부동산 개발 프로젝트 파이낸싱 활성화 방안 : 주택건설업을 중심으로

주택건설업을 중심으로 부동산 개발 프로젝트 파이낸싱의 활성화 방안을 연구했다.

외환위기 이전의 부동산 개발은 대부분 시공사인 건설회사가 자기 신용을 기반으로 차입금을 조달 하거나 선분양을 통한 분양대금으로 자금을 조달하고, 사업부지 매입부터 인허가 및 분양업무와 시공을 독점하는 등 시행과 시공 업무를 동시에 수행하는 형태였다. 외환위기가 회복되면서, 부동산 금융과 직·간접적으로 관련된 선진금융제도가 도입되었다. 이 과정에서 주택건설업에 본격적으로 도입·활용된 새로운 금융 기법 중 하나가 프로젝트 파이낸싱 기법이다. 그러나, 주택 분양 제도에 있어 후분양제도로의 전환으로 종래 주된 자금 조달원이었던 선분양 대금이 소멸하고, 이에 따라, 금융기관으로서는 프로젝트에 대한 여신이 장기화·거대화 되면서 프로젝트 파이낸싱에 대한 자금지원이 조심스러워 지게 된다. 차주의 입장에서는 여신 금액이 장기화·거대화 되면서 늘어나는 금융기관의 보증·담보제공 요구를 감당할 수 없는 상황에 이르게 될 것인바, 프로젝트 파이낸싱에 대한 재검토가 요청되고 있는 시점이라 하겠다. 본 연구에서는 부동산 개발 금융에 있어 주요한 수단이 된 프로젝트 파이낸싱에 대해 기존 처리 방식·관행 등에 따른 문제점을 알아보고, 제반 환경 변화에 대비해 부동산 개발 프로젝트 파이낸싱의 활성화 및 건전한 발전을 위한 개선방안을 모색하고자 한다. 본 연구는 6개장으로 구성하는바, 다음과 같다.

제 2 장에서는 프로젝트 파이낸싱의 일반 이론을 고찰하고, 이를 바탕으로 부동산 개발 사업에 적용하는 경우의 구조, 내용, 사업성 분석 등을 검토한다. 제 3 장에서는 최근 주택건설업계의 동향과 주택 분양 제도에 있어 후분양제도로의 전환을 살펴보고, 환경변화로 인한 파급효과와 대응방안을 검토한다. 제 4 장에서는 사례 연구를 통해 프로젝트 파이낸싱의 문제점을 제시한다. 이를 토대로 제 5 장에서는 SWOT분석을 통해 변화되는 환경에 대비한 부동산 프로젝트 파이낸싱 활용전략 및 이를 위한 개선 방안을 도출한다. 현재 우리나라 부동산 개발에 적용되고 있는 프로젝트 파이낸싱은 종래의 담보위주의 일반기업금융 관행을 벗어나지 못하고, “소구방식과 담보 위주의 대출관행”, “사업위험의 편중”, “과도한 보증 요구 및 시공사의 참여제한”, “사업성평가기법 미비 및 전문성 부족”, “토지선점에 따른 부동산 가격 상승”등의 문제점 갖고 있는 실정이다. 이러한 문제점을 개선하여, 부동산개발 프로젝트 파이낸싱을 활성화하기 위해서는 정부, 건설업계, 금융권 등 각계의 노력이 필요하다. 첫째, 정부에서는 프로젝트 파이낸싱의 요체인 사업성을 공신력을 갖고 평가·보증하는 기관의 육성, 대주인 금융기관의 참여를 확대할 유인정책의 제공 등이 요구된다. 둘째, 건설업계에서는 공동사업을 통한 위험경감 및 사업성제고의 노력 등이 요구된다.

셋째, 금융권에서는 시공사에 대한 보증요구 합리화 및 자금회수 순위조정 등을 통한 위험부담 구조의 재정립이 필요하며, 이에 대한 전제 조건으로, 프로젝트의 사업성을 정치하게 분석하여 합리적인 의사결정을 할 수 있는 전문성 강화 및 분석수단 도입이 요구된다. Recent housing market is in hard time because decrease of supply, increase of vacant housing by real estate regulation policy of government is making fund raising difficult. Therefore, it is necessary to construct project financing system and efficient management in order to revitalize easy fund raising of housing construction company.

For the next years, project financing is expected to be in full-fledged scale by the post-construction selling system, and this may be positioned as important techniques to raise land and construction cost in house development process The purpose of this study was to review the conditions of our domestic real estate development financing and theories and cases about project financing and there upon, address the problems of project financing and suggest their solutions to effectively finance the real estate development projects. For this purpose, this study focused on project financing for housing construction industy.

This study consists of the six chapters; the second chapter reviews the theory of projcet financing , and the third chapter reviews the trend of housing construction industy and "the post-construction selling system" . The fourth chapter derives problems through project financing case study the fifth chapter draws promotion plan through SWOT analysis. Project financing is a financing technique designed to finance a project secured on the future cash flow.

In Korea, however, the project financing suffer from various problems such as long-held practice of loan services secured on real estates, non-resource finance not established, lack of risk management methods, lack of the project feasibility analyzers, short experiences and the like. Thus, multi-faceted reform measures are required to promote the project financing. To promote project financing, effort of various fields is necessary ; Government, Construction companies and financial institution.