地區單位計劃에서의 公共施設 確保 改善方案에 관한 硏究 : 특별계획구역 사례를 중심으로

특별계획구역 사례로 지구단위계획의 공공시설 확보 개선방안을 연구했다.

Recently, it becomes more and more required of diverse urban designs, and therefore, it is expected that the demands for urban designs will increase more. Thus, it is urgently required to secure public spaces in order to effectively respond to increasing urban designs. The purpose of this study is to review relevant systems and criteria for securing the public spaces in the urban designs and then, examine the operations of the public spaces in the special district cases in the metropolitan Seoul, and thereby, analyze the types and scales of such spaces and address the problems of their operations.

Since there are no specific procedures and methods for the infrastructures specified in ''Law on Planning and Uses of the National Land'', clear legal criteria for the public spaces in the urban designs have not been arranged.

In order to secure effective public spaces in the special district cases, it is deemed necessary to maintain some consistent regulations for the public spaces, enhance people'' understanding of the public spaces and thereby, arrange some legal criteria for the public spaces matching the characteristics of each development district.As of November, 2004, 201 zones (5,105,351㎡) are designated as special district cases in Seoul, and 31 zones out of them are planned in details.

This study comparatively reviews the guidelines for the special district cases at their planning stage against the detailed guidelines arranged at the stage of their development and thereupon, analyzes the conditions of the public spaces operated in these special district cases.It was analyzed that 14 types of public spaces were being operated in the special district cases: road, public vacant lot, public park, buffer green zone, public offices, etc. However, road, public vacant lot and park account for the absolute majority (92.8%) of the public spaces in the zones.

In other words, the current public spaces do not represent the local conditions, while being constructed according to the regulations or for incentives.

Anther problem is that the types of public spaces are limited by law.On the other hand, it was found that the contribution ratio was highest (21.8%) in case of the land lots with their uses changed when compared among various types of land lots in the special district cases, probably because the local government attempted to minimize the negative effects of development on surrounding regions as well as recollect some of the development profits due to the change of land uses from housing or quasi-industrial zone to commercial and quasi-housing zones. The contribution ratios were distributed most between 15-19% in the special district cases.

In consideration of the average ratio of 16.63%, the contribution ratios were not much correlated with the scales of the land lots. On the other hand, the goals of securing the public spaces in the urban designs were not clearly specified with uniform criteria specified only, and therefore, the utility of the public spaces was lower, while they were not being operated in an effective way. Nevertheless, it may not be exaggerating to say that the public spaces have been secured sufficiently in terms of quantity only to fill the shortage of the public spaces in the public sector.

This study analyzed the conditions of the public spaces being operated in the special district cases and suggested the ways to improve them. In this regard, this study may well be in line with those studies for improvement of the public interests in the cities. This study may be significant in that it has proven the theory that public interests can be improved only when the macro-dimension of the urban environment should strike a harmony with the micro-dimension of development projects. The problems involving the public spaces in the special district cases are poor plans of public space constructions, inappropriate and unfair securing of public spaces, and their validity.

Thus, the way to improve construction of the public spaces in the special district cases are suggested in terms of planning and systems. However, this study could not suggest some specific criteria for construction of the public spaces in the urban designs, and therefore, it is hoped that this study will be followed up by future studies which will suggest some general criteria for securing the public spaces as well as specific legal criteria for each type of public spaces. 최근 다양한 새로운 지구단위계획 필요성이 제기되고 있어 향후 지구단위계획의 수요는 더욱 늘어날 것으로 예상된다.

이에 따라 장차 지구단위계획의 양적 증가에 대한 실효적 대응방안의 하나로써 공공성의 확보가 절실히 요구되고 있다.지구단위계획구역내 공공시설에 대한 이해를 통한 관련제도 및 공공시설의 확보기준을 검토한 후, 서울시 특별계획구역내 공공시설의 운영실태를 살펴보고, 특별계획구역내 공공시설의 종류 및 규모 등에 대한 분석을 통해 공공시설의 운영실태에 대한 문제점을 분석하고자 한다.국토의계획및이용에관한법률에서 규정되어 있는 기반시설에 대한 설치절차 및 방식에 대해서는 구체적으로 기술되어 있지는 않으므로, 개별 사업지구 내에 이들 시설이 필요한 경우 명확한 법적인 설치기준을 제시하지 못하고 있는 실정이다. 따라서 특별계획구역내 실효성 있는 공공시설을 확보하기 위해서는 공공시설 관련 규정들에 대한 일관성 확보 및 공공시설의 정의에 대한 제고와 사업지구별 특색에 부합되는 공공시설의 법적 설치기준의 제시에 대한 논의가 필요하다고 하겠다.서울시 지구단위계획구역내 특별계획구역에 대한 지정현황은 2004년 11월 현재 201개소(5,105,351㎡)이며, 이 중 세부개발계획이 수립되어 있는 31개 구역을 중심으로 지구단위계획 작성시 결정된 특별계획구역지침과 개발시점에서의 특별계획구역 세부개발계획 지침을 비교분석함으로써 특별계획구역내 공공시설의 운용실태를 분석하고자 한다.

특별계획구역내에 확보된 공공시설의 종류는 도로, 공공공지, 공원, 완충녹지, 공공청사 등 14가지의 종류가 현재 운영되고 있는 것으로 분석되었다. 그러나 공공시설의 확보대상을 살펴보면, 주로 도로와 공공공지 및 공원이 차지하는 비율이 92.8%로 거의 대부분을 차지하는 것으로 나타난다. 이는 공공시설의 확보가 지역적 특성을 반영하지 못할 뿐만 아니라, 규제적 지침에 의하거나 인센티브를 받기 위해 형식적으로 설치되는 것에 그 원인을 찾을 수 있을 것이다. 또한 확보할 수 있는 공공시설의 종류가 한정되어 있다는 제도적 문제점에서도 그 원인을 찾을 수 있을 것이다. 대상지 유형별 특별계획구역의 기부채납 비율은 이전적지가 21.8%로 가장 높게 나타난다. 이는 이전적지의 경우 주거지역, 준공업지역 등이 상업지역 및 준주거지역으로의 용도지역의 변경이 수반되어 용도지역 상향에 따른 개발이익의 환수방안으로서와 개발로 인한 주변지역에 미치는 악영향을 최소화하기 위한 것으로 분석된다. 특별계획구역의 기부채납 비율은 15-19%가 가장 많게 분포되어 있다. 평균값이 16.63%임을 고려할 경우, 대상지의 규모와는 상관관계가 크지 않다는 것을 알 수 있다.

지구단위계획구역내 공공시설의 확보를 위한 계획목표의 부재와 일률적인 공공시설 확보기준 등으로 인해 실질적인 이용성의 저하 및 현실과의 괴리 등의 실효성 문제가 대두되었음에도 불구하고, 지금까지 공공부문에서 충족시켜 줄 수 없었던 공공시설의 양적인 확보의 측면에서는 괄목할 만한 성장이 있었다고 해도 과언은 아닐 것이다. 본 연구는 특별계획구역내 공공시설을 대상으로 그 운영실태를 분석하고, 그 개선방안을 찾고자 하였다. 이는 도시내 공공성을 증진하고자 하는 연구와도 일맥상통하는