 대략 미국은 72년, 독일은 121년, 영국은 128년, 일본은 54년, 우리나라는 27년이라고 한다. 일본과 유럽은 재건축 대신 집 수명을 늘리려는 경향이 더 강하지만, 우리나라는 아파트 수명이 30년도 채 되지 않으므로 미국과 유럽, 일본보다는 우리나라가 재건축에 대한 수요가 더 강할 것이고, 따라서 재건축과 재개발 관련 세제도 우리나라가 다른 나라들보다 독자적으로 발전했을 것임을 예상할 수 있다. 우리나라의 주택재개발은 과거 구「도시재개발법」에 의해 규율되고, 주택재건축은 구「주택건설촉진법」에 의해 규율되다가 주택재건축의 공익성을 강화하여 구「도시재개발법」을 큰 틀로 하고 주택재건축조합을 포섭하여 현재는 「도시 및 주거환경정비법」에서 두 조합을 같이 규율하고 있다.

한편, 조세법 측면에서 국세로서는 주택재건축조합과 주택재개발조합의 소득에 대한 법인세 과세문제와 지방세로서는 조합의 토지와 건축물 취득에 대한 취득세 문제가 논란이 되어 왔다. 법인세 측면에서는 법적 근거없이 과세관청의 행정해석에 의해 토지의 취득시기와 취득가액을 조합의 장부에 반영하여 법인세를 신고․납부하도록 하고 있어 보유 부동산의 가치 상승이라는 미실현이익만이 있을 뿐, 실질적으로 현금이익이 없는 조합원들이 법인세를 납부하는 것에 대해 과세관청과의 마찰이 있어 왔다. 그리고 지방세 측면에서는 조합이 취득하는 일반분양용 토지에 대해 취득세 과세여부, 취득시기에 대해 과세관청과 납세자간의 많은 마찰이 있었으며, 이에 따라 관련 법 규정도 여러 차례의 개정이 있었다. 법인세와 지방세의 조합에 대한 과세에 있어 가장 중요한 부분이 토지에 대한 취득시기와 취득가액이라 생각이 되나, 이 부분에 대해 두 조합이 공통적으로 적용받는 「도시 및 주거환경정비법」에 대한 이론적인 검토나 두 세목간의 연계성을 고려한 과세체계 정비방안에 대한 검토는 부족하다고 생각한다. 현재 두 조합의 사업방식을 행정법상에서는 동일하게 공용환권으로 보고 있다. 본 연구에서는 공용환권의 법리를 통해 조합의 취득시기와 취득가액을 검토하고, 현행 「법인세법」과 「지방세법」의 문제점을 조세법 자체의 법리로 해결하기 위해 입법론적인 개선방안을 제시하고자 하였다.

첫째, 「법인세법」상 조합의 일반분양용 토지의 취득시기를 과세관청의 행정해석처럼 조합설립인가일과 신탁등기접수일 중 빠른 날로 볼 것이 아니라 준공 이후 주택의 부속토지로서의 일관된 과세를 위해 「지방세법」상 주택재건축조합의 건축물에 대한 취득시기와 동일하게 규정하여야 한다. 또한 공용환권의 법리에 따라 주택재건축조합과 동일한 절차로 사업이 진행되는 주택재개발조합도 건축물과 토지의 취득시기를 주택재건축조합과 일치시켜야 하며, 이를 위해 「법인세법」상 토지의 취득시기에 관한 기존의 행정해석을 변경하고, 「지방세법」은 해당 시행령 규정을 개정하여야 한다. 둘째, 공용환권 법리를 따르는 「도시 및 주거환경정비법」의 사업방식을 조세법에서도 반영하여 조합이 취득하게 되는 일반분양용 토지의 취득가액은 그 토지의 취득에 소요되는 비용, 즉 조합이 조합원에게 제공하는 아파트 건설용역의 대가인 건축물의 공사원가로 계상되어야 한다. 이 방식을 적용하게 되면 감정평가의 유무, 감정평가받는 금액의 고저에 따라 법인세 부담액이 달라지는 불합리한 점을 개선할 수 있다고 생각된다. 셋째, 주택재건축조합과 주택재개발조합의 손익의 귀속시기는 인도기준을 적용하도록 입법적으로 개선되어야 한다. 한국표준산업분류상 부동산공급업에 해당하는 두 조합은 한국채택국제회계기준을 적용할 수 없고 일반기업회계기준을 적용해야 한다.

