參與政府의 3大 不動産 政策의 影響評價 硏究 : 10.29/8.31/3.30대책 중심으로

참여정부의 주요 부동산 정책이 시장에 미친 영향을 평가했다.

주택정책은 크게 서민을 위한 공급위주의 정책과 가격 안정을 위한 수요억제정책으로 나누어 생각할 수 있다. 판교 신도시 개발이나 파주나 김포 등의 2기 신도시의 개발의 경우에는 공급위주의 정책이라고 할 수 있겠고 DTI(Debt To Income : 총 부채 상환비율) 대출규제나 종합부동산세 부과, 양도소득세 실 거래가 적용이나 중과 등의 부동산에 관한 각종 세제강화, 토지거래 허가구역 지정 등의 정책은 후자에 속하는 정책이라고 할 수가 있겠다. 또한 투기지역 등의 주택담보대출비율(LTV : Loan To Value)축소, 분양원가 연동제나 분양가 상한제, 소형 평형 의무비율 적용 등의 경우에도 부동산시장 가격 안정을 위한 정책이라고 할 수 있다. 참여정부이후에 수많은 부동산 관련 정책이 쏟아져 나왔고 대부분의 정책이 후자를 위한 즉, 부동산 시장의 가격안정을 위한 정책이었다고 할 수 있다. 하지만 실제 참여정부 기간동안의 부동산 시장 가격동향을 살펴보면 역대 어느 정부보다도 높은 가격 상승률을 나타내었고 심지어는 최근에 경제협력개발기구(OECD)의 보고서를 통해서 문제점으로 제기되기도 하였다. 이 보고서에 의하면 대한민국의 참여정부기간 동안의 부동산 가격 상승률이 OECD 국가 평균보다 낮은 데도 참여정부 이후 취해진 부동산 규제가 너무 지나치다는 비판을 우회적으로 표시하고 있다.

특히 서울 강남 등 일부 지역에 편중된 집값 급등을 한국 정부가 너무 확대해석했다는 게 OECD 시각이다. 우리나라 주택가격 상승률은 2003년에 5.7%, 2004년 -2.1%, 2005년 4.0%, 2006년 상반기 3.9% 등으로 지난 4년간 4%대를 밑돌고 있다. 반면 미국은 2003년 4.5%에서 2004년과 2005년에 각각 7.8%, 9.6%로 급등했으며 지난해에도 7.3% 수준을 유지하고 있다. 영국도 2003년과 2004년에 각각 10%대가 넘는 두 자릿수 증가율을 기록했다. 이런 높은 주택가격 상승률에 대해 대다수 OECD 국가들은 금리를 서서히 올리거나 공급을 늘리는 방법으로 대처한 반면 우리나라는 2003년 이후 크게 9차례의 부동산 대책을 쏟아내며 각종 규제와 이로 인한 부작용을 양산하고 있는 실정이다. 또한 참여정부의 부동산 가격 상승에 대해서 그 상승치를 살펴보면 역대 정권별 가격 상승치보다 월등히 높다는 것을 알 수 있다. 2003년 이후 숱한 부동산 대책을 쏟아내며 집값 잡기에 힘쓴 참여정부의 ''부동산 대책 성적표''는 한마디로 ''국민의 정부''보다 못한 수준이었다. 정부의 부동산가격 공식 조사기관인 국민은행에 따르면 참여정부가 출범한 2003년 2월부터 최근 4년간 전국의 집값은 20.8% 상승했다. 서울이 35.8% 오른 것을 포함해 수도권은 34.1% 올랐다.

경남지역에선 부산과 마산이 각각 2.1%,2.4% 하락한 반면, 울산과 창원은 24.1%,18.7%로 상승해 대조를 이뤘다. 이 같은 수치는 지난 1998년 2월부터 2002년 1월까지 국민의 정부 4년간과 비교해보면 전반적으로 높은 것으로 변동 폭 역시 컸다. 국민의 정부 4년간 집값 상승률은 전국 평균 4.7%로, 참여정부 4년간보다 16.1%포인트 낮았다. 지역별로 보면 서울 13.3%,부산 0.2%,울산 -7.6%,마산 -12.7%,창원 4.1% 등이었다. 참여정부 들어 부산은 집값 하락이 심화 되었고, 창원 울산은 집값이 20%포인트 안팎 올랐다. 이러한 가격 상승의 원인으로는 참여정부 이후 행정중심복합도시 등 수도권 주변 각종 신도시 개발로 풀린 돈이 수도권에 집중적으로 몰렸고, 수도권에 비해 지방에 공급이 상대적으로 늘어나면서 수도권과 지방의 집값 양극화에 일조한 결과라고 할 수 있다. 참여정부 집값 상승률을 보면 첫 1년 동안은 4.9%로 높지 않았고 2년차에는 2.1% 하락했고 3년차에도 4.3% 상승에 그친 것으로 나타났다. 그러나 4년차에 무려 11.7%나 오르며 집값 상승을 주도했는데 이시기에 발표된 부동산 관련 정책과 가격흐름의 상관관계를 유심히 볼 필요가 있겠다.

이러한 흐름 속에서도 아직 참여정부의 입장을 들어보면 이러한 부동산시장의 가격상승이 기획부동산을 중심으로 한 일부 부동산 투기세력과 공인중개사, 언론의 세부분에서 역할을 했기에 발생했다고 언급하고 있다. 따라서 본 연구에서는 이러한 정부의 입장과 시장에서의 정책실패에 따른 원인이라는 두 가지 견해를 객관적으로 알아보고자 참여정부 이후의 부동산 정책에 관한 내용과 함께 발표 시기, 시행시기별 전/후 3개월(총 6개월 기간)간의 부동산 시장의 가격흐름을 분석해서 통계적으로 알아보고자 한다.