Property Transfer Tax and Housing Consumption Lock-In

재산 이전 과세가 자가거주자의 주거 조정에 미치는 동결효과를 분석한다.

우리 나라는 財産 移轉課稅(取得稅, 登錄稅)의 비중이 높다. 移轉課稅는 財産의 去來를 저해하는 효과가 있는데 이는 자원배분의 효율성을 낮게한다. 본 논문은 移轉課稅가 自家居住者의 住居調整에 미치는 효과 중 凍結效果(lock-in effect)에 대한 이론적 모형을 만들고 이 효과를 國土開發硏究院이 1982년에 서울의 가구들에서 수집한 자료를 가지고 측정한다. 自家居住者의 住居調整의 일반적 동기는 住居調整으로부터 얻을 수 있는 잠재적인 이득이다. 自家居住者의 住居調整을 저해하는 요인은 移轉課稅를 포함한 이와 관련된 비용들이다. 居住期間(residence time)은 이 이득과 비용의 교환 관계(trade-off)에서 결정된다. 잠재적인 이득은 住居調整으로 해소되는 住居費用 不均衡의 크기인데 그 크기는 어떤 家口의 바람직한 住居費用과 실제 住居費用은 差이다. 그 家口의 바람직한 住居費用은 住居需要 回歸式의 豫測値로서 測定되고, 실제 住居費用은 그 家口가 살고 있는 집의 特定 回歸式(hedonic regression)의 豫測値로서 測定된다. 각 가구의 住居費用 不均衡의 크기를 실제 住居기간에 回歸分析한 결과 住居費用 不均衡의 크기가 住居기간에 따라 커짐을 보여주고 있다. 이는 移轉課稅가 상당한 凍結效果가 있다는 사실을 뒷받침 한다.

住居費用 不均衡의 크기가 거주기간과 線形의 관계이라 가정할 때 현행 우리나라의 移轉課稅의 凍結效果는 약 6년으로 추정되는데 이는 中位 家口의 어떤 집에서 추정된 평균 거주기간의 약 半에 해당한다. 移轉課稅의 凍結效果가 있다는 것은 이 課稅가 가구들에게 住居費用을 過多 혹은 過小 지출 하도록 강요한다는 것이다. 이런 住居費用의 過多 혹은 過少 지출의 크기는 매년 中位 집 값의 .82~1.25%에 해당하는 갑으로 추정된다. 이런 상당한 凍結效果를 가지는 財産 移轉課稅는 이런 효과가 없는 財産保有課稅에 비해 이 측면에서 덜 효율적이다.