集合建物의 區分所有權과 垈地使用權 = A Study on the Division Ownership and the Right Using the Site of Aggregate Building

집합건물의 구분소유권과 대지사용권의 법적 관계를 연구했다.

민법은 집합건물에 대하여 제215조 단 1개조만이 규정하고 있다. 우리나라에 서 아파트가 건축된 것은 1958년 서울 종암동의 17평형 4층 아파트 3개동 152 세대의 서울시영 종암아파트 건설이래 계속적인 집합건물의 증가로 인해 민법 1 개 조문만으로는 집합건물을 규율하기에 불충분하여 민법에 대한 특별법으로 집 합건물의소유및관리에관한 법률을 1985년 4월 10일에 제정하였다. 집합건물은 그 용어가 통일적으로 확립되어 있지 않아서 공동주택, 다세대주 택, 집단주택, 상가건물, 아파트, 빌딩, 맨션, 연립주택 등으로 다양하게 불린다. 우리 법 안에서도 집합건물에 대한 개념정의는 다양하며 통일되어 있지 않다. 일 반적으로 집합건물의 개념은 넓게 해석되어 독립주택을 제외한 나머지 주택으로 서 일단의 토지에 집단적, 계획적으로 건설되어 공급된 주택군을 말한다.

또한 집합건물은 그 건축양식 및 이용형태를 불문하므로, 반드시 주거의 용도로 제공 되는 아파트, 연립주택만을 포함하는 것은 아니며 상가 및 사무실용 건물의 경우 도 포함된다. 집합건물법이 제정된 이후 종래에는 볼 수 없었던 전유부분, 공용부분, 대지권, 대지사용권, 대지사용권의 일체성 등의 규정들이 새로운 법률관념으로 등장하였 고, 이에 따라 부동산등기법에서도 이런 새로운 법률관념을 규율하기 위하여 대 지권등기 등과 같은 등기절차 및 그 실행에 관한 조항들이 생겨 개정되었으며, 등기절차 및 그 실행에 관하여 복잡하고 기술적인 성격을 가지고 있다. 그러나 민법의 특별법으로써 집합건물법의 4차 개정과 부동산등기법의 개정에 도 불구하고 집합건물의 구분소유권과 대지권등기는 실제적인 상황과 등기실무 의 과정에서 몇 가지 문제점을 부인할 수 없을 것이다. 문제점과 개선점을 요약 하고자 한다. (1) 등기공무원의 형식적 심사가 원칙으로 하고 있으며, 집합건물의 구분건물의 표시에 관하여 실질심사를 예외적으로 인정하고 있으나, 실질심사에서 전문지식 을 가진 자의 보조를 받을 경우 누구를 보조로 할 것인지, 또한 어떤 절차에 의 해서 어떤 방법으로 받아야 하는지를 구체적으로 입법화 하여야 할 것으로 생각 된다.

대법원 등기예규의 제정 등으로 제도적인 보완이 되어야 할 것이고, 이 경 우 일본에서 시행되고 있는 등기공무원의 보조기관인 토지 · 가옥조사자제도를 적극 도입해 활용하는 것도 바람직할 것으로 본다. (2) 건물등기부에 별도의 등기가 있다는 취지의 기재를 빠트린 경우의 문제이 다. 이 경우 등기공무원이 부동산등기법 제72조의 규정에 의해 경정등기를 하여 야 하는데 실제 등기실무상 업무의 과다나 부주의로 이러한 경정등기가 누락된 상태로 방치되는 일이 많다. 따라서 이는 부동산등기의 공시기능의 효율화를 기하고자 도입된 대지권등기 제도의 원래 취지에 반하는 것이므로 등기공무원은 이러한 누락된 사례를 적극 적으로 조사하여 경정등기를 해야 할 것이다. 또한 별도 등기의 기재 누락이 발 견되면 이해관계의 유무와 관계없이 즉시 등기공무원의 직권등기가 가능하도록 함으로써 절차상에 따른 업무의 지연보다는 실체상의 권리관계를 보다 빠르고 명확하게 공시할 필요가 있다. (3) 구분건물 및 토지에 대해서 처분의 일체성을 배제하고 있는 집합건물법 제 20조 제2항 단서규정에 대해서도 규약이나 공정증서로써 달리 정한 때에는 일부 의 구분건물 및 토지에 대하여 처분의 일체성을 배제하고 있는바, 이 경우에 예 외규정의 타당성 여부가 문제 된다.

