제주시 용도지역 중 주거지역 정합성에 관한 연구

제주시 주거지역 용도지역 지정의 정합성과 개선 방향을 분석한다.

The zoning system in South Korea originated from the 1934 Chosun Governor-General Ordinance and has since evolved into its current form. In Jeju, the designation of urban planning zones began with a public notice by the Ministry of the Interior in 1952 and has undergone multiple revisions to date. While past urban planning focused on the expansion of urban areas in response to population growth, contemporary planning must address population decline through urban downsizing, consolidation, and the development of more complex, integrated spatial structures.

At this critical juncture in urban planning, this study analyzes the appropriateness of existing residential zone designations in terms of their consistency with actual building use and proposes improvements for future residential zoning policies. First, the consistency of zoning designations was analyzed based on the proportion of residential buildings. Across all residential, commercial, and industrial zones in Jeju City, the relationship between zoning designation and the proportion of residential buildings was examined, confirming that residential zones generally had a higher proportion of residential buildings.

However, in some remnant zoning areas or residential zones recently up-zoned from natural green zones, the proportion of residential buildings was found to be relatively low. Conversely, some commercial and industrial zones exhibited the opposite phenomenon. Second, the distribution and density of prohibited building uses within residential zones were analyzed. Prohibited uses were selected by referencing the 「National Land Planning and Utilization Act」, urban planning ordinances, case studies, and the 「Act on the Protection of the School Environment」. These uses were then analyzed by Eup/Myeon/Dong (administrative divisions) and specific residential zone classifications.

The analysis revealed that the number of prohibited-use businesses per unit area increased sequentially from Type 1 General Residential Zone to Type 2 General Residential Zone, and then to Semi-Residential Zone. Notably, the density of prohibited-use businesses in semi-residential zones was more than 10 times higher than that in Type 1 General Residential Zones. Furthermore, it was confirmed that the variety of prohibited uses diversified as zones were upgraded from Type 1 General Residential Zone to Semi-Residential Zone.

Third, regarding the consistency of residential zone designation, five case areas were selected and analyzed based on the criteria presented in the Urban Management Plan reorganization. Most semi-residential zones within the case study areas were found to meet the criteria for upgrading to commercial zones. Additionally, many areas within Type 1 and 2 General Residential Zones also met the criteria for upgrading to semi-residential zones.

It was also confirmed that the distribution of prohibited-use buildings within these areas was located either along the boundaries of Type 1 and 2 Residential Zones or within Semi-Residential Zones, indicating that Semi-Residential Zones effectively serve as a buffer between residential and commercial areas, consistent with their designated purpose. Based on the research findings, the following policy recommendations are proposed. First, it is necessary to establish an analytical system that allows for the examination of current zoning consistency and ensures the sustained maintenance and management of modified zoning areas and the city's overall direction.

Second, a further subdivision of zoning categories and a reestablishment of permitted uses are required to foster a healthy residential environment. Third, beyond mere physical criteria, it is essential to develop standards that comprehensively consider factors such as infrastructure conditions, surrounding environments, and regional characteristics, enabling the upward or downward adjustment of current zoning classifications, and even facilitating changes between residential, commercial, and industrial zones when necessary.

This study is significant in that it employs a GIS-based empirical analysis to examine the relationship between zoning designations (residential, commercial, and industrial) and actual building uses within the urban area of Jeju City. Future research should be complemented by expert interviews, resident surveys, field investigations, detailed district-level analyses, incorporation of floor-specific building data, comparative studies with other regions to enhance generalizability, and time-series analysis to provide a more multidimensional and rigorous understanding of spatial dynamics.

Keywords : Zoning, Residential Areas, Jeju City, Consistency, Permitted Building Uses, Policy Recommendations 우리나라의 용도지역은 1934년 조선총독부제령을 시작으로 현재에 이르고 있으 며, 제주 지역도 1952년 내무부고시를 통해 처음 도시계획구역이 지정된 이후 수차 례의 변경을 거쳐 현재에 이르렀다. 과거 도시계획은 인구 증가에 따른 도시지역 확장에 중점을 두었다면, 현재는 인구 감소에 대응하여 도시를 축소・압축・재구성 하고 복합화하는 새로운 도시계획이 요구되는 시점이다. 이처럼 도시계획의 변곡점 에 해당하는 시점에서 기존의 주거지역 지정이 바람직하게 이루어졌는지, 건축물과 의 정합성에 관하여 분석하고, 주거지역 지정 개선 방향을 제시하고자 한다. 첫째, 주거용도 건축물 비율에 따른 용도지역 설정의 정합성을 분석하였다. 제주 시 내 주거, 상업, 공업지역 전체를 대상으로 용도지역과 주거용도 건축물 비율 간 의 관계를 분석한 결과, 상대적으로 주거지역에서 주거용도 건축물 비율이 높은 것 을 확인할 수 있었다. 다만, 일부 자투리 용도지역이나 최근 자연녹지지역에서 종 상향된 주거지역의 경우 주거용도 건축물 비율이 상대적으로 낮게 나타났다. 또한, 일부 상업지역 및 공업지역에서는 이와 반대되는 현상이 확인되었다.

둘째, 주거지역 내 불허용도 업종의 분포 현황과 밀도를 분석하였다. 「국토계획 법」 및 도시계획 조례에서 불허하는 용도 외에, 사례분석과 「교육환경 보호에 관 한 법률」 등을 참조하여 주거지역 내 불허용도 업종을 선정하고, 이를 읍면동 및 세분된 주거지역별로 분석하였다. 분석 결과, 단위 면적당 불허업종은 제1종일반주 거지역, 제2종일반주거지역, 준주거지역 순으로 증가하는 것으로 나타났다. 특히 준 주거지역에서 불허용도 업종의 밀도는 제1종일반주거지역 대비 10배 이상 높은 수 치를 보였다. 또한, 제1종일반주거지역에서 준주거지역으로 종이 상향될수록 불허업 종의 종류 또한 다양화되는 것을 확인할 수 있었다. 셋째, 주거지역 지정 정합성과 관련하여 도시관리계획 재정비에서 제시하는 기준 을 토대로 사례 지역 5개소를 선정하여 분석하였다. 사례 대상지 내 준주거지역 대 부분은 상업지역 상향 기준을 충족하는 것으로 나타났으며, 제1・2종일반주거지역 내에서도 준주거지역 상향 기준을 충족하는 지역이 다수 존재하는 것으로 확인되었 다. 또한, 해당 구역 내 불허용도 건축의 분포는 제1・2종일반주거지역의 경계부에 위치하거나, 준주거지역 내에 위치하여 준주거지역이 지정 목적에 적합하게 주거지 역과 상업지역의 완충 역할을 하는 것을 확인할 수 있었다. 연구 결과를 통해 다음과 같은 정책제언을 제시하였다. 첫째, 건전한 주거환경 유도를