민영 주택 개발사업의 단계별 문제점 및 개선방안

민영 주택 개발사업의 단계별 문제점과 개선방안을 분석했다.

국내의 민영 주택 개발사업은 개발회사를 위주로 2000년 이후부터 빠른 속도로 성장하였으나 국제금융위기로 인하여 전문성과 자본성이 취약하였던 개발회사들이 도산하는 사태가 발생하였다. 이러한 현상은 주거안정 문제와 더불어 건설산업 전반적인 불신을 일으켰다. 이에 따라 민영 주택 개발사업의 단계별 문제점 도출 및 개선방안을 마련하는 연구가 필요하다. 본 연구의 목적은 민영 주택 개발사업의 추진 사례를 분석하여 단계별 문제점을 도출하고, 도출된 문제점의 중요도 및 개선안을 마련하는 것이다. 연구의 방법은 부동산 개발 실무서, 실질자료 등을 수집하여 문제점을 도출 및 분석하였다. 도출된 문제점의 중요도 및 개선안 마련을 위하여 심층인터뷰를 실시하였다. 연구의 주요 결과로 사례 연구를 통해 분석한 민영 주택 개발사업의 단계별 문제점을 도출하였다. 도출한 문제점을 심층인터뷰를 통하여 중요도를 분석한 결과 사업성 검토단계, 사업추진단계, 분양단계, 인허가 단계 순으로 중요한 것으로 나타났다. 각 단계별로 중요한 문제점으로는 사업성검토단계에서는 사업의 평가, 사업추진단계에서는 사업지 확보, 인허가 단계에서는 사업승인 여부, 분양단계에서는 미분양 등이 가장 중요하게 나타났다. 문제점에 대한 개선방안으로 사업성 검토단계에서는 사업성 검토 시 유사사업의 검토가 필요하며 개발 준비단계에서는 사업부지 확보 문제를 해결하기 위하여 처분신탁을 활용하여야 한다.

인허가 단계에서는 해당 관청에서 사업 승인의 기간을 명문화하여 지연으로 인한 손실 발생을 최소화하여야하며 분양단계에서는 미분양 발생 시 사업 손실 발생을 최소화하기 위하여 금융비용 등을 마련하기 위한 사업비이외에 추가예산 확보가 필요하다는 개선방안을 제안하였다. 개선안에 대한 타당성을 검증 받기 위해 전문가 심층인터뷰를 통해 본 연구 결과의 개선방안에 대한 인터뷰를 실시하였다. 결론으로 민영 주택의 개발 사업의 개선을 위해서는 시행사의 사업 단계별 진행과정에서 철저한 사업 분석 및 준비가 우선시 되어야 하며 사업 단계별로 발생할 수 있는 문제점을 사전에 검토하여 발생할 수 있는 문제점을 최소화할 필요가 있다. Private housing development projects have gained traction for growth since 2000, mainly driven by developers but a number of them with poor expertise and capital bellied up in the aftermath of the financial crisis. This has jeopardized stable housing and fueled widespread mistrust for the construction industry as a whole.

In this situation, a study to identify issues for each development stage of private housing development project and improvement measures is necessary. The purpose of this study is to identify problems for each private housing development phase by analyzing past cases, deciding severity of each problem, and devising improvement measures. I identified and analyzed problems from a collection of data in this field, manuals on real estate development, and other data. Afterward, I conducted in-depth interviews to decide severity of these problems and to come up with improvement measures. Major findings are to identify problems for each private housing development phase based on the case study.

And the in-depth interviews decided the importance of each housing development phase as described in the following order: feasibility review stage, execution stage, pre-sale stage, approval stage. Crucial Issues for each stage are the followings: evaluation of project in the feasibility review stage; securing land in the execution stage, obtainment of business approval in the approval stage, and unsold housing units in the pre-sale stage.

To resolve issues identified above, I suggest the followings: review of previous development cases in the feasibility review stage; utilization of disposal trust in the preparation stage to secure land for development; documentation of the period required to obtain business approval from the relevant authorities to minimize damage caused by delayed obtainment of approval; allotment of extra budget other than the budget to cover business cost to minimize losses arising from unsold housing unit after pre-sale. I conducted in-depth interviews to verify appropriateness of those improvement measures.

In conclusion, contractors should study their businesses and prepare thoroughly for each development stage and review potential issues beforehand to minimize such issues as part of their efforts to improve housing business projects.