서울시 住宅再開發事業에서 基盤施設 등 轉換面積이 組合負擔金에 미치는 影響 分析

재개발 기반시설의 무상귀속·양도 관련 부담이 조합부담금에 미치는 영향을 분석한다.

「도시 및 주거환경정비법」에서는 정비기반시설의 설치 부담의 주체를 사업시행자로 규정하고 있다. 이에 따라 사업시행자인 조합은 정비기반시설을 설치하여 국가 또는 지방자치단체에 무상귀속하며, 이로 인하여 발생되는 사업시행자의 재산상 손실을 합리적인 범위 안에서 보전해주고자 기존 용도폐지 정비기반시설의 무상양도를 규정하고 있다. 그러나 무상양도 관련 입법취지와는 다르게, 판례 및 제도시행이 이뤄지고 있어 무상양도의 강행성에 대한 의미가 축소되었다. 이에 본 연구에서는 공공사업의 성격이 강한 주택재개발사업에서 정비기반시설의 무상귀속 뿐만 아니라, 무상양도 대상 축소, 국․공유지 매입 등 민간 사업시행자의 부담으로 전가되는 부담 분을 ‘기반시설 등 전환면적’으로 정의하고 이에 대한 변화가 조합부담금에 어느 정도 영향을 미치는지에 대하여 분석하고자 하였다. 연구의 범위는 2007년 이후, 서울시 내 주택재개발사업구역으로 사업시행인가를 거쳐 관리처분계획이 수립되었으며, 관리처분계획서가 확보되고 자금사용내역이 상세하게 제시된 구역을 대상으로 하였다. 연구의 방법은 첫째, 무상귀속 및 무상양도 그리고 사업성과 관련한 선행연구를 검토하고 관련 내용에 대하여 개념을 정립하였다. 둘째, 기반시설 등 전환면적 관련한 판례 및 제도의 변화와 운용실태를 파악하고 문제점을 살펴보았다.

셋째, 종속변수는 사업성과 관련한 변수를, 독립변수에는 이에 영향을 주는 변수를 선행연구 등을 통하여 선정하였다. 넷째, 다중회귀분석(Multiple Regression Analysis)을 통하여 선정된 종속변수인 조합부담금에 대하여 독립변수 인 기반시설 등 전환면적 및 다른 변수 등이 어떠한 영향을 미치는지 분석하였다. 분석결과 유의미한 변수 중 첫째, 전환면적(기반시설 등 전환면적)은 조합부담금에 대하여 유의미한 다른 독립변수 중에서 가장 큰 영향을 미치는 것으로 나타났다. 이러한 기반시설 등 전환면적은 공공이 민간사업시행자에게 전가하고 있는 부담으로 이러한 부담의 영향이 크게 나타나고 있음을 나타낸다. 둘째, 국․공유지 면적비율은 조합부담금에 대하여 부(-)의 효과를 보이며, 이는 국․공유지의 면적이 증가할수록 조합원 수는 적고 가용면적은 넓어져 일반분양수입 증가로 이어지는 결과로 해석된다. 셋째, 무상양도 면적비율은 국·공유지 면적비율과는 정반대로 정(+)의 효과를 보이고 있으며, 이는 무상양도의 증가가 오히려 무상 귀속되는 면적의 증가를 가져오고, 무상양도 면적만큼 용적률 완화가 적용되지 않아 건축 연면적이 상대적으로 줄어들기 때문으로 판단된다. 넷째, 비례율은 부(-)의 효과를 다섯째, 일반분양비율 역시 부(-)의 효과로 조합부담금을 감소시키는 요인으로 나타났다.