집합건물에 대한 등기는 1동의 건물에 속하 는 구분건물 전체를 단위로 하여 이루어지고 있으며, 또한 집합건물법의 원래취 지인 처분의 일체성에 이 예외규정은 적극 반할 뿐만 아니라 등기실무 과정에서 도 처분의 일체성을 배제하는 예외규정을 인정함에 따른 등기기재에 있어서 혼 란이 많이 야기되고 있는 실정에 비추어 일부의 구분건물 및 토지에 대해서 처 분의 일체성을 배제하는 규약이나 공정증서는 인정하지 않는 방법으로 개선되어 야 할 것이다. (4) 집합건물법 제22조는 대지사용권이 공유인 경우 민법 제267조를 적용하지 않는 것으로 규정하고 있다. 집합건물법 제22조는 전유부분과 대지사용권의 일체성과 분리처분금지를 규정 한 집합건물법 제20조를 고려한다면 큰 의미가 없는 규정이다. 먼저 대지사용권 의 포기와 관련해서 집합건물법 제20조 제2항의 분리처분금지의 원칙을 고려해 야 한다. 대지사용권의 포기는 대지사용권을 양도하는 것과 마찬가지로 처분행위 (물권적 단독행위)이다. 집합건물법 제20조 제2항은 전유부분과 분리해서 대지 사용권만을 처분하는 것을 금지하고 있다. 따라서 전유부분과 분리해서 대지사용 권만을 양도하는 것이 금지될 뿐만 아니라 전유부분과 분리해서 대지사용권만을 포기하는 것도 금지된다고 보아야 할 것이다.

즉 대지사용권을 포기하기 위해서 는 이를 등기해야 하는데 전유부분과 분리해서 대지사용권만을 포기하는 등기는 이루어질 수 없다. 따라서 구분소유자가 대지사용권만을 포기하더라도 포기의 효 과는 발생하지 않게 된다. 그렇다면 구분소유권과 더불어 대지사용권을 포기하는 경우에는 어떻게 될 것 인가이다. 만약 구분소유자가 구분소유권을 포기 한다면 그 구분소유권은 민법 제252조 제2항의 규정에 의해서 국가에 귀속하게 된다. 전유부분이 국가의 소유 로 된다면 대지사용권의 부종성의 원칙에 따라서 대지사용권도 국가에 귀속된다 고 보아야 할 것이다. 이렇게 본다면 집합건물법 제22조가 대지사용권의 포기에 대해서 별도로 규정한 것은 별 의미가 없다. 상속의 경우에도 상속인 없이 사망 한 경우에 그 상속재산은 국가에 귀속된다(민법 제1058조). 따라서 구분소유자 가 상속인 없이 사망한다면 구분소유권은 국가에 귀속하게 된다. 대지사용권의 포기와 마찬가지로 이러한 경우에 대지사용권도 부종성의 원칙에 따라서 국가에 귀속하게 될 것이다. (5) 집합건물법 제7조는 그 전유부분의 철거를 구할 권리를 가진 자(집합건물 의 대지소유자)는 그 구분소유자에 대하여 구분소유권을 시가로 매도할 것을 청 구할 수 있도록 규정하고 있다. 그러나 과연 대지소유자에게만 구분소유권 매도 청구권을 인정해야 하는지 의문이다.

토지, 건물에 대한 일반적인 법이론 보다는 처분의 일체성에 의하여 대지권은 전유부분의 처분에 따른다는 점을 감안해 볼 때 전유부분 소유자에게 매도청구권을 부여하는 것이 국민의 법감정에 다가서는 것으로 여겨지기 때문이다. 따라서 입법론을 통해 해결해야 하지 않을까 생각된 다. (6) 집합건물법이 구분소유자의 의무위반에 대한 조치로서 규정하는 정지청구 (집합건물법 제43조), 사용금지청구(동법 제44조), 경매청구(동법 제45조), 계약 해제 및 인도청구(동법 제45조)는 우리들에게는 익숙하지 못한 제도이므로 실제 업무위반 구분소유자나 점유자에 대하여 어느 정도 가능한가는 의문이다. 정지청구에 관해서는 단체적 합의의 형성이 용이할 뿐 아니라 상대방에 대해 서도 큰 충격을 주는 것은 아니기 때문에 그 이용도가 비교적 높을 것으로 예상 된다. 그러나 사용금지청구, 경매청구, 계약해제 및 인도청구에 관해서는 문제가 있 다. 즉, 사용금지청구에 관해서는 만약 일정기간이 경과된 후에 동일한 위반행위 가 반복된다면 다시 어떠한 조치를 취하여야 하기 때문에 소송 경제상 부적당하 다. 이러한 중간적 조치를 취하는 것보다는 오히려 정지청구 조치를 취하든지 그 렇지 않으면 경매청구, 계약해제 및 인도청구에 의하여 문제된 의무위반자를 배 제하는 조치를 취해야 할 것이다.