따라서 현행 「법인세법」 규정상 인도기준을 적용할 수 없고 진행기준을 적용해야 하는데, 취득하지도 않은 토지에 대해 매년 손익을 인식해야 하는 문제점 등이 있게 된다. 넷째, 조합이 조합원에게 제공하는 아파트의 건설용역은 현행 「조세특례제한법」상 재화의 공급으로 보지 않는 것으로 규정이 되어 있으나, 그 본질은 용역의 공급이지만 특별히 「조세특례제한법」에서 용역의 공급으로 보지 않는다고 이해를 하여야 한다. 따라서 「조세특례제한법」상 해당 조문을 용역의 공급으로 보지 않는 것으로 법 규정이 개정이 되어야 한다. 위에서 제시한 방안대로 「법인세법」상 조합의 일반분양용 토지의 취득시기를 「지방세법」상 취득시기와 일치시키고, 그 취득 During industrialization and urbanization that started unfolding after the 1970s, the Korean government implemented policies to provide houses in a large quantity, which effectively relieved housing shortages.

However, relatively outdated construction technologies, coupled with lack of awareness about building managers’ systematic maintenance, repair, and management of buildings at that time caused housing degradation to come earlier than their years of service. Severely damaged conditions of heating, plumbing and other living environments called for a systematic and efficient management and maintenance of housings that had been constructed and distributed in large numbers in the period. Apartment lasts on average 72 years in the US, 121 years in Germany, 128 years in the UK, 54 years in Japan, and 27 years in Korea from their completion of construction to reconstruction.

Instead of reconstruction, it is preferred to extend lifespan of houses in Japan and Europe, and lifespan of apartment buildings in Korea is short of 30 years old. Taking note of those, demand for reconstruction would be stronger in Korea compared to the US, Europe, and Japan. Accordingly, it can be assumed that Korea’s tax code related to reconstruction and redevelopment would follow an indigenous and distinctive path compared to other peer countries. The former Urban Redevelopment Act had governed housing redevelopment, and the former Housing Construction Promotion Act had governed housing reconstruction in Korea.

In a bid to strengthen public good of housing reconstruction, the Act on the Maintenance and Improvement of Urban Areas and Dwelling Conditions for Residents, along with former Housing Construction Promotion Act as a framework, governs the two cooperatives: Housing Rebuilding Cooperative and Housing Redevelopment Cooperative Meanwhile, there have been several issues identified in the tax code in Korea: taxation of corporate income tax of the two cooperatives with regard to national tax, and acquisition tax imposed on land and construction that Housing Rebuilding Cooperative obtains.

For the former, it has been mandated that the date of land acquisition and the purchase price of the acquired land should be recorded in the accounting book of the cooperative and its corporate income tax should be reported and paid accordingly, without any legal background, just based on the interpretation of tax authorities’ administrative interpretation. Potential increase in the value of the real estate has not yet been realized, yet members of the cooperative, while have not yet gained any cash income, are liable for corporate income tax. This has contributed a conflict with tax authorities and the cooperative.

Regarding the latter, there has been intense disagreements between tax authorities and taxpayers over whether to impose acquisition tax on land for standard parceling-out that the cooperative acquires and when the acquisition of the land should be recognized. This has resulted in a number of revisions of related regulations. When to recognize land acquisition and how to estimate purchase price of the land are deemed to be the two most important determinants to corporate income tax and local tax imposed on cooperatives.

Nevertheless, theoretical review and review of taxation system improvement that take account of the connection between the two tax items in the Act on the Maintenance and Improvement of Urban Areas and Dwelling Conditions for Residents seem to have been insufficient. In addition, the regulation is applied to both Housing Redevelopment Cooperative and Housing Rebuilding Co