비례율 증가는 수입과 지출을 기초로 한 산정식의 유사성으로 인한 것으로 판단되며, 일반분양비율의 증가는 일반분양수입 증가로 이어져 조합부담금에 반비례하는 결과로 나타났다. 이에 따른 시사점과 개선방안은 첫째, 용적률 상향과 무상양도를 이중혜택으로 보는 인식에 대한 전환 필요성이다. 용적률의 완화는 대지를 공공시설부지로 제공함에 따라 줄어든 대지면적으로 인하여 건축물 연면적이 감소할 수 있어 이를 유지시켜주고자 용적률을 상향 조정해 주는 것임에도 불구하고 이를 인센티브 즉, 이익으로 보는 인식에서 이를 달리 바라보는 유연한 태도가 필요하다. 둘째 무상양도의 대상을 폭넓게 인정하여 대상을 구체화시키는 것이다. ‘정비기반시설’이란 용어의 불명확성에서 오는 혼란으로 인한 사회적 비용측면, 주택재개발사업의 활성화에 대한 공공 지원측면 등이 고려된다면 법 개정의 필요성도 명확해진다. 셋째, 매각되는 국․공유지의 평가방법에 대하여 형평성을 제고하는 것이다. 이는 토지의 현황대로 매각금액에 대한 평가가 이루어져야 하며, 민간 또는 공공의 소유주체에 따라 차별이 있어서도 안 된다. 본 연구는 개발이익의 환수, 수익자 부담 내지 원인자 부담원칙 등 민간의 의무 자체를 부정하는 것이 아니라, 그 부담의 정도가 원인 유발이나 수익을 받는 정도에 비례하거나 적정해야 한다는 것이며, 무엇보다

공공의 부담전가방식이 달리 이해되거나 해석되어지고 당연시 하는 인식이 만연되어 있다면, 이는 제도시행의 시행착오뿐만 아니라 공공의 이익을 저해하는 요소가 된다. 따라서 이에 대한 인식전환 필요성과 더불어 공공의 역할 개선이 필요하다. Redevelopment union installs infrastructures and provide them to government free of charge. Useless Infrastructures are offered free of charge to prevent loss of property incurred by providing infrastructures for nothing. However, contrary to the purpose of the law, the real benefit was reduced due to the precedent and system enforcement. In the process of the House Redevelopment Projects, public role is passed on to the redevelopment union. The burden unions have to cover is called 'Transferred land including infrastructures' in this research.

In addition, this research aims to analyze how much 'Transferred land including infrastructures' affects Allotted Charge. Research range is only redevelopment districts in Seoul authorized by Housing Redevelopment Enforcement Plan and Housing Redevelopment Management Plan from 2007. Among these districts, the subject of this research is the districts where the information about Housing Redevelopment Management Plan is secured while funds statement is reported in detail. There are four methods of this research in order. First way is to review the precedent research related to Gratuitous Contribution and Gratuitous Conveyance, and the ratio of property.

And then, I established the concept about it. Second way is figuring out the precedent related to Transferred land including infrastructures, changed system, and how well changed system works to look into some problems. Third, a variable is selected by the precedent research related to the ratio of property. Finally, I analyze what Transferred land including infrastructures affects on Allotted Charge through Multiple Regression Analysis. Through the analysis, the main results of this research are as follows; First, it was found that total area is the most influential variable compared to other independent variables.

It is considered that what the public pass on to the redevelopment union is quite demanding. Second, it was found that area ratio of public land has a negative effect on Alloted Charge. This is because the more area of public land increases, the more unionists decreases and the larger usable area become. It leads to increase profits. Third, it was found that area ratio of Gratuitous Conveyance has positive effect. In other words, if Gratuitous Conveyance increases, the area of Gratuitous Contribution will increase while the effect of relaxing the floor area ratio is less effective. It cause total area to decrease. Fourth, it was found that the proportion has negative effect.

Finally, it was found that the ratio of general sale also has negative effect. This is because revenue and expenditure consist of the proportion to disposal of property and percentage of general sale is proportional income of general sale. Here are implications and improvement plans. First, It is necessary to change recognition that it is possible to benefit from increasing floor area ratio and the Gratuitous Conveyance at the same time. Second one is to expand object that benefits from the Gratuitous Conveyance and specify the object. Third one is to apply general methods to evaluation for disposed state land.

This research says that the degree that revenue for development is redeemed have to meet the degree that revenue is produced. Therefore, changing recognition for it and improving the public role will be required.