이러한 뜻에서 볼 때 경매청구, 계약해제 및 인도청구는 틀림없이 최종적인 수단으로써 사용될 수 있지 않을까 생각된다. 그 런데 경매청구, 계약해제 및 인도청구의 조치를 취할 움직임이 있는 경우에는 문제된 구분소유자가 그러한 조치에 앞서 임의로 매각하거나 임대할 것이라고 예 상할 수도 있다. 현재로서는 집합건물법상의 업무위반에 대한 조치가 구분소유건 물을 둘러싼 공동생활에 관한 기본적인 규정에 대한 부지나, 경우에 따라서는 감 정적 대립으로 취해질 가능성도 결코 적지 않을 것이라는 점을 고려한다면 시, 군, 구 등 각 지방자치단체에서 조례를 통해 공동주택분쟁조정위원회를 설치하도 록 하고 있는데 이것을 적극적으로 활용하는 것이 바람직하다. 그리하여 이러한 기관의 적절한 운용은 법에 의한 해결에 앞서 보다 객관적이고 합리적인 타협을 꾀할 수 있는 기능을 치를 수 있을 것이라 본다. 집합건물은 전유부분, 공용부분 및 대지사용권의 3자가 상호관계를 맺은 새로 운 법률관념으로 특수한 법률관계를 형성하고 있다. 그럼에도 불구하고 그 집합 건물의 법률행위에 대하여 대부분의 당사자들은 보통건물의 경우와 같이 인식하 고 그 법률행위를 하고 있는 것이 현실이라고 할 것이다.

이러한 점을 고려할 때 법률 개정을 하는 단계에서 집합건물에 관한 법률행위에서 당사자들이 의도하고 있는 효과의사가 무엇인가를 찾아내어 사회현상에 부응하는 입법을 통해서 법률 제도를 개정하는 것이 집합건물과 관련한 문제를 해결하는 최선책이 될 것이다. 그러나 현재의 법령이 개정하는 단계에 부응하지 못하는 단계에 있다고 볼 때 법해석 단계에서 나마 민법의 일반적인 법이론에서 해석하지 말고 전유부분, 공 용부분, 대지사용권이라는 3자간의 일체불가분성이라는 집합건물의 특수성을 고 려하여 해석할 필요가 있다고 할 것이다. 현재 주상복합건물이 증대함에 따라 주택법 제43조 제1항의 의무적 관리 대상 공동주택에 건축법 제8조의 규정에 따라 허가를 받은 주택 외의 시설과 주택을 동일 건축물로 건축하는 경우(주상복합건축)와 부대시설 및 복리시설을 포함한 다는 것을 주요 내용으로 주택법을 개정(207.5.20 개정, 2008.4.12 시행)했다. 주상복합의 경우 공동주택 부분은 주택법을 적용받고, 상가부분은 상가를 분양 받은 소유자들이 집합건물법을 적용받는다. 공동주택의 경우는 세대수에 비례해 의결권을 행사하지만 상가의 경우는 전유부분 면적에 비례해 의결권을 행사하는 등 해결하기 어려운 문제점 등이 있다. 따라서 이제는 주택법과 집합건물법의 단 일법으로 통합여부를 고려해 볼 때가 아닌가 하는 생각도 해본다.

第1章 序論 1 第1節 硏究의 目的 1 第2節 硏究의 範圍와 方法 2 第2章 集合建物의 區分所有權과 垈地權에 관한 一般的 考察 3 第1節 序說 3 第2節 集合建物의 區分所有制度에 관한 比較法的 檢討 3 Ⅰ. 總說 3 Ⅱ. 區分所有制度의 歷史 4 1. 로마법 4 2. 게르만법 4 Ⅲ. 各國의 立法例 5 1. 프랑스 5 (1) 區分所有權의 槪念 6 (2) 區分所有者의 權利 義務 6 (3) 區分所有에 관한 規約 7 (4) 管理體制 7 2. 獨逸 8 (1) 區分所有의 一般的 內容 8 (2) 區分所有의 批判 11 3. 美國 12 4. 日本 12 5. 各國의 區分所有權 內容의 槪括的 對比 · 考察 13 (1) 槪觀 13 (2) 區分所有權의 槪念 13 (3) 區分所有權의 對象 14 (4) 集合建物의 管理 15 (5) 垈地使用 15 第3節 集合建物法의 制定過程과 問題點 15 I. 集合建物法의 制定過程 15 1. 制定背景 15 2. 制定過程 16 3. 集合建物法의 改正 17 (1) 第1次 改正 17 (2) 第2次 改正 18 (3) 第3次 改正 18 (4) 第4次 改正 19 4. 主要內容 19 Ⅱ. 問題點 20 1. 登記公務員의 別途의 登記 있다는 趣旨의 記載 漏落 20 2. 區分所有者의 義務違反에 對한 措置 問題 21 3. 登記公務員의 區分建物表示에 關한 實質審査權 21 4. 集合建物法 第20條 第2項 但書規定의 妥當性 與否 21 5. 區分所有權 賣渡請求權 22 第4節 區分所有權의 客體와 集合建物의 垈地 22 Ⅰ. 區分所有權의 意義 22 1. 區分所有權의 槪念 22 2. 區分所有의 成立時點 25 (1) 學說 26 (2) 